در جلسه هفتگی کانون سردفتران و دفتریاران تهران، نکات کلیدی درباره مالیات وکالتهای بلاعزل، تفویض وکالت، شمول مالیات انتقال و سایر موضوعات مهم حرفهای مورد بررسی قرار گرفت.
خلاصه جلسه کانون سردفتران و دفتریاران تهران هفته دوم آذر 1403
خلاصه مباحث مطرحشده در جلسه ۱۴۰۳/۹/۱۱ کانون سردفتران و دفتریاران تهران
جلسات هفتگی کانون سردفتران و دفتریاران تهران، فرصتی برای بررسی موضوعات تخصصی و تبادل نظر درباره چالشهای حرفهای است. در جلسه اخیر، مسائل کلیدی حقوقی و مالیاتی مرتبط با دفاتر اسناد رسمی مورد بحث قرار گرفت.
جلسات هفتگی کانون سردفتران و دفتریاران تهران، هر یکشنبه با حضور سردفتران، دفتریاران و کارمندان دفاتر اسناد رسمی برگزار میشود. این جلسات با هدف بررسی موضوعات تخصصی، تبادل نظر درباره مشکلات حرفهای و ارائه راهکارهای عملی برای اجرای بهتر قوانین برگزار میشوند. در جلسه اخیر (۱۴۰۳/۹/۱۱)، موضوعات زیر مطرح و بررسی شدند:
لازم به ذکر است که این مطالب صرفاً بازتاب اجماع نظرات حاضرین در جلسه بوده و الزاماً جنبه قانونی یا لازمالاتباع ندارند.
موضوعات مطرحشده در جلسه
مالیات وکالتهای بلاعزل
بر اساس تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مالیات تعیینشده برای تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی، معادل مالیات تنظیم سند رسمی انتقال ملک است. این حکم صرفاً به وکالتهای بلاعزل انتقال مالکیت عین ملک مربوط میشود و شامل وکالتهای بلاعزل برای انتقال منافع یا حقوقی مانند سرقفلی نمیشود.
بنابراین، وکالتهای بلاعزل که تنها به انتقال منافع یا حق واگذاری محل (سرقفلی) مربوط هستند، مشمول مالیات مقرر در تبصره ۲ ماده ۱ قانون مذکور نخواهند بود. اما در صورت انتقال حق واگذاری محل، مالیات مربوطه بر اساس ماده ۵۹ قانون مالیاتهای مستقیم، معادل ۲٪ از مبلغ دریافتی مالک یا صاحب حق در تاریخ انتقال تعیین میشود.
در نتیجه، مالیات موضوع تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به وکالتهای بلاعزل مرتبط با انتقال عین ملک اختصاص دارد و شامل وکالتهای بلاعزل برای انتقال منافع یا حقوقی مانند سرقفلی نمیشود.
انتقال قطعی کمتر از ۹ ماه
بر اساس تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، میزان مالیات، حقالثبت و حقالتحریر برای تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت اموال غیرمنقول در دفاتر اسناد رسمی، معادل هزینههای تنظیم سند رسمی انتقال ملک است. اگر ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، انتقال رسمی انجام شود، سند انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حقالثبت تنظیم میگردد.
این تبصره به انتقال مالکیت اشاره دارد و تفاوتی ندارد که انتقال به خود وکیل یا شخص دیگری صورت گیرد؛ در هر دو حالت، اگر انتقال در بازه زمانی مذکور انجام شود، معافیت از پرداخت مجدد مالیات و حقالثبت اعمال میشود.
تفویض وکالت بلاعزل
تفویض وکالت به معنای انتقال اختیارات وکیل به شخص ثالث است. در این فرآیند، وکیل اصلی (موکل) اختیارات خود را به وکیل جدیدی منتقل میکند. با توجه به اینکه تفویض وکالت منجر به ایجاد یک وکالتنامه جدید میشود، مشمول مالیات و هزینههای مربوط به تنظیم اسناد رسمی خواهد بود.
