معاون اول قوه قضائیه در نامهای اتمامحجتگونه به دولت، ضمانتاجراهای قانونی قطع یا تأخیر سامانههای استعلامی را ابلاغ کرد. طبق این دستورالعمل، در صورت عدم پاسخدهی آنی ارگانها، دفاتر اسناد رسمی مجاز به تنظیم سند بدون پذیرش مسئولیت بدهی هستند.
اتمام حجت قوه قضائیه با دستگاههای دولتی: ثبت سند رسمی در صورت عدم پاسخ آنی استعلامات
مجوز تنظیم سند در صورت عدم پاسخ آنی استعلامات
متن نامه اداری
معاونت اول قوه قضائیه
تاریخ: ۱۴۰۵/۰۲/۱۴
شماره: ۹۰۰۰/۵۰۹۴/۱۰۰۰
جناب آقای دکتر عارف
معاون اول محترم رئیسجمهور
سلام علیکم؛
نظر به اینکه تسهیل ثبت معاملات اموال غیرمنقول و فراهم نمودن امکان ثبت آنی اعمال حقوقی این اموال از اهداف تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳ و از راهکارهای اساسی این قانون برای جلوگیری از تولید اسناد غیررسمی است و این هدف جز با همکاری دستگاههای دولتی و عمومی که قانون، ثبت معاملات را منوط بر اعلام نظر آن دستگاهها یا دریافت مطالبات آنها نموده، محقق نمیشود، لذا قانون مذکور برای نیل به این هدف تکالیفی از جمله ارسال آنی اطلاعات و پاسخ استعلام به صورت آنی را بر عهده این دستگاهها مقرر نموده است؛ لیکن علیرغم انقضای مواعد پیشبینی شده در قانون برای انجام تکالیف یاد شده و با وجود اتصال سامانههای دستگاههای عمومی و دولتی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، متاسفانه حسب بررسیهای بهعمل آمده این دستگاهها به تکالیف قانونی خود عمل ننمادهاند که این امر اجرای صحیح قانون را با چالش مواجه نموده است. بنا به مراتب فوق و در راستای اجرایی نمودن تکالیف قانونی مذکور موارد زیر اعلام میشود. شایسته است ضمن اعمال نظارت جدی، دستور فرمایید مراتب به دستگاههای دولتی ذیربط ابلاغ شود:
۱- مطابق تبصره (۲) ماده (۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، وزارت امور اقتصادی و دارایی مکلف به اعلام میزان ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم به صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی است. در غیر این صورت، سردفتر مجاز به تنظیم و ثبت سند معامله بوده و سردفتر و منتقلالیه تعهدی در خصوص مالیات نقل و انتقال ملک ندارند.
۲- وفق ماده ۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان تأمین اجتماعی باید نسبت به اعلام آنی میزان بدهی موضوع ماده (۳۷) قانون تأمین اجتماعی شخص واگذارکننده ملک در خصوص ملک مورد معامله به منظور وصول آن از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام نماید؛ در غیر این صورت سردفتر مکلف است به درخواست متعاملین، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید. در این فرض منتقلالیه و سردفتر هیچ مسئولیتی در قبال این بدهی ندارند.
۳- ماده (۶) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول کلیه دستگاههای اجرایی را که طبق قوانین، نقل و انتقال ملک منوط به اعلام نظر آنها است مکلف به ارسال آنی پاسخ استعلام جهت ثبت اعمال حقوقی نموده و عدم ارسال پاسخ استعلام به طریق مذکور به منزله جواز انجام معامله تلقی شده و مقرر داشته است سند رسمی انتقال ملک به درخواست متعاملین توسط سردفتر اسناد رسمی تنظیم میشود. بر اساس تبصره (۲) ماده مذکور تنها در خصوص نقل و انتقال املاک واقع در پلاکهای ثبتی اصلی که مفاد ماده (۳) قانون جامع حدنگار در آن به صورت کامل اجرا نشده، به وزارتخانههای جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی برای پاسخ به استعلام حداکثر یک ماه فرصت داده شده است. بر اساس تبصره (۱) ماده صدرالذکر، مقامات و کارکنان متخلف از حکم این ماده، به مجازات مقرر در بند «د» ماده (۹) قانون رسیدگی به تخلفات اداری محکوم میشوند.
بدیهی است در صورتی که تخلف یا تاخیر در اعلام حقوق دولتی و عمومی یا سایر موارد موضوع استعلام موجب اضرار به حقوق عمومی و دولتی یا انتقال اراضی و املاک دولتی و عمومی به غیر شود، متخلفین، مطابق مقررات قانونی مسئولیت جبران خسارات را بر عهده دارند.
