نکات کلیدی جلسه سردفتران (۲۲ تیر ۱۴۰۴): از صلح برند تا استعلام وکالت‌های قدیمی
در ادامه سلسله جلسات پربار یکشنبه‌ها، در تاریخ ۲۲ تیر ماه ۱۴۰۴، کانون سردفتران و دفتریاران مرکز بار دیگر میزبان جمعی از همکاران فرهیخته و دغدغه‌مند بود. در این نشست، سوالات کاربردی و مهمی در زمینه‌های مختلف حقوق ثبت مطرح شد که با همفکری و تبادل نظر حاضرین، پاسخ‌ها و راهکارهای عملی برای آن‌ها ارائه گردید. از جمله مباحث کلیدی این جلسه می‌توان به شرایط و استعلامات لازم برای صلح علامت تجاری (برند)، نحوه استعلام وکالت‌نامه‌های قدیمی، و قوانین مربوط به انتقال املاک زراعی اشاره کرد.
آنچه در ادامه می‌خوانید، خلاصه‌ای از اجماع نظرات و دیدگاه‌های مطرح شده در این جلسه است و صرفاً جنبه مشورتی و اطلاع‌رسانی دارد. از تمامی همکاران و علاقه‌مندان به مباحث حقوقی و ثبتی دعوت می‌شود تا با حضور در این جلسات که یکشنبه‌ها رأس ساعت ۱۶:۰۰ در کانون سردفتران به آدرس تهران، خیابان مطهری، روبروی خیابان سنایی برگزار می‌شود، در این تبادل دانش مشارکت نمایند.
۱. اعراض از شروط و فسخ در سند صلح عمری
سوال: در یک سند صلح عمری که در آن «شرط حفظ منافع» و «شرط حق فسخ» برای مصالح (صلح‌کننده) در نظر گرفته شده، آیا مصالح می‌تواند از این شروط به نفع خود «اعراض» کند؟ همچنین آیا برای اعمال حق فسخ، نیاز به استعلام دارایی است؟
پاسخ و تحلیل: بله، مصالح به عنوان ذی‌نفع این شروط، هر زمان که اراده کند می‌تواند با تنظیم یک سند رسمی (اقرارنامه) از حقوق خود مبنی بر استفاده از منافع یا اعمال حق فسخ، اعراض نماید. همچنین همانطور که در جلسات گذشته نیز تاکید شد، برای تنظیم سند «فسخ» که بر اساس شرط از پیش تعیین شده در سند اولیه انجام می‌شود، نیازی به اخذ گواهی مالیاتی جدید نیست.
۲. مراحل و استعلامات لازم برای صلح علامت تجاری (برند)
سوال: مراحل و استعلامات مورد نیاز برای تنظیم سند صلح (انتقال) یک علامت تجاری چیست و مدت اعتبار استعلام آن چقدر است؟
پاسخ و تحلیل: برای انتقال یک برند، فرآیند مشخص و نسبتاً ساده‌ای وجود دارد:
- استعلام اصلی: تنها استعلام ضروری، اخذ گواهی از «مرکز مالکیت معنوی» است تا مالکیت فروشنده و عدم وجود هرگونه محدودیت یا بازداشتی تأیید شود.
- استعلام دارایی: برای صلح برند نیازی به استعلام از اداره دارایی نیست. لزوم اخذ گواهی مالیاتی صرفاً مربوط به انتقال سهام شرکت‌ها است و شامل حقوق مالکیت فکری نمی‌شود.
- مال‌الصلح (مبلغ معامله): تعیین و درج مبلغ معامله در سند به صورت اختیاری و بر اساس اظهار طرفین صورت می‌گیرد.
- مدت اعتبار استعلام: مدت زمان مشخص و مدونی برای اعتبار پاسخ استعلام مالکیت معنوی وجود ندارد، اما به صورت عرفی، همکاران این استعلام را برای حدود یک ماه معتبر می‌دانند.
