خلاصه مباحث و پرسش و پاسخ‌های حقوقی و ثبتی در جلسه هم‌اندیشی سردفتران و دفتریاران
کانون سردفتران و دفتریاران تهران، مطابق با سنت هر هفته، در روز یکشنبه مورخ ۵ مرداد ماه ۱۴۰۴، میزبان جمعی از سردفتران، دفتریاران و کارمندان محترم دفاتر اسناد رسمی بود. این جلسات که با هدف هم‌اندیشی، تبادل نظر و یافتن راهکارهای عملی برای چالش‌های روزمره حرفه برگزار می‌شود، فرصتی مغتنم برای به‌روزرسانی دانش و اشتراک تجربیات است. در این جلسه نیز موضوعات متنوعی از جمله تنظیم سند برای افراد ممنوع‌المعامله، وکالت‌نامه وراث، ابراء مهریه، وضعیت حقوقی چاه در وکالت فروش و بسیاری موارد دیگر مورد بحث و بررسی قرار گرفت.
آنچه در ادامه می‌خوانید، صرفاً خلاصه‌ای از نظرات و دیدگاه‌های مطرح‌شده توسط حاضرین در جلسه است و جنبه نظری و مشورتی دارد و الزاماً به منزله نظر قطعی حقوقی یا بخشنامه لازم‌الاتباع نیست.
از تمامی همکاران و علاقه‌مندان به مباحث حقوق ثبت دعوت می‌شود تا در این جلسات هفتگی که معمولاً یکشنبه‌ها رأس ساعت ۱۶:۰۰ در محل کانون سردفتران به آدرس تهران، خیابان مطهری، روبروی خیابان سنایی برگزار می‌گردد، حضور به هم رسانند.
۱. تنظیم سند رضایت‌نامه برای شخص ممنوع‌المعامله و فاقد سیم‌کارت
سوال: شخصی برای تنظیم رضایت‌نامه در یک پرونده قضایی به دفترخانه مراجعه کرده، اما به دلیل ممنوع‌المعامله بودن، نمی‌تواند سیم‌کارت به نام خود تهیه کند. از آنجایی که ثبت سند در سامانه نیاز به کد اعتبارسنجی (ارسال شده به شماره همراه شخص) دارد، آیا می‌توان برای وی سند تنظیم کرد؟
پاسخ و تحلیل: حاضرین در جلسه معتقد بودند که ممنوعیت از معامله، مانع تنظیم سند رضایت‌نامه نیست، زیرا رضایت‌نامه ذاتاً یک «معامله» محسوب نمی‌شود و انتقال مالی در آن صورت نمی‌گیرد. مشکل اصلی در اینجا، ممنوع‌الخدمات بودن فرد است که منجر به عدم امکان خرید سیم‌کارت شده است. بدون دسترسی به سیم‌کارت به نام شخص، دریافت کد اعتبارسنجی سامانه ثبت آنی و احراز هویت دیجیتال غیرممکن است. در چنین شرایطی، عملاً راهکار سیستمی در دفاتر اسناد رسمی وجود ندارد و بهترین گزینه، مراجعه مستقیم فرد به مرجع قضایی مربوطه و اعلام رضایت به صورت حضوری در شعبه است.
۲. تنظیم وکالت فروش توسط وراث پیش از اخذ گواهی حصر وراثت
سوال: یکی از وراث قبل از سفر به خارج از کشور، قصد دارد برای فروش و تعویض پلاک خودروی پدر متوفی خود به برادرش وکالت دهد. این در حالی است که هنوز گواهی انحصار وراثت صادر نشده است. آیا تنظیم چنین وکالتی صحیح است؟
پاسخ و تحلیل: بله، این امر امکان‌پذیر است. راهکار حقوقی برای این موضوع، تنظیم وکالت با “قید ترتب” است. به این معنا که در متن وکالت‌نامه صراحتاً قید می‌شود که وکیل اختیار انجام مورد وکالت (فروش و تعویض پلاک) را «پس از اخذ گواهی انحصار وراثت، گواهی پرداخت مالیات بر ارث و اثبات رسمی مالکیت ورثه‌ای موکل» خواهد داشت. با درج این عبارت، مسئولیت احراز سمت و مالکیت به آینده و پیش از اقدام به فروش موکول شده و دفترخانه از این حیث مسئولیتی نخواهد داشت.
