شرایط قانونی انتقال اسناد اراضی کشاورزی: راهنمای کامل
آیا میدانید انتقال اراضی کشاورزی طبق قانون الزام به ثبت رسمی چگونه انجام میشود؟
انتقال اسناد اراضی کشاورزی، به دلیل اهمیت این اراضی در تولید و اقتصاد کشور، تابع قوانین و مقررات خاصی است. یکی از مهمترین این قوانین، «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» است که در تبصره ۹ ماده ۱۰ آن، شرایط خاصی برای انتقال اسناد اراضی کشاورزی وضع شده است.
در این پست از محضرچی، به بررسی این شرایط میپردازیم تا شما را در انجام معاملات مربوط به این اراضی یاری کنیم.
4 نوع شرایط انتقال اسناد اراضی کشاورزی طبق تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی:
بر اساس این تبصره، انتقال اسناد اراضی کشاورزی در چهار حالت زیر امکانپذیر است:
1. مالکیت مشاع با مساحت کمتر از حد نصاب
اگر مالک، دارای سهم مشاع از یک زمین کشاورزی باشد و مجموع مساحت سهم مشاع او از کل زمین، کمتر از حد نصاب تعیین شده باشد، انتقال سند فقط در صورتی امکانپذیر است که کل سهم مشاع به یک شخص واحد منتقل شود.
به عبارت دیگر، نمیتوان سهم مشاعی که کمتر از حد نصاب است را بین چند نفر تقسیم کرد.
2. مالکیت مشاع با مساحت بیشتر از حد نصاب
اگر مالک، دارای سهم مشاعی باشد که مساحت آن بیشتر از حد نصاب است، انتقال سند مشروط به این است که در نتیجه این انتقال، هیچ سهم مشاع جدیدی با مساحت کمتر از حد نصاب ایجاد نشود.
به عنوان مثال، اگر فردی سهم مشاعی به اندازه دو برابر حد نصاب داشته باشد، میتواند آن را به دو قسمت مساوی (هر کدام به اندازه حد نصاب) تقسیم و به دو نفر منتقل کند، اما نمیتواند آن را به سه قسمت تقسیم کند، زیرا در این صورت سهمهای جدید کوچکتر از حد نصاب خواهند بود.
3. تبدیل مالکیت مفروز به مشاع
اگر مالک، مالکیت مفروز (مالکیت مشخص و جدا شده) یک زمین کشاورزی را داشته باشد و بخواهد با انتقال بخشی از آن، مالکیت مشاع ایجاد کند، این کار مشروط به آن است که در نتیجه این انتقال، هیچ سهم مشاعی با مساحت کمتر از حد نصاب ایجاد نشود.
این مورد مشابه حالت دوم است، با این تفاوت که در اینجا ابتدا مالکیت مفروز بوده و سپس به مشاع تبدیل میشود.
4. انتقال سهم مشاع به شریک همان قطعه
اگر انتقال سهم مشاع بین شرکای همان قطعه زمین کشاورزی باشد، این انتقال بلامانع است.
به عبارت دیگر، اگر دو یا چند نفر به صورت مشاع مالک یک زمین باشند، میتوانند سهم خود را به یکدیگر منتقل کنند، بدون آنکه محدودیتهای مربوط به حد نصاب اعمال شود.
نکته مهم: سازمان امور اراضی کشور موظف است ظرف یک سال از لازمالاجرا شدن قانون، کلیه سوابق لازم اعم از نقشهها و مستندات مربوط به اجرای این تبصره را در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار دهد. این موضوع به منظور تسهیل و تسریع در انجام معاملات و ثبت اسناد مربوط به اراضی کشاورزی است.
نتیجه: با توجه به موارد ذکر شده، قبل از هرگونه اقدام برای انتقال اسناد اراضی کشاورزی، لازم است به دقت شرایط مربوط به حد نصاب و نحوه انتقال سهام مشاع بررسی شود. توصیه میشود قبل از انجام هرگونه معامله، با کارشناسان حقوقی و ثبتی مشورت نمایید تا از صحت و قانونی بودن معامله خود اطمینان حاصل کنید. محضرچی همواره در کنار شماست تا اطلاعات لازم را در اختیار شما قرار دهد.
نحوه صدور سند برای اراضی کشاورزی و بافت مسکونی روستایی
صدور سند برای بافت مسکونی روستایی
مطابق قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن، فرایند صدور سند در بافتهای مسکونی روستایی به شرح زیر است:
- مراجعه متقاضی به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی:
- متقاضی با ارائه مدارک هویتی و مستندات مربوطه، نسبت به تشکیل پرونده در بنیاد مسکن اقدام میکند.
- تأیید تصرفات و نقشه ملک توسط بنیاد مسکن:
- بنیاد مسکن تصرفات و نقشه ملک را بررسی و تأیید کرده و سپس مدارک را به همراه معرفینامه به اداره ثبت اسناد ارسال میکند.
- پیگیری صدور سند توسط نماینده بنیاد مسکن:
- نماینده بنیاد مسکن به قائممقامی از متقاضی، فرایند صدور سند را در اداره ثبت پیگیری میکند.
- صدور و تحویل سند مالکیت:
- سند مالکیت در اداره ثبت صادر شده و به نماینده بنیاد مسکن تحویل میگردد.
- نماینده بنیاد مسکن، سند مالکیت را به متقاضی ارائه میدهد.
- آگهی و اطلاعرسانی عمومی:
- یک آگهی در محل الصاق میشود و سایر مراحل اداری طی میگردد.
این فرایند معمولاً حدود دو ماه به طول میانجامد و روستاییان نیازی به مراجعه مستقیم به ادارات ثبت ندارند.
صدور سند برای اراضی کشاورزی و خارج از بافت مسکونی
- قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی