در این پست به بررسی مشکلات رایج ناشی از معاملات قولنامهای و تاثیر آن بر مالکیت املاک پرداختهایم. با معرفی قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، شما را با روشهای قانونی برای جلوگیری از مشکلات مشابه آشنا میکنیم. برای اطلاع بیشتر و آشنایی با جزئیات قانونی، حتماً ادامه مطلب را بخوانید!
مشکلات رایج معاملات قولنامهای و تاثیر قوانین جدید بر آنها
مشکلات معاملات قولنامهای و لزوم ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
در یکی از برنامههای تلویزیونی “آقای قاضی” که از شبکه ۲ سیما پخش شد، موضوع خرید ملک به صورت قولنامهای بررسی گردید.
این برنامه بر اساس داستان واقعی یک پرونده رایج در حوزه معاملات املاک ساخته شد. در این پرونده، فردی ملکی را به صورت قولنامهای خریداری کرده بود، اما آن را به صورت قطعی در دفترخانه ثبت نکرده بود. تنها قولنامه و وکالت فروش از فروشنده دریافت کرده و آن ملک را به شخص دیگری فروخته بود. خریدار دوم که قصد داشت ملک را به نام خود در دفترخانه ثبت کند، متوجه شد که ملک درگیر مشکلات قانونی است و به دلیل بازداشت بودن آن، نمیتواند نام خود را به عنوان مالک در سامانه ثبت کند.
مشکلات ناشی از معاملات قولنامهای
علت اصلی این مشکل به این برمیگردد که ملک به صورت قولنامهای منتقل شده بود. در این پرونده، همسر مالک اول با اجرای مهریه، ملک را بازداشت کرده و به دلیل اینکه معامله به صورت قولنامهای بوده و در سامانه ثبت نشده بود، ملک به عنوان دارایی مالک اول در نظر گرفته شد.
این مشکل بارها در مشاورههایی که ارائه دادهایم مطرح شده است که خرید و فروش ملک به صورت قولنامهای خطرات بسیاری به دنبال دارد.
در این برنامه، در نهایت مشخص شد که ملک قبل از اقدام به اجرای مهریه فروخته شده بود و به این ترتیب خریداران با پیگیریهای قانونی توانستند ملک را از دارایی فروشنده اول جدا کنند و به خریدار آخر منتقل کنند.
تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
افزایش این گونه پروندهها در دادگاهها باعث شد تا قانونی تحت عنوان “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” تصویب شود.
این قانون در پی جلوگیری از مشکلات مشابه به تصویب رسید و تاکید میکند که قولنامهها باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند.
پس از ثبت قولنامه، علاوه بر اینکه ملک در سامانه به صورت رسمی قفل میشود و فروشنده نمیتواند آن را به شخص دیگری بفروشد، مالکیت آن نیز از فروشنده اول خارج شده و در سامانه ثبت آنی ثبت میشود.
این تغییرات باعث میشود که در صورت وقوع مشکلات مشابه آنچه در برنامه “آقای قاضی” نشان داده شد، مثلاً اجرای مهریه، ملک نتواند دوباره به فروش برسد.
مفاد قانونی مرتبط با ثبت قولنامهها
در این راستا، مواد ۲ و ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به وضوح بیانگر ضرورت ثبت قولنامهها در دفاتر اسناد رسمی هستند.
به موجب ماده ۲، دفاتر اسناد رسمی موظفند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص در خصوص اموال غیرمنقول، مانند تعهد به بیع، قولنامه و مبایعهنامه را تنظیم و ثبت کنند.
این اسناد باید شامل مبلغ دقیق ثمن، شرایط پرداخت و جزئیات مربوط به فسخ و انحلال قرارداد باشند.
همچنین، ماده ۳ قانون، دلالان معاملات املاک را موظف میکند تا پیشنویس قراردادها را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کرده و برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارجاع دهند.
راهکار قانونی برای وکالتهای فروش
این قانون همچنین برای وکالتهای فروش نیز راهکاری موثر ارائه داده است.
طبق تبصره ۲ ماده ۱، میزان مالیات، حقالتحریر و حقالثبت تنظیم وکالتهای بلاعزل انتقال مالکیت به همان میزان است که برای تنظیم سند رسمی انتقال ملک در نظر گرفته میشود.
در صورتی که اموال منتقل شده ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه منتقل شوند، سند رسمی انتقال ملک بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات و حقالتحریر تنظیم خواهد شد.
این تغییرات قانونی باعث شده است که مشکلات ناشی از معاملات قولنامهای به حداقل برسد و مردم بتوانند با اطمینان بیشتری در معاملات ملکی خود اقدام کنند.
نتیجهگیری
در نهایت، معاملات قولنامهای در حوزه املاک، اگرچه در ظاهر به نظر ساده میرسند، میتوانند مشکلات قانونی پیچیدهای ایجاد کنند که حتی باعث بهوجود آمدن اختلافات مالی و حقوقی جدی شوند.
قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بهعنوان یک راهکار اساسی برای کاهش این مشکلات تصویب شده است و از این پس، ثبت رسمی قولنامهها در دفاتر اسناد رسمی نه تنها امنیت حقوقی بیشتری برای طرفین قرارداد ایجاد میکند، بلکه بهویژه در مواردی مانند اجرای مهریه یا بازداشت ملک، از بروز مسائل قانونی جلوگیری خواهد کرد.
این تغییرات قانونی همچنین به نحوی طراحی شدهاند که حتی وکالتهای فروش نیز به صورت رسمی و بدون پرداخت مجدد مالیات و هزینههای اضافی منتقل شوند، که این امر میتواند روند معاملات املاک را تسهیل و شفافسازی کند.
بهطور کلی، آگاهی از قوانین جدید و اجرای آنها میتواند از بسیاری از مشکلات حقوقی جلوگیری کند و اطمینان خاطر بیشتری برای خریداران و فروشندگان املاک فراهم کند. بنابراین، برای اطمینان از قانونی بودن معاملات خود، همیشه بهتر است از ثبت رسمی قراردادها در دفاتر اسناد رسمی غافل نشوید.
مشاهده ویدیو
جهت مشاهده ویدیوی برنامه “آقای قاضی” که از شبکه 2 سیما پخش شده است، با توجه به قوانین کپیرایت، لازم است به وبسایت تلویبیون در این لینک مراجعه کنید.
اما برای دسترسی راحتتر شما، ویدیو را در ادامه قرار دادهایم. با این حال، توجه داشته باشید که به دلیل محدودیتهای موجود، مجبوریم کل فیلم را از سرور اصلی قرار دهیم. بنابراین، برای تماشای بخش مربوط به این پست، لطفاً از زمان 24:00 فیلم را تماشا کنید.
4 دیدگاه. Leave new
با سلام خدمت شما دوست گرامی
بنده تازه دفتر املاک باز کردم و جواز رو هم گرفت و…
یکی از دوستان من به تازگی یک مغازه خریده اونم به صورت قول نامه ای که بین خودشون نوشته شده یعنی خریدار و فروشنده
مغازه چند تا خونه داره روش هست و از 30 متر مغازه 20 متر آن تجاری دانم دارد در ضمن 200 میلیون ان هم دست خریدار مونده که فروشنده بیاد تو دفتر اسناد رسمی از سند مادر بهش وکالت بده حالا بنده می تونم براش تو سامانه کاتب قول نامش رو ثبت کنم و براش سند رسمی بگیرم
در ضمن باید تو سامانه کاتب ثبت بشه یا خودنویس
ممنون می شم توضیح بدید با تشکر
سوال شما کمی مبهم است. لطفاً مشخص کنید که آیا این مغازه بهطور رسمی و با سند مادر منتقل شده یا فقط یک قولنامه تنظیم شده است، همچنین آیا فروشنده قصد دارد وکالتنامهای رسمی در دفتر اسناد رسمی به خریدار بدهد یا خیر؟ در ضمن، مبلغ 200 میلیون تومان که در دست خریدار است، بهعنوان پیشپرداخت برای تنظیم سند رسمی در نظر گرفته شده یا فقط مربوط به قولنامه است؟ این اطلاعات به ما کمک میکند تا بهتر راهنمایی کنیم.
با سلام اول از همه خیلی ممنون از پاسخگویی سریع شما
فقط یک قول نامه تنظیم شده
2- اون مبلغ 200 که در دست خریدار هست قرار هست در زمان تنظیم وکالتنامه رسمی در دفتر اسناد به فرشنده داده شود
با توجه به توضیحات جدید شما، در مورد ثبت قولنامه در سامانه کاتب و تنظیم سند رسمی:
ثبت در سامانه کاتب: قولنامهای که بین طرفین تنظیم شده است، به شرطی که تمامی اطلاعات ملک (از جمله سند مادر) و توافقات مالی بهدرستی در آن قید شده باشد، میتواند در سامانه کاتب ثبت شود. ثبت در سامانه کاتب به اعتبار حقوقی و کاهش اختلافات آینده کمک میکند.
وکالتنامه رسمی: با توجه به اینکه فروشنده قصد دارد در ازای دریافت مبلغ 200 میلیون تومان، وکالتنامه رسمی تنظیم کند، لازم است این وکالتنامه در دفتر اسناد رسمی با ارائه سند مادر ملک انجام شود. اما توجه داشته باشید که وکالتنامه، بهتنهایی انتقال مالکیت نیست. برای انتقال قطعی سند، لازم است مراحل رسمی انتقال سند مالکیت انجام شود.
نکته مهم: توصیه میشود پیش از پرداخت مبلغ 200 میلیون تومان، اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله از نظر قانونی مشکلی نداشته و امکان انتقال رسمی سند وجود دارد. همچنین، هر توافقی در دفترخانه رسمی و با استعلامهای لازم انجام شود تا حقوق طرفین حفظ شود.