تنظیم سند انتقال اجرایی و ضرورت رفع توقیف یا بازداشت املاک (بخشنامه سازمان ثبت)

متن زیر، متن اصلی بخشنامه است:

خلاصه و توضیح ساده

این بخشنامه به سردفتران دفاتر اسناد رسمی و واحدهای ثبتی ابلاغ شده و تکلیف آن‌ها را در دو حالت مجزا هنگام تنظیم سند انتقال اجرایی روشن می‌کند:

1. وجود بازداشت مازاد: در مواردی که ملک صرفاً دارای بازداشت مازاد (بازداشتی که پس از کسر طلب بستانکار اصلی همچنان مازادی برای متعهد باقی می‌ماند) باشد، طبق کد ۶۹۶ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی و اصلاح سامانه ثبت آنی، تنظیم سند انتقال اجرایی بلامانع است. این یعنی بازداشت مازاد مانع انتقال ملک در فرآیند اجرای قوانین ثبت نیست و دفاتر اسناد رسمی می‌توانند سند را تنظیم کنند.
2. وجود توقیف یا منع نقل و انتقال توسط مراجع قضایی: اگر توقیف یا دستور منع نقل و انتقال ملک توسط مراجع ذی‌صلاح (مانند دستور موقت دادگاه) در سوابق ثبتی ملک درج شده باشد، تنظیم سند انتقال اجرایی به هیچ عنوان مجاز نیست و سردفتر باید قبل از تنظیم ثبت سند، نسبت به استعلام و رفع کامل توقیف یا ممنوعیت از مرجع صادر کننده دستور اقدام نماید.

به طور خلاصه، ممنوعیت‌های مندرج در بند ۱۷ مجموعه بخشنامه‌ها (اشخاص ممنوع‌المعامله و املاک بازداشتی) بر فرآیند سند انتقال اجرایی حاکم نیست، مگر در مواردی که دستور صریح منع نقل و انتقال قضایی وجود داشته باشد.

ارتباط با قوانین و مقررات

این بخشنامه در واقع یک تفسیر و تبیین رویه عملیاتی برای دفاتر اسناد رسمی و واحدهای ثبتی در خصوص نحوه اجرای قوانین ثبت و اجرای احکام است:

بند ۱۷ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (املاک بازداشتی): در خصوص اشخاص ممنوع المعامله و املاک بازداشتی و غیره مطابق اطلاعات مندرج در سامانه‌ها تا قبل از رفع بازداشت یا ممنوعیت از طرف مرجع ذی‌صلاح از تنظیم هرگونه سند خودداری گردد. مراتب به دفاتر اسناد رسمی و واحدهای ثبتی ذی‌ربط ابلاغ گردد. (اصلاحی بخشنامه شماره 123708 مورخ ۶ مهر ۱۴۰۱ معاونت امور اسناد سازمان ثبت)

این بند به طور کلی، سردفتران را از تنظیم ثبت سند برای املاک بازداشتی تا قبل از رفع بازداشت، منع می‌کند. اما این بخشنامه جدید صراحتاً بیان می‌کند که این ممنوعیت شامل سند انتقال اجرایی (که خود فرآیند رسمی و قانونی برای تسویه بدهی است) نمی‌شود، مگر توقیف قضایی صریح وجود داشته باشد.

بازداشت مازاد (کد ۶۹۶): بازداشت مازاد در صورت وجود، برای بازداشت کننده ایجاد حق می نماید. در مواردی که با تنظیم سند انتقال اجرائی مازادی باقی نماند، بازداشت های مازاد فاقد اثر حقوقی خواهد بود. در مواردی که عملیات اجرائی، منجر به صدور سند انتقال اجرائی گردد، جهت تنظیم سند انتقال در دفترخانه، بایستی نسبت به رفع بازداشت های مذکور توسط اداره ثبت مربوطه، اقدام لازم به عمل آید. در صورت وجود مازاد، مبلغ مذکور بر حسب اولویت به هریک از بازداشت کنندگان، قابل پرداخت خواهد بود. (طرح و اتخاذ تصمیم شده در جلسه مورخ ۸۳ / ۴ / ۲۱ معاونین و مشاورین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با حضور ریاست سازمان مزبور مندرج در نامه شماره ۳۴/۷۵۸۹ مورخ ۸۳/ ۵ / ۴ اداره کل امور اسناد و سردفتران صادره به عنوان اداره کل اجرای اسناد رسمی در پاسخ نامه شماره ۳۳ / ۱۰۶۰ مورخ ۸۳ / ۴ / ۲۰ وارده در اداره کل اخیر به شماره ۳۳ / ۱۲۴۰ مورخ ۸۳/ ۵ / ۶ )

تأکید بر این کد نشان می‌دهد که سازمان ثبت بازداشت مازاد را مانع فرآیند اجرایی و ثبت سند نمی‌داند؛ زیرا در فرآیند اجرا، حق بازداشت‌کننده مازاد از محل مازاد وجه حاصل از فروش ملک، پرداخت خواهد شد. این موضوع در راستای افزایش سرعت و کارایی اجرای اسناد رسمی است.

حفظ حقوق مراجع قضایی: بخش آخر بخشنامه بر اهمیت دستورات مراجع قضایی مانند دستور موقت تأکید دارد. هرگونه دستور قضایی مبنی بر «منع نقل و انتقال» یک اولویت حقوقی دارد و بر تمام فرآیندهای دفاتر اسناد رسمی (از جمله سند انتقال اجرایی) حاکم است.

وبسایت محضرچی این تغییر رویه را برای اطلاع‌رسانی دقیق به جامعه حقوقی و دفاتر اسناد رسمی منتشر می‌کند.

جمع‌بندی و نتیجه‌گیری

بخشنامه ۱۴۰۲/۷/۷۶/۱۰۶ یک دستورالعمل حیاتی برای فعالیت دفاتر اسناد رسمی در حوزه تنظیم سند انتقال اجرایی است. نتیجه‌گیری عملیاتی این است که سردفتران باید دو وضعیت را تفکیک کنند:

1. تنظیم سند انتقال اجرایی در صورت وجود بازداشت مازاد، بلامانع است.
2. تنظیم سند انتقال اجرایی در صورت وجود توقیف یا منع نقل و انتقال صریح قضایی، ممنوع بوده و منوط به رفع کامل آن است.

این تمایز، کارایی فرآیند اجرای اسناد را در سازمان ثبت بالا برده و از تضییع حقوق افراد در جریان انتقال املاک جلوگیری می‌کند. رعایت دقیق این بخشنامه برای کلیه سردفتران الزامی است و مسئولیت تخلف از آن مستقیماً متوجه دفاتر اسناد رسمی خواهد بود.