۳. نحوه تنظیم سند تعویض وثیقه و وضعیت رهن سابق
سوال: بانکی قصد دارد بخشی از مبلغ یک دین (مثلاً ۴۰۰ میلیون از کل ۷۰۰ میلیون تومان) را از یک ملک فک رهن کرده و در ازای آن، ملک دیگری را به عنوان وثیقه بپذیرد. این فرآیند چگونه باید ثبت شود؟
پاسخ و تحلیل: در این حالت، ما با “تعویض وثیقه” مواجه هستیم. بر اساس قاعده حقوقی «تمام عین مرهونه در قبال تمام اجزاء دین در رهن است» و با استناد به بند ۵۷ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی، ملک اول به طور کامل فک رهن نمی‌شود. در واقع، ملک جدیدی در رهن قرار می‌گیرد و بانک برای تضمین دین خود، دو ملک مرهونه خواهد داشت. بانک مرتهن هر زمان که بخواهد، می‌تواند با صدور نامه فک رهن، بخشی از وثیقه را نسبت به مبلغ تسویه شده آزاد نماید. بنابراین، یک سند رهنی جدید برای ملک دوم تنظیم می‌شود و ملک اول کماکان در قبال الباقی دین در رهن باقی می‌ماند.
۴. آیا ابراء مهریه زوجه متوفی توسط وراث نیاز به گواهی مالیات بر ارث دارد؟
سوال: زنی فوت کرده و ورثه او (مثلاً پدر و مادر) قصد دارند ذمه زوج (داماد) را از مهریه متوفی ابراء کنند. آیا برای تنظیم سند “ابراء ذمه”، نیاز به ارائه گواهی مالیات بر ارث است؟
پاسخ و تحلیل: خیر. بر اساس بند ۳ ماده ۳۴ قانون مالیات‌های مستقیم، مواردی که نیازمند اخذ گواهی مالیات بر ارث هستند شامل تقسیم‌نامه یا هر نوع معامله وراث نسبت به اموال و دارایی‌های متوفی است. «ابراء ذمه» یک نوع اسقاط دین است و ماهیتاً معامله محسوب نمی‌شود و انتقال مالی در آن صورت نمی‌گیرد. لذا برای تنظیم سند ابراء مهریه متوفی، نیازی به اخذ گواهی مالیات بر ارث نیست. لازم به ذکر است که این موضوع با “اقرار به وصول” متفاوت است؛ در اقرار به وصول ثمنیه، نیاز به گواهی مذکور می‌باشد.
۵. آیا وکالت فروش ملک شامل حلقه چاه موجود در آن نیز می‌شود؟
سوال: در صورتی که یک وکالت‌نامه برای فروش زمین تنظیم شود، آیا این وکالت شامل پروانه و حلقه چاه موجود در آن زمین نیز می‌شود؟
پاسخ و تحلیل: در این خصوص دو نظر متفاوت در جلسه مطرح شد:
- نظر اول (مبتنی بر عرف): مطابق ماده ۳۵۶ قانون مدنی، توابع و ملحقات مبیع، تابع عرف و عادت محل است. حلقه چاه نیز از توابع و منضمات عرفی زمین محسوب می‌شود. بنابراین، اگر در وکالت‌نامه عبارت «با کلیه ملحقات و منضمات و توابع شرعیه و عرفیه» قید شده باشد، وکالت شامل چاه نیز خواهد بود.
- نظر دوم (مبتنی بر تفسیر مضیق): وکالت‌نامه باید به صورت مضیق (محدود) تفسیر شود. از آنجا که پروانه چاه یک مجوز رسمی و دارای شماره مشخص است، برای جلوگیری از هرگونه اختلاف در آینده، بهتر است شماره پروانه چاه صراحتاً در متن وکالت‌نامه ذکر شود تا اختیارات وکیل شفاف و بدون ابهام باشد.
۶. تفویض وکالت بلاعزل توسط وکیل در یک وکالت‌نامه قابل عزل
سوال: شخصی وکالت فروش قابل عزل به وکیلی داده است. آیا آن وکیل می‌تواند اختیارات خود را به صورت بلاعزل به شخص دیگری تفویض کند؟
پاسخ و تحلیل: این موضوع از موارد اختلافی کلاسیک در حقوق است که نظرات موافق و مخالف جدی دارد:
- نظر موافق: بله، این کار بلااشکال است. بلاعزل بودن وکالت دوم (تفویضی)، صرفاً رابطه بین وکیل اول و وکیل دوم را تنظیم می‌کند و مانع از آن نیست که موکل اصلی (اولیه) هر زمان که اراده کرد، وکیل اول و به تبع آن وکیل دوم را عزل نماید. زیرا حق عزل موکل اصلی همچنان پابرجاست.
