انصراف طرفین از پیش‌نویس ماده ۳؛ فرآیند تازه و دو مسیر ادامه کار
پیش‌نویسی که دفترخانه پذیرش کرده است، تا پیش از این راه بازگشتی نداشت. بخشنامه تازه، مسیر انصراف را باز کرده و تکلیف سردفتر را در آن روشن می‌کند.
متن اصلی بخشنامه ۱۴۰۵/۱۰۰۳۹۲ و راهنمای پیوست
شماره: 100392/1405 — تاریخ: 18/06/1405
مدیر کل محترم ثبت اسناد و املاک استان ………..
موضوع : فراهم شدن امکان انصراف از پیش نویس پذیرش شده توسط دفاتر اسناد رسمی
با سلام و احترام
بدينوسیله تصویر نامه شماره ١٤٠٥/٨٤٣٤٢ -١٤٠٥/٥/٢٦ مسئول محترم امور دفتر توسعه سامانه ها منضم به راهنمای مربوطه مبنی بر امکان انصراف از پیش نویس پذیرش شده توسط دفتر اسناد رسمی جهت استحضار و اطلاع رسانی به دفاتر اسناد رسمی حوزه های ثبتی تابعه پیوست ارسال می گردد .
سید عبد العزيز الیاسی مدیر کل امور اسناد و سردفتران
نامه شماره ١٤٠٥/٨٤٣٤٢ — تاریخ ١٤٠٥/٥/٢٦
موضوع : انصراف از پیش نویس پذیرش شده توسط دفتر اسناد رسمی
بازگشت به نامه های شماره ۱۴۰۵/۷۴۹۷۵ مورخ ۱۴۰۵/۰۵/۱۱ و شماره ۱۴۰۵/۷۰۵۰۰ مورخ ۱۴۰۵/۰۵/۰۴ در خصوص انصراف از پیش نویس پذیرش شده توسط دفتر اسناد رسمی به استحضار می رساند مطابق با فرآیند تأیید شده توسط آن اداره کل امکان انصراف از پیش نویس از تاریخ ۱۴۰۵/۰۵/۱۰ ایجاد شده است. همچنین طبق فرآیند جدید سردفتران می توانند با توجه به راهنمای موجود ( پیوست) ، نسبت به اعلام انصراف طرفین از پیش نویس اقدام نمایند.
محمد صادق روشنی مسئول امور دفتر توسعه سامانه ها و خدمات الکترونیک
2- اعلام انصراف طرفین از پیش نویس ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غير منقول
در صورتی که همه طرفین پیش نویس ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با مراجعه به دفتر خانه قصد خود برای انصراف از پیش نویس ماده ۳ تنظیمی را اعلام نمودند سردفتر با احراز هویت و رضایت اشخاص به انصراف بایستی نسبت به اعلام انصراف طرفین اقدام نماید. بدین منظور پس از مراجعه طرفين معامله به دفترخانه و احراز هویت آنها توسط سردفتر بایستی به کارتابل خدمات غیر حضوری مراجعه شود. با جستجو و انتخاب پیش نویس قراداد مورد نظر میتوان نسبت به اعلام انصراف طرفین از طریق انتخاب گزینه عملیات اقدام نمود.
در ادامه سردفتر شرایط انصراف طرفین را مطالعه کرده و نسبت به اعلام انصراف با انتخاب تیک تایید و استفاده از دکمه اعلام انصراف طرفين اقدام می نماید.
پس انجام موفق اقدامات فوق سردفتر طرفین را در خصوص چگونگی ادامه فرآیند انصراف از پیش نویس آگاه نماید. ادامه مراحل انصراف از پیش نویس طرفین معامله به یکی از دو روش زیر قابل انجام است:
روش اول : ادامه فرآیند اعلام انصراف طرفین از پیش نویس توسط خود اشخاص
طرفین معامله به سایت www.web.kateb.ir مراجعه نمایند. از منوی اسناد رسمی منوی فهرست جامع درخواستها را انتخاب نمایند. همه طرفین معامله بایستی پس از طی کردن مراحل فوق با استفاده از دکمه بلا اثر نمودن پیش نویس قرارداد رضایت خود از انصراف را اعلام نمایند تا قرارداد به وضعیت بلا اثر شده تغییر وضعیت دهد فشار دهند. با انجام موارد فوق توسط همه اشخاص قرارداد در وضعیت بلا اثر شده قرار می گیرد.
