نقض قانون الزام در تنظیم وکالت فروش توسط سردفتر و پیامدهای آن

تخلف سردفتر در تنظیم وکالت فروش به روش جدید و پیامدهای آن

سردفتر در تنظیم سند وکالت فروش اموال غیرمنقول شماره … مورخ ۱۴۰۳/۰۷/۱۴، خلاف تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نموده است.

شرح ماجرا:
بر اساس سوابق و مستندات پرونده، سند مذکور به شش‌دانگ اعیان آپارتمان تحت پلاک … فرعی از … اصلی با سند مالکیت به شماره سریال … مربوط می‌باشد. به موجب این سند، وکالت فروش به آقای … واگذار و حق عزل وکیل ضمن عقد خارج لازم از موکل سلب شده است.

توضیحات قانونی:

1. تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به تنظیم سند رسمی:
   وکالت فروش بلاعزل به منزله بیع قطعی تلقی شده و سردفتر موظف به اخذ مالیات نقل‌وانتقال، حق‌الثبت، و حق‌التحریر معادل تنظیم سند انتقال بوده است.
   همچنین استعلامات مربوطه از ثبت، دارایی، جهاد کشاورزی، شهرداری، و تأمین اجتماعی باید اخذ و در صورت عدم پاسخ، جواز ثبت سند اعمال می‌گردید.
2. عدم رعایت مقررات:
   سردفتر بدون رعایت این الزامات قانونی اقدام به ثبت وکالت‌نامه فروش نموده و موارد زیر را نقض کرده است:
   • عدم اخذ مالیات نقل‌وانتقال و حق‌الثبت: مطابق ماده ۴ قانون الزام به تنظیم سند رسمی.
   • عدم رعایت تعرفه حق‌التحریر: مطابق ماده ۵۴ قانون دفاتر اسناد رسمی.
   • عدم پرداخت سهم کانون، دفتریار، و کارکنان: مطابق ماده واحده توزیع حق‌التحریر و ماده ۲ قانون اصلاح پاره‌ای از مواد قانون دفاتر اسناد رسمی.
   • عدم انجام استعلامات قانونی: برخلاف ماده ۱ قانون تسهیل و ماده ۱۳۲ قانون ثبت.

نتیجه‌گیری:
تخلفات سردفتر از جمله نقض تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به تنظیم سند رسمی، ماده ۱ قانون تسهیل، ماده ۱۳۲ قانون ثبت، و مواد ۵۶ و ۵۷ قانون دفاتر اسناد رسمی محرز بوده و منجر به تضییع حقوق دولت و تخلفات متعدد شده است.

متن رای دادگاه

تخلف انتسابی:
سردفتر در تنظیم سند وکالت فروش اموال غیرمنقول شماره … مورخ ۱۴/۰۷/۱۴۰۳ خلاف تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نموده است.

توضیح:
به حکایت سوابق و مستندات مضبوط در بایگانی پرونده، سند … مورخ ۱۴۰۳/۰۷/۱۴ دفترخانه … موضوع وکالت مذکور شش‌دانگ اعیان آپارتمان تحت پلاک … فرعی از … اصلی، دارای سند مالکیت به شماره سریال … می‌باشد. به موجب سند وکالت، آقای … مورد وکالت صدرالذکر را به خانم … واگذار و حق عزل وکیل را ضمن عقد خارج لازم از خود سلب و ساقط نموده است.

با عنایت به موارد زیر:

• به استناد تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به تنظیم سند رسمی، میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر تنظیم وکالت بلاعزل برابر با انتقال مالکیت می‌باشد.
• برابر مواد ۳ و ۴ همان قانون، در ثبت هرگونه نقل و انتقال راجع به عین عرصه و اعیان، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ ۵ درصد و مالیات نقل و انتقال حق واگذاری به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال به نرخ ۲ درصد محاسبه و نسبت به اخذ آن از ذی‌نفع از طریق سامانه پرداخت الکترونیک اقدام می‌گردد.

همچنین:
با توجه به اینکه مستفاد از تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به تنظیم سند رسمی، وکالت فروش بلاعزل به منزله بیع قطعی تلقی گردیده است، بنابراین مطابق ماده و قانون تسهیل و مواد ۴ و ۵ قانون الزام به تنظیم سند رسمی، سردفتر مکلف به اخذ استعلامات ثبتی، دارایی و حسب مورد جهاد کشاورزی، شهرداری و تأمین اجتماعی بوده و عدم پاسخ مرجع مذکور به منزله جواز ثبت سند خواهد بود.

ولیکن:
سردفتر بدون توجه به مفاد قانون اخیرالذکر و بدون رعایت مقررات، اقدام به ثبت وکالت‌نامه فروش بلاعزل نموده و از این حیث:

• خلاف ماده ۱۲ قانون ثبت و ماده ۵۶ قانون دفاتر اسناد رسمی، حقوق دولت راجع به حق‌الثبت تضییع نموده است.
• خلاف ماده ۴ قانون الزام، مالیات نقل و انتقال را تضییع کرده است.
• خلاف ماده ۵۴ قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده ۵۷ آیین‌نامه اجرایی آن، حق‌التحریر مطابق تعرفه اعلامی سازمان را وصول نکرده است.
• خلاف ماده واحده توزیع حق‌التحریر و ماده ۲ قانون اصلاح پاره‌ای از مواد قانون دفاتر اسناد رسمی، ۱۰ درصد سهم کانون، ۱۵ درصد سهم دفتریار و ۱۵ درصد سهم پاداش کارکنان را کسر نکرده است.
• خلاف ماده ۱ قانون تسهیل، استعلامات قانونی را انجام نداده است.

نتیجه:
این تخلفات منجر به تنظیم سند برخلاف مقررات شده است. بنابراین، تخلف کفیل سردفتر به دلیل نقض تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به تنظیم سند رسمی، ماده ۱ قانون تسهیل، ماده ۱۳۲ قانون ثبت، مواد ۵۶ و ۵۷ قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده ۲ قانون اصلاح پاره‌ای از مواد قانون دفاتر اسناد رسمی، محرز می‌باشد.