بر اساس تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، اگر وکالتنامه بلاعزل برای انتقال مالکیت اموال غیرمنقول تنظیم شود و ظرف ۹ ماه از تاریخ تنظیم آن، انتقال رسمی انجام گیرد، سند انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حقالثبت تنظیم میشود. اما این معافیت تنها در صورتی اعمال میشود که انتقال رسمی به نام وکیل اصلی صورت گیرد.
در صورتی که وکیل اصلی وکالت را به شخص دیگری تفویض کند، وکیل جدید برای انتقال رسمی ملک نیاز به تنظیم سند رسمی جدید دارد که مشمول مالیات و هزینههای مربوطه خواهد بود. بنابراین، تفویض وکالت بلاعزل به شخص ثالث، حتی در بازه زمانی کمتر از ۹ ماه، معاف از مالیات نخواهد بود و مالیات و هزینههای قانونی برای تنظیم سند رسمی انتقال به وکیل جدید باید پرداخت شود.
بررسی مالیات در انتقال قطعی با وکالت بلاعزل
سردفتر تنظیمکننده وکالت، مکلف به دریافت مالیات است و مسئولیتی متوجه سردفتر تنظیمکننده سند انتقال قطعی نیست.
بر اساس تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هنگام تنظیم وکالتنامه بلاعزل برای انتقال مالکیت اموال غیرمنقول، دفاتر اسناد رسمی موظف به دریافت مالیات، حقالثبت و حقالتحریر معادل هزینههای تنظیم سند رسمی انتقال ملک هستند. این مالیات در زمان تنظیم وکالتنامه اخذ میشود. چنانچه ظرف نه ماه از تاریخ تنظیم وکالتنامه، انتقال رسمی انجام شود، سند انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حقالثبت تنظیم میگردد.
بنابراین، سردفتر تنظیمکننده وکالتنامه بلاعزل موظف به دریافت مالیات در زمان تنظیم وکالت است. در مقابل، سردفتر تنظیمکننده سند انتقال قطعی، در صورتی که انتقال در بازه زمانی نهماهه انجام شود، نیازی به دریافت مجدد مالیات نقل و انتقال ندارد.
این رویه مشابه وکالتنامههای مربوط به خودرو است، جایی که سردفتر تنظیمکننده وکالتنامه موظف به دریافت مالیات بوده و مسئولیتی متوجه سردفتر تنظیمکننده سند انتقال قطعی نیست.
اسناد پیشفروش ساختمان
با استناد به بند ۳ ماده ۱۵ قانون الزام، شناسنامه فنی حذف شده است. اما پروانه ساخت همچنان الزامی است و باید بین پروانه کلی ساختمان و پروانه واحد مورد پیشفروش تفاوت قائل شد.
بر اساس ماده ۴ قانون پیشفروش ساختمان، تنظیم قرارداد پیشفروش منوط به ارائه مدارکی از جمله پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد بود. با این حال، طبق ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۳، بند ۲ ماده ۴ قانون پیشفروش ساختمان حذف شده است. این بدان معناست که ارائه شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد دیگر الزامی نیست. اما در مورد پروانه ساخت، قانونگذار تصریحی به حذف آن نداشته است.
بنابراین، میتوان نتیجه گرفت که برای تنظیم اسناد پیشفروش، ارائه پروانه ساخت کل ساختمان همچنان الزامی است. در این زمینه، باید بین پروانه ساخت کل ساختمان و پروانه ساخت واحد مورد پیشفروش تفاوت قائل شد. پروانه ساخت کل ساختمان مجوز کلی برای احداث بناست، در حالی که شناسنامه فنی به مشخصات فنی هر واحد اشاره دارد. با حذف الزام ارائه شناسنامه فنی، تمرکز بر پروانه ساخت کل ساختمان باقی میماند.
همچنین، توجه به این نکته ضروری است که قراردادهای مشارکت در ساخت که قبلاً به صورت عرفی در بنگاهها تنظیم میشدند، اکنون بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، باید در دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند. طبق ماده ۱۵ این قانون (اصلاح ماده ۱ قانون پیشفروش)، مشارکت در ساخت یا تعهد به بیع، پیشفروش ساختمان محسوب میشود. بنابراین، تنظیم رسمی این قراردادها در دفاتر اسناد رسمی الزامی است.