خلیلی — معاون اول قوه قضائیه
شناسنامه ابلاغیه نظارتی قوه قضائیه
| محور ثبتی و حاکمیتی | مشخصات سند |
|---|---|
| شماره مکاتبه ابلاغی | ۹۰۰۰/۵۰۹۴/۱۰۰۰ |
| تاریخ صدور گواهی | ۱۴۰۵/۰۲/۱۴ |
| مرجع صادرکننده | معاونت اول قوه قضائیه جمهوری اسلامی ایران |
| مخاطب عالیرتبه | معاون اول رئیسجمهور (جهت ابلاغ به کابینه و بدنه اجرایی دولت) |
| موضوع کلیدی و راهبردی | ضمانتاجرای لغو مسئولیت دفاتر و خریداران در صورت عدم پاسخ آنی استعلامات دولتی |
تحلیل حقوقی و رویه عملیاتی (دیدگاه تخصصی محضرچی)
این نامه فوقالعاده حیاتی از سوی معاون اول قوه قضائیه به معاون اول رئیسجمهور، گرهگشای یکی از بزرگترین چالشهای روزمره دفاتر اسناد رسمی و متعاملین در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات است. ایده اصلی قانون الزام این بود که استعلامات دستوپاگیر سنتی (دارایی، بیمه، شهرداری و…) به صورت «آنی و الکترونیک» درآیند تا مردم برای یک انتقال رسمی اسیر بوروکراسی نشوند. اما در عمل، تنبلی ارگانهای دولتی و قطعی مکرر سامانههای آنها، فرآیند تنظیم سند را قفل کرده بود.
اکنون قوه قضائیه با تکیه بر متن صریح قانون، سه دژ محکم حقوقی برای صیانت از حقوق مردم و سردفتران ترسیم کرده است:
۱. وزارت دارایی و مالیات نقل و انتقال (ماده ۴)
وزارت دارایی مکلف است ارزش معاملاتی ملک (موضوع ماده ۶۴) را به صورت آنی روی شبکه بفرستد. اگر سامانه دارایی قطع باشد یا پاسخ ندهد، سردفتر قانوناً مجاز به تنظیم سند قطعی است. جذابترین بخش اینجاست: در این حالت، نه سردفتر و نه خریدار (منتقلهالیه) هیچگونه مسئولیتی در قبال پرداخت این مالیات نخواهند داشت و دارایی باید یقه کارکنان خود را بگیرد!
۲. سازمان تأمین اجتماعی و بدهی ملک (ماده ۵)
در انتقال املاکی که مشمول ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی هستند (مثل املاک تجاری یا کارگاهی)، سازمان تأمین اجتماعی باید بدهی را آنی اعلام کند. اگر اعلام نکند، به درخواست خریدار و فروشنده، سند تنظیم میشود و خریدار و سردفتر هیچ مسئولیتی در قبال بدهی بیمهای ملک نخواهند داشت. این یک سپر امنیتی بینظیر برای خریداران املاک تجاری است.
۳. سایر دستگاههای اجرایی و مجازات کارکنان متخلف (ماده ۶)
برای تمام دستگاههایی که نظر آنها برای معامله شرط است (مثل شهرداریها، منابع طبیعی و…)، عدم پاسخدهی آنی به منزله «جواز انجام معامله» است. تنها استثنا، اراضی کشاورزی و املاکی هستند که هنوز نقشه کاداستر (حدنگار) آنها کامل نشده که در این صورت وزارت جهاد کشاورزی و راه و شهرسازی حداکثر ۱ ماه فرصت دارند.
هشدار به بدنه اداری کشور: کارمندانی که با تاخیر خود در ارسال پاسخ استعلام باعث معطلی مردم شوند، علاوه بر محکومیت به مجازاتهای اداری سنگین (بند د ماده ۹ قانون تخلفات اداری شامل تنزل مقام یا محرومیتها)، شخصاً مسئول جبران خسارات مالی وارده به دولت یا اشخاص خواهند بود.
مستندات و مواد قانونی مرتبط
مبانی قانونی مورد استناد در این ابلاغیه به شرح زیر است:
- مواد ۴، ۵ و ۶ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳): تکالیف ناظر بر ارسال اطلاعات و پاسخ استعلامات آنی.
- ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی: ضوابط ناظر بر وصول بدهیهای بیمهای کارگاهها و املاک تجاری در زمان انتقال.
- ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم: ضوابط تعیین ارزش معاملاتی املاک توسط کمیسیون تقویم املاک.
- بند «د» ماده ۹ قانون رسیدگی به تخلفات اداری: مجازاتهای انضباطی ناظر بر کارکنان و مدیران متخلف دولتی.