- نظر مخالف: خیر، این اقدام صحیح نیست. وکیل اول خارج از حدود اختیارات خود عمل کرده است. وقتی وکالت خود او قابل عزل است، او نمی‌تواند اختیاری (بلاعزل بودن) را به دیگری تفویض کند که خود فاقد آن است.
با توجه به اختلاف نظر جدی، مقرر شد این موضوع در جلسات آینده به صورت تخصصی‌تر بررسی شود.
۷. امکان بازداشت منافع در بیع شرط و راهکار جلوگیری از آن
سوال: در یک قرارداد بیع، شرط می‌شود که مالکیت منافع ملک مادام‌العمر برای فروشنده (بایع) باقی بماند. آیا این منافع توسط طلبکاران بایع قابل بازداشت است؟ اگر بله، راهکار جلوگیری از آن چیست؟
پاسخ و تحلیل: بله، زمانی که صحبت از «مالکیت منافع» است، این منافع دارای ارزش مالی (مالیّت) بوده و یک دارایی محسوب می‌شوند. لذا مانند سایر دارایی‌ها قابل واگذاری و همچنین قابل بازداشت توسط مراجع قضایی هستند. برای جلوگیری از این امر، راهکار حقوقی جایگزین این است که به جای «مالکیت منافع»، از تأسیس حقوقی «حق انتفاع» یا «حق استفاده» با قید مباشرت استفاده شود. به این صورت که ملک و منافع آن به خریدار (متصالح) منتقل می‌شود، اما حق استفاده از ملک به صورت مادام‌العمر و صرفاً برای شخص فروشنده (با قید مباشرت، یعنی غیرقابل واگذاری به دیگری) شرط می‌گردد. در این حالت، چون صرفاً یک «حق» شخصی و قائم به شخص ایجاد شده، قابلیت بازداشت نخواهد داشت.
۸. تنظیم سند با استناد به پاسخ استعلام دارایی دفترخانه دیگر
سوال: تمامی مراحل و استعلامات مربوط به انتقال یک ملک اداری، از جمله استعلام دارایی، در دفترخانه دیگری انجام شده است. آیا دفترخانه ما می‌تواند با استناد به همان پاسخ استعلام که در آن قید شده «حق واگذاری پرداخت شده»، سند را تنظیم کند؟
پاسخ و تحلیل: بله، این کار امکان‌پذیر است. با توجه به سیستمی شدن استعلامات، پاسخ معتبر است. اما باید توجه داشت که ملک اداری مشمول دو نوع مالیات است: یکی مالیات بر نقل و انتقال قطعی املاک (موضوع ماده ۵۹ قانون مالیات‌های مستقیم) و دیگری مالیات بر واگذاری حق واگذاری محل (موضوع ماده ۷۷ همان قانون). استعلام مذکور احتمالاً مربوط به مالیات نقل و انتقال عین بوده و باید اطمینان حاصل شود که مالیات حق واگذاری نیز پرداخت شده است. با وجود پاسخ معتبر از دفترخانه دیگر، تنظیم سند بلامانع به نظر می‌رسد.
راهکار عدم پرداخت حقوق دفتریار توسط سردفتر
در صورتی که حقوق دفتریار توسط سردفتر پرداخت نشود، راهکار قانونی مشخص است. دفتریار محترم باید به کمیسیون معاضدت مستقر در کانون سردفتران و دفتریاران مراجعه نماید. این کمیسیون به موضوع رسیدگی کرده و طبق ماده ۶۵ قانون دفاتر اسناد رسمی، رأی مقتضی را صادر می‌کند.
راهکار حقوقی برای افزایش مهریه پس از عقد
با توجه به اینکه طبق رویه فعلی، «افزایش مهریه» از طریق الحاق به سند ازدواج دیگر امکان‌پذیر نیست، راهکارهای جایگزین حقوقی برای ایجاد تعهد مالی برای زوج وجود دارد. از جمله این راهکارها می‌توان به تنظیم یک سند ذمه‌ای مستقل یا تنظیم سند تعهد به انتقال مال معین در آینده در دفاتر اسناد رسمی اشاره کرد. این اسناد لازم‌الاجرا بوده و می‌توانند همان اثر مالی مورد نظر طرفین را ایجاد کنند.