شکایت علیه سردفتر در اسناد قدیمی
در سال ۱۳۳۲ سند انتقال قطعی ملکی تنظیم شده که متأسفانه نه خلاصهای از آن به اداره ثبت ارسال شده و نه دفتر مربوطه دارای امضای سردفتر وقت بوده است. پس از بررسیهای انجامشده توسط بازرسان اداره ثبت، مشخص شد که این سند جعل شده است.
در حال حاضر، وراث متعاملین سند به دلیل نقص در امضا و تکمیل آن، علیه سردفتر فعلی شکایتی را مطرح کردهاند. در نتیجه، دادگاه بدوی سردفتر فعلی را به امضای دفتر و تکمیل سند محکوم کرده است.
برای تنظیم دفاعیه، باید به نکات زیر توجه شود:
- عدم صلاحیت دادگاههای عمومی: این پرونده به دلیل ماهیت خاص آن، از صلاحیت دادگاههای عمومی خارج است و رسیدگی به آن باید در مراجع مربوطه صورت گیرد.
- استناد به گزارش جعل سند: گزارش رسمی بازرسان اداره ثبت مبنی بر جعلی بودن سند باید بهعنوان دلیل اصلی در دفاعیه ارائه شود.
- زمان تصدی سردفتر وقت: باید تأکید شود که این سند در زمان تصدی سردفتر دیگری تنظیم شده است. همچنین، تمام مراحل مرتبط با استعلامات، احراز هویت و احراز مالکیت مربوط به همان زمان بوده و ارتباطی به سردفتر فعلی ندارد.
با ارائه این دفاعیه و استناد به مستندات موجود، میتوان از مسئولیت سردفتر فعلی در این پرونده رفع اتهام کرد.
استعلامات مورد نیاز برای تنظیم سند انتقال زمین
دو قطعه زمین کنار هم در دماوند قرار دارند که در استعلام ثبت یکی به عنوان زمین مزروعی و دیگری به عنوان ششدانگ یک قطعه زمین ثبت شده است.
استعلامات لازم برای تنظیم سند انتقال:
- استعلام ثبت:
- تأیید وضعیت مالکیت و اطلاعات دقیق مربوط به سند، از جمله نوع کاربری زمین و وضعیت مالکیت قانونی.
- استعلام دارایی:
- بررسی و تسویه بدهیهای مالیاتی مرتبط با نقل و انتقال ملک.
- استعلام از جهاد کشاورزی:
- برای زمینی که کاربری آن نامشخص است، استعلام از جهاد کشاورزی الزامی است تا مشخص شود آیا زمین دارای کاربری کشاورزی است یا تغییر کاربری داده شده است.
این استعلامات تضمین میکنند که انتقال سند با رعایت قوانین مربوط به مالکیت، مالیات، و کاربری زمین انجام شود و از بروز مشکلات قانونی در آینده جلوگیری گردد.
حق واگذاری یا سرقفلی
در انتقال املاک با کاربری صنعتی، مالیات نقل و انتقال بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه و دریافت میشود. حق واگذاری محل یا سرقفلی عمدتاً به املاک با کاربری تجاری مرتبط است و در مورد املاک صنعتی معمولاً اعمال نمیشود. بنابراین، در تنظیم سند انتقال املاک صنعتی، نیازی به افزودن مبلغی تحت عنوان حق واگذاری یا سرقفلی به ارزش معاملاتی ملک برای محاسبه حقالثبت نیست.
با این حال، در برخی موارد، سازمان امور مالیاتی برای املاک با کاربری اداری نیز مالیات حق واگذاری محل را مطالبه میکند. اما در خصوص املاک صنعتی، چنین مالیاتی معمولاً اعمال نمیشود. بنابراین، در انتقال املاک صنعتی، تنها مالیات نقل و انتقال بر اساس ارزش معاملاتی ملک محاسبه میشود و مبلغی تحت عنوان حق واگذاری یا سرقفلی به آن اضافه نمیگردد.
