تعیین نرخ ۹ درصدی عوارض ارزش معاملاتی املاک (ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم)

مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه موضوع تبصره (۳) ماده (۶۴) اصلاحی قانون مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴، معادل نه درصد (۹٪) ارزش معاملاتی خواهد بود که با رعایت نصاب مقرر در صدر ماده مذکور تعیین گردیده است. این ضریب تا تصویب ضریب بعدی معتبر است.

محمدرضا عارف — معاون اول رئیس‌جمهور

شناسنامه تصویب‌نامه هیئت وزیران

تحلیل حقوقی و کاربردی تکالیف مالی دفاتر (دیدگاه تخصصی محضرچی)

ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم، سازوکار فعالیت «کمیسیون تقویم املاک» را تبیین می‌کند که وظیفه آن تعیین ارزش معاملاتی املاک (عرصه و اعیان) بر اساس معیارهایی نظیر مصالح، قدمت، کاربری و موقعیت جغرافیایی است. هدف قانون‌گذار این است که ارزش معاملاتی سالانه به صورت پلکانی رشد کرده و نهایتاً به ۲۰ درصد میانگین قیمت روز املاک منطقه برسد.

اما چالش اساسی زمانی رخ می‌دهد که سازمان‌ها و نهادهای دیگر (مانند شهرداری‌ها برای عوارض نوسازی و پروانه، یا دفاتر اسناد رسمی برای برخی حقوق دولتی) بخواهند از این «ارزش معاملاتی» به عنوان مبنا و مأخذ محاسبات خود استفاده کنند. رشد سالانه این شاخص حقوقی می‌تواند منجر به جهش ناگهانی و من غیر حقِ عوارض محلی شود. به همین منظور، تبصره ۳ ماده ۶۴ یک سوپاپ اطمینان قرار داده است؛ عوارض نباید بر مبنای ۱۰۰ درصد ارزش معاملاتی محاسبه شوند، بلکه باید بر مبنای «درصدی مصوب» باشند تا رشد عوارض از نرخ تورم رسمی بیشتر نشود.

بر اساس سند ابلاغی جدید هیئت وزیران، دولت رسماً این گره محاسباتی را گشوده و ضریب یادشده را دقیقاً نه درصد (۹٪) تعیین کرده است.

نکات کلیدی تصویب‌نامه:

• فرمول جدید محاسبات غیرمالی: از تاریخ ابلاغ این مصوبه، در تمام مواردی که قوانین ثبتی یا شهرداری مأخذ وجوه خود را ارزش معاملاتی موضوع ماده ۶۴ قرار داده‌اند، مبنای محاسبه سیستم‌های الکترونیک دفاتر باید فرمول زیر باشد:
  [مأخذ نهایی عوارض = ارزش معاملاتی ملک × ۹٪]
• جلوگیری از اعمال سلایق سازمانی: شهرداری‌ها و مراجع وصول عوارض حق ندارند مبنایی فراتر از این ۹ درصد را ملاک صدور فیش‌های مالی قرار دهند.
• ارتباط با سیستم استعلام آنی: با توجه به تکالیف حاکمیتی ناظر بر ارسال آنی اطلاعات مالیاتی، سازمان امور مالیاتی مکلف است این ضریب ۹ درصدی را به طور خودکار در وب‌سرویس‌های ارسالی به دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور اعمال کند تا فرآیند تنظیم سند دچار بوروکراسی زائد نگردد.

مستندات و مواد قانونی مرتبط

مبانی و ارجاعات بالادستی این پست عبارتند از:

1. ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم با اصلاحات ۱۳۹۴: نحوه تشکیل کمیسیون تقویم و حدود اختیارات آن.
2. تبصره ۳ ماده ۶۴ ق.م.م: ضرورت تصویب درصد تعدیلی مأخذ عوارض توسط هیئت وزیران جهت کنترل تورم.
3. تصویب‌نامه شماره ۳۰۰۰۴ / ت ۶۵۳۸۴ هـ مورخ ۱۴۰۵/۰۳/۳۱ هیئت وزیران: دائر بر تثبیت نرخ ۹ درصدی عوارض.
4. ماده ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: تکالیف ناظر بر لزوم ارسال آنی ارزش معاملاتی املاک به دفاتر اسناد رسمی.

متن ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم (اصلاحی ۱۳۹۴/۰۴/۳۱)

تعیین ارزش معاملاتی املاک بر عهده کمیسیون تقویم املاک می‌باشد. کمیسیون مزبور موظف است ارزش معاملاتی موضوع این قانون را در سال اول معادل دو درصد (۲٪) میانگین قیمت‌های روز منطقه با لحاظ ملاک‌های زیر تعیین کند. این شاخص هر سال به میزان دو واحد درصد افزایش می‌یابد تا زمانی که ارزش معاملاتی هر منطقه به بیست درصد (۲۰٪) میانگین قیمت‌های روز املاک برسد.