رعایت حد نصاب در انتقال سهم مشاعی باغ
سوال: آیا برای انتقال سهم مشاعی از یک باغ، نیازی به رعایت حد نصاب‌های قانونی است؟
پاسخ و تحلیل: بله. بر اساس تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در انتقال مشاعی املاک کشاورزی و باغ‌ها، رعایت حد نصاب‌های فنی و جلوگیری از افراز و خرد شدن اراضی الزامی است. بنابراین دفاتر اسناد رسمی مکلفند при تنظیم چنین اسنادی، مقررات مربوط به حد نصاب را رعایت نمایند.
محاسبه حق‌الثبت و حق‌التحریر سرقفلی و حق کسب و پیشه
نحوه محاسبه حق‌الثبت و حق‌التحریر اسناد مربوط به انتقال حق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی، بر اساس کد ۷۲۹ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی مشخص شده است. مطابق این بخشنامه، حق‌الثبت این اسناد معادل یک درصد (۱%) مبلغ مورد معامله محاسبه می‌گردد.
نحوه فک رهن از ملکی که پس از رهن تفکیک شده است
سوال: یک پلاک ثبتی ۵۰۰۰ متری در سال ۱۳۹۲ در رهن بانک قرار گرفته و در سال ۱۳۹۷ به ۵۰ واحد آپارتمان تفکیک شده است و در ظهر سند مالکیت تمام واحدها به رهن اشاره شده است. نحوه فک رهن چگونه است؟
پاسخ و تحلیل: در این حالت، هر یک از ۵۰ واحد جدید به صورت مستقل دارای پلاک ثبتی فرعی هستند، اما همگی در وثیقه دین اولیه باقی می‌مانند. برای فک رهن، نیازی به فک رهن همزمان تمام واحدها نیست. هر زمان که بانک مرتهن نامه فک رهن مربوط به یکی از پلاک‌های ثبتی فرعی (یکی از واحدها) را به دفترخانه ارائه دهد، می‌توان سند فک رهن را صرفاً برای همان واحد تنظیم نمود و پلاک‌های دیگر کماکان در رهن باقی خواهند ماند تا زمانی که بانک نامه فک رهن آن‌ها را نیز صادر کند.
تنظیم وکالت فروش ملک شرکت در دفتر حفاظت منافع
سوال: صاحب امضای یک شرکت، وکالت فروش ملک متعلق به همان شرکت را در دفتر حفاظت منافع امضا نموده است. آیا این اقدام صحیح است؟
پاسخ و تحلیل: ظاهراً در سیستم نرم‌افزاری دفاتر حفاظت منافع، امکان تعریف «شخص حقوقی» به عنوان موکل وجود ندارد. به همین دلیل، ناچاراً «شخص حقیقی» که صاحب امضای مجاز شرکت است، به عنوان موکل سند را امضا می‌کند. این اقدام از نظر سیستمی شاید تنها راه ممکن باشد، اما از نظر حقوقی ضروری است که در متن وکالت‌نامه به وضوح تصریح گردد که موکل (شخص حقیقی) «به نمایندگی از شرکت [نام شرکت]، مالک پلاک ثبتی … و به استناد اختیارات مندرج در آگهی آخرین تغییرات شرکت» این سند را امضا می‌نماید تا سمت وی و مالکیت اصلی ملک به درستی مشخص شود.
نتیجه‌گیری
جلسه این هفته نیز همانند جلسات گذشته، مملو از نکات کاربردی و فنی بود که نشان از پویایی و پیچیدگی‌های حرفه سردفتری دارد. بحث و تبادل نظر پیرامون موضوعات روز، به ویژه در مواردی که با چالش‌های سیستمی یا اختلاف نظرهای حقوقی همراه است، به ارتقاء سطح دانش همکاران و ارائه خدمات دقیق‌تر و مطمئن‌تر به مراجعین کمک شایانی می‌کند. بار دیگر از تمام همکاران ارجمند برای حضور در این نشست‌های پربار دعوت به عمل می‌آید.