سهمالارث در انتقال اجرایی
سردفتر نیازی به محاسبه سهمالارث ندارد. این وظیفه بر عهده اداره ثبت است و دفترخانه باید مراتب را به ثبت اعلام کند.
در انتقال اجرایی ثبت به میزان 0.79 دانگ از ملک بابت مهریه زوجه، سند انتقال در دفترخانه تنظیم شده است. وراث متوفی شامل زوجه، دو فرزند دختر و پدر متوفی هستند. پس از تنظیم سند، اداره ثبت از صدور سند تکبرگی خودداری کرده و طی نامهای از دفترخانه خواسته است که با ارائه اقرارنامه، سهمالارث فروشندگان را مشخص کند.
بررسی درخواست اداره ثبت:
بر اساس مقررات، سردفتر در تنظیم اسناد انتقال اجرایی موظف است عین پیشنویس ارسالی از سوی اداره اجرا را ثبت و تنظیم کند و مسئولیتی در محاسبه یا تعیین سهمالارث فروشندگان ندارد.
محاسبه سهمالارث و تعیین میزان مالکیت هر یک از وراث بر عهده مراجع ذیصلاح، از جمله اداره اجرا، است.
اقدامات پیشنهادی:
اطلاعرسانی به اداره ثبت: دفترخانه میتواند به اداره ثبت اعلام کند که محاسبه و تعیین سهمالارث وراث در حیطه وظایف سردفتر نیست و این موضوع باید توسط اداره اجرا بررسی و مشخص شود.
ارجاع به اداره اجرا: برای تعیین دقیق سهمالارث هر یک از وراث و صدور سند تکبرگی، موضوع به اداره اجرا ارجاع داده شود تا پس از محاسبات لازم، اطلاعات مورد نیاز را به اداره ثبت ارائه دهد.
نتیجهگیری: درخواست اداره ثبت برای ارائه اقرارنامه تعیین سهمالارث فروشندگان از سوی دفترخانه، با توجه به وظایف و اختیارات سردفتر، صحیح به نظر نمیرسد. محاسبه سهمالارث و تعیین میزان مالکیت هر یک از وراث باید توسط مراجع ذیصلاح، مانند اداره اجرا، انجام شود. بنابراین، دفترخانه میتواند با اطلاعرسانی به اداره ثبت و ارجاع موضوع به اداره اجرا، نسبت به حل مشکل اقدام کند.
تنظیم سند اجاره نسبت به بخشی از پلاک ثبتی
یک پلاک ثبتی شامل یک خانه و یک سوئیت مجزا است. آیا امکان تنظیم سند اجاره برای سوئیت بهطور جداگانه وجود دارد؟
بله، تنظیم سند اجاره برای بخشی از یک پلاک ثبتی، مانند سوئیت مجزا در یک ملک، امکانپذیر است. در این موارد، مشخصات دقیق بخش مورد اجاره، از جمله موقعیت، مساحت، و ویژگیهای آن، باید بهطور کامل در قرارداد اجاره قید شود تا از هرگونه ابهام یا اختلاف در آینده جلوگیری شود.
اهمیت برگزاری جلسات
این جلسات فرصتی برای حل مشکلات اجرایی دفاتر اسناد رسمی و تبیین بهتر قوانین است. موضوعات مطرحشده نشاندهنده چالشهای روزمره سردفتران و دفتریاران در اجرای قوانین و تعامل با مراجع قانونی است.
دعوت به اقدام
برای اطلاع از جزئیات بیشتر این مباحث و دستیابی به آخرین اخبار و اطلاعات حوزه ثبت و اسناد رسمی، همراه ما در محضرچی باشید. سوالات و نظرات خود را با ما در میان بگذارید.
نتیجهگیری
جلسات هفتگی کانون سردفتران و دفتریاران تهران، بستری مناسب برای رفع ابهامات حرفهای و ارتقای دانش حقوقی اعضای دفاتر اسناد رسمی است. با حضور در این جلسات و بهرهگیری از تحلیلهای مطرحشده، میتوانید از جدیدترین تغییرات و رویههای قانونی آگاه شوید.