۳. نحوه استعلام وکالت‌نامه‌های قدیمی (تنظیم شده قبل از سال ۱۳۹۲)
سوال: برای استعلام یک وکالت‌نامه که قبل از راه‌اندازی سامانه ثبت آنی (سال ۱۳۹۲) تنظیم شده است، رویه به چه صورت است؟
پاسخ و تحلیل: بله، رویه صحیح همین است. از آنجایی که این وکالت‌نامه‌ها در سامانه دیجیتال ثبت نشده‌اند، پس از ارسال درخواست استعلام توسط دفترخانه استعلام‌گیرنده، دفترخانه پاسخ‌دهنده (تنظیم‌کننده وکالت‌نامه) مکلف است به بایگانی فیزیکی خود مراجعه کرده، اصل وکالت‌نامه را اسکن نموده و تصویر آن را به عنوان پاسخ استعلام ارسال نماید.
۴. استعلامات مربوط به انتقال املاک با کاربری زراعی
سوال: آیا دفاتر اسناد رسمی می‌توانند برای املاک با کاربری «زراعی» یا «مزروعی» از طریق سامانه استعلام ثبت بگیرند و آیا نیاز به استعلام از جهاد کشاورزی است؟
پاسخ و تحلیل: بله، دفاتر می‌توانند برای این املاک نیز همانند سایر املاک، استعلام وضعیت ثبتی را از طریق سامانه ثبت آنی ارسال و دریافت نمایند. در خصوص استعلام از اداره جهاد کشاورزی نیز، همانطور که در جلسات پیشین اشاره شد، طبق «قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی»، برای انتقال املاکی که دارای سند مالکیت رسمی هستند، دیگر نیازی به اخذ استعلام از جهاد کشاورزی نیست.
۵. امکان تنظیم سند قطعی بدون نیاز به مبایعه‌نامه اولیه
سوال: آیا برای تنظیم یک سند انتقال قطعی، الزامی به وجود یک مبایعه‌نامه (قولنامه) اولیه وجود دارد یا می‌توان مستقیماً سند قطعی تنظیم کرد؟
پاسخ و تحلیل: خیر، هیچ الزام قانونی برای وجود مبایعه‌نامه اولیه وجود ندارد. طرفین معامله اگر بر سر تمام جزئیات به توافق رسیده باشند، می‌توانند مستقیماً به دفتر اسناد رسمی مراجعه کرده و سند انتقال قطعی را تنظیم نمایند. مبایعه‌نامه صرفاً یک قرارداد خصوصی برای ایجاد تعهد اولیه است و پیش‌نیاز تنظیم سند رسمی محسوب نمی‌شود.
۶. الزام به اخذ استعلام ثبت برای اجاره‌نامه‌های بلندمدت
سوال: آیا راهکاری وجود دارد که بتوان سند اجاره برای مدتی بیش از دو یا سه سال تنظیم کرد، بدون آنکه نیاز به اخذ استعلام وضعیت ثبتی ملک باشد؟
پاسخ و تحلیل: خیر، هیچ راهکاری برای این موضوع وجود ندارد. بر اساس قوانین و بخشنامه‌های ثبتی، تنظیم سند اجاره برای مدتی بیش از سه سال، حتماً نیازمند اخذ استعلام از اداره ثبت جهت بررسی وضعیت ملک (عدم بازداشت، رهن و…) می‌باشد. البته لازم به ذکر است که سند اجاره در هر حالتی (چه کوتاه مدت و چه بلند مدت) نیاز به استعلام از اداره دارایی ندارد.
نتیجه‌گیری
جلسه این هفته نیز با پرداختن به سوالات پرتکرار و کاربردی، به افزایش دانش و هماهنگی رویه در دفاتر اسناد رسمی کمک شایانی کرد. تسلط بر جزئیات فنی و حقوقی مربوط به انواع اسناد، از صلح حقوق معنوی گرفته تا وکالت‌نامه‌ها و اجاره‌نامه‌ها، برای ارائه خدمات دقیق و حفظ حقوق مراجعین ضروری است.