روش دوم: ادامه فرآیند انصراف با مراجعه به مشاور املاک
طرفين معامله می توانند برای ادامه فرآیند انصراف از پیش نویس با مراجعه به مشاور املاکی که پیش نویس را تنظیم کرده است قرارداد خود را بلائر کنند. بدین منظور مشاور املاک از کارتابل خود منوی بلا اثر بودن را انتخاب کند. بعد از آن کد رهگیری / شناسه ثبت قرارداد یا پیش نویسی که نیاز به بلا اثر نمودن دارد را وارد کند سپس دکمه مشاهده قرارداد را فشار دهد. با زدن دکمه مشاهده قرارداد اطلاعات قرارداد نمایش داده می شود. در کادر مشخص شده دلیل بلاثر کردن را بیان کند. در مرحله بعد برای تأییدیه اشخاص دکمه تأیید را فشار دهد. بعد از تأیید اشخاص دکمه بلائر کردن را فشار دهد. با فشار دادن دکمه بلا اثر کردن پیغامی مبنی بر قرارداد با موفقیت بلائر گردید دریافت می کند که نشان دهنده بلا اثر شدن آن قرارداد است.
شناسنامه بخشنامه ۱۴۰۵/۱۰۰۳۹۲
| شاخص | مشخصات بخشنامه |
|---|---|
| موضوع | فراهم شدن امکان انصراف از پیش‌نویس ماده ۳ قانون الزام که دفترخانه آن را پذیرش کرده است، و ترتیب اعلام انصراف طرفین |
| شماره | بخشنامه شماره ۱۴۰۵/۱۰۰۳۹۲ — ناظر بر نامه شماره ۱۴۰۵/۸۴۳۴۲ |
| تاریخ | بخشنامه: ۱۸/۰۶/۱۴۰۵ — نامه مبنا: ۲۶/۰۵/۱۴۰۵ — تاریخ فراهم شدن امکان در سامانه: ۱۰/۰۵/۱۴۰۵ |
| از | سید عبدالعزیز الیاسی، مدیرکل امور اسناد و سردفتران سازمان ثبت |
| به | مدیران کل ثبت اسناد و املاک استان‌ها، برای اطلاع‌رسانی به دفاتر اسناد رسمی |
دیدگاه محضرچی؛ چه چیزی برای دفترخانه تغییر می‌کند
خبر این بخشنامه در یک جمله
از ۱۰ مرداد ۱۴۰۵ امکان انصراف از پیش‌نویس ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سامانه فراهم شده است، و سردفتر می‌تواند با احراز هویت و رضایت طرفین، انصراف آنان را اعلام کند.
چرا نبودِ راه انصراف، مسئله‌ساز بود
در سازوکار ماده ۳، مشاور املاک پیش‌نویس قرارداد را تنظیم و به دفترخانه منعکس می‌کند. وقتی دفترخانه آن پیش‌نویس را پذیرش می‌کرد، پرونده در سامانه وارد مسیری می‌شد که راه بازگشتی نداشت — حتی اگر طرفین معامله از ادامه کار منصرف می‌شدند. نتیجه، پیش‌نویس‌های معلقی بود که نه به سند می‌رسیدند و نه بسته می‌شدند.
ارزش عملی این بخشنامه در همین‌جاست: یک وضعیت پایانی تازه به چرخه پیش‌نویس افزوده شده است. پرونده‌ای که به سند نمی‌رسد، اکنون می‌تواند رسماً بسته شود.
سه گام تکلیف سردفتر
| گام | اقدام |
|---|---|
| یک | مراجعه همه طرفین به دفترخانه و اعلام قصد انصراف |
| دو | احراز هویت اشخاص و احراز رضایت آنان به انصراف، توسط سردفتر |
| سه | مراجعه به کارتابل خدمات غیرحضوری، یافتن پیش‌نویس، و اعلام انصراف طرفین از گزینه عملیات با تأیید شرایط |
متن یک تکلیف چهارم هم گذاشته است که در عمل نادیده می‌ماند: سردفتر باید طرفین را از چگونگی ادامه فرآیند آگاه کند. اعلام سردفتر، پایان کار نیست؛ آغاز آن است.