الف- قیمت ساختمان با توجه به مصالح (اسکلت فلزی یا بتن آرمه یا اسکلت بتنی و سوله و غیره) و قدمت و تراکم و طریقه استفاده از آن (مسکونی، تجاری، اداری، آموزشی، بهداشتی، خدماتی و غیره) و نوع مالکیت.
ب- قیمت اراضی با توجه به نوع کاربری و موقعیت جغرافیایی از لحاظ تجاری، صنعتی، مسکونی، آموزشی، اداری و کشاورزی.

این کمیسیون متشکل از پنج عضو است که در تهران از نمایندگان سازمان امور مالیاتی کشور، وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و شورای اسلامی شهر و در سایر شهرها از مدیران کل یا رؤسای ادارات امور مالیاتی، راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت اسناد و املاک و یا نمایندگان آن‌ها و نماینده شورای اسلامی شهر تشکیل می‌شود. کمیسیون مذکور هر سال یک‌بار ارزش معاملاتی املاک را به تفکیک عرصه و اعیان تعیین می‌کند.

در موارد تقویم املاک واقع در هر بخش و روستاهای تابعه (بر اساس تقسیمات کشوری) نماینده بخشدار یا شورای بخش در جلسات کمیسیون شرکت می‌کند. در صورت نبودن شورای اسلامی شهر یا بخش، یک نفر که کارمند دولت نباشد با معرفی فرماندار یا بخشدار مربوط در کمیسیون شرکت می‌کند.

کمیسیون تقویم املاک در تهران به دعوت سازمان امور مالیاتی کشور و در سایر شهرها به دعوت مدیرکل یا رئیس اداره امور مالیاتی در محل سازمان مذکور یا ادارات تابعه تشکیل می‌شود. جلسات کمیسیون با حضور حداقل چهار نفر از اعضا رسمیت می‌یابد و تصمیمات متخذه با رأی حداقل سه نفر از اعضا معتبر است. دبیری جلسات کمیسیون حسب مورد بر عهده نماینده سازمان یا اداره کل یا اداره امور مالیاتی است.

ارزش معاملاتی تعیین شده حسب این ماده یک ماه پس از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک، لازم‌الاجرا و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.

تبصره ۱- سازمان امور مالیاتی کشور یا ادارات تابعه سازمان مزبور می‌توانند قبل از اتمام دوره یک ساله در هر شهر یا بخش یا روستا، در موارد زیر کمیسیون تقویم املاک را تشکیل دهند:
۱- برای تعیین ارزش معاملاتی نقاطی که فاقد ارزش معاملاتی است.
۲- برای تعدیل ارزش معاملاتی تعیین‌شده نقاطی که حسب تشخیص سازمان امور مالیاتی کشور در مقایسه با نقاط مشابه هماهنگی لازم را نداشته یا با توجه به معیارهای ذکرشده در این ماده تغییرات عمده در ارزش املاک به‌وجود آمده باشد.
ارزش معاملاتی تعیین‌شده حسب این تبصره پس از یک ماه از تاریخ تصویب نهایی کمیسیون تقویم املاک، لازم‌الاجرا و تا تعیین ارزش معاملاتی جدید معتبر است.

تبصره ۲- در مواردی که کمیسیون تقویم موضوع این ماده پس از دو بار دعوت تشکیل نشود یا پس از تشکیل دو جلسه تصمیم مقتضی در مورد تعیین ارزش معاملاتی حاصل نشود، سازمان امور مالیاتی کشور مکلف است آخرین ارزش روز املاک تعیین شده توسط کمیسیون تقویم را با شاخص بهای کالاها و خدمات اعلامی توسط مراجع قانونی ذی‌صلاح تعدیل و ارزش معاملاتی را مطابق مقررات این ماده تعیین کند.

تبصره ۳- در مواردی که ارزش معاملاتی موضوع این ماده مطابق دیگر قوانین و مقررات، مأخذ محاسبه سایر عوارض و وجوه قرار می‌گیرد، مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بر مبنای درصدی از ارزش معاملاتی موضوع این ماده می‌باشد که با پیشنهاد مشترک وزارت امور اقتصادی و دارایی و دستگاه ذی‌ربط به تصویب هیئت وزیران یا مراجع قانونی مرتبط می‌رسد. درصد مذکور باید به نحوی تعیین گردد که مأخذ محاسبه عوارض و وجوه یادشده بیش از نرخ تورم رسمی اعلامی از طرف مراجع قانونی ذی‌ربط افزایش نیافته باشد.