احراز هویت و رضایت؛ رکن اعلام انصراف
متن بر دو شرط تأکید دارد: «همه طرفین» و «احراز هویت و رضایت اشخاص به انصراف». پس اعلام انصراف با مراجعه یکی از طرفین، یا بر پایه اعلام شفاهی بدون احراز هویت، در دامنه این سازوکار نمی‌گنجد.
دو مسیر ادامه فرآیند پس از اعلام سردفتر
راهنمای پیوست، دو راه برای تکمیل انصراف پیش می‌گذارد:
- مسیر نخست — خودِ اشخاص: طرفین به
web.kateb.irمی‌روند، از منوی اسناد رسمی «فهرست جامع درخواستها» را باز می‌کنند و هر یک با دکمه «بلااثر نمودن پیش‌نویس قرارداد» رضایت خود را اعلام می‌کنند. تا همه اعلام نکنند، وضعیت تغییر نمی‌کند. - مسیر دوم — مشاور املاک: طرفین به همان مشاور املاکی که پیش‌نویس را تنظیم کرده بازمی‌گردند. مشاور از کارتابل خود منوی «بلااثر بودن» را باز می‌کند، کد رهگیری یا شناسه ثبت قرارداد را وارد می‌کند، دلیل بلااثر کردن را در کادر مربوط می‌نویسد و پس از تأیید اشخاص، قرارداد را بلااثر می‌کند.
تفاوت دو مسیر فقط در سهولت نیست: در مسیر دوم، دلیل بلااثر کردن ثبت می‌شود. برای پرونده‌هایی که احتمال اختلاف بعدی دارند، همین ثبت دلیل می‌تواند ارزش داشته باشد.
وضعیت «بلااثر شده» و معنای حقوقی آن
نتیجه هر دو مسیر یکی است: قرارداد به وضعیت «بلااثر شده» می‌رسد. این یک وضعیت سامانه‌ای است و متن، آثار حقوقی آن را بر رابطه قراردادی طرفین — از جمله تکلیف به استرداد وجوه یا مسئولیت ناشی از عدم انجام تعهد — تعیین نکرده است. آن آثار تابع قواعد عمومی قراردادها و مفاد توافق خود طرفین است.
آنچه این بخشنامه نمی‌گوید
- تکلیف موردی که بخشی از طرفین منصرف شوند و بخشی نه، در متن نیامده است.
- متن مهلتی برای تکمیل فرآیند انصراف پس از اعلام سردفتر معین نکرده است.
- درباره حق‌التحریر یا هزینه این خدمت، در این بخشنامه حکمی نیست؛ ارقام را از تعرفه جاری همان سال بگیرید.
بخشنامه‌ها و مطالب مرتبط در محضرچی
- قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
- اتصال مشاورین املاک به سامانه ثبت آنی دفاتر اسناد رسمی
- غیرحضوری شدن ۱۲ خدمت کلیدی سازمان ثبت از طریق سامانه کاتب
- اقاله چیست؛ راهنمای فسخ دوطرفه قرارداد در دفترخانه ۹۳۰ تهران
پرسش‌های متداول درباره انصراف از پیش‌نویس ماده ۳
نامه شماره ۱۴۰۵/۸۴۳۴۲ تصریح کرده که این امکان از تاریخ ۱۰/۰۵/۱۴۰۵ در سامانه ایجاد شده است.
متن از «همه طرفین» سخن گفته و احراز هویت و رضایت اشخاص را شرط کرده است؛ پس مراجعه یکی از آنان در دامنه این سازوکار نیست.
خیر؛ تکمیل انصراف یا با اقدام خود اشخاص در سامانه کاتب انجام می‌شود یا با مراجعه به مشاور املاک تنظیم‌کننده پیش‌نویس.
در مسیر مشاور املاک، دلیل بلااثر کردن در سامانه ثبت می‌شود؛ در مسیر اقدام خود اشخاص چنین قیدی در متن نیامده است.
متن این بخشنامه تنها وضعیت سامانه‌ای را تعیین کرده و درباره آثار قراردادی ساکت است؛ آن آثار تابع قواعد عمومی و توافق طرفین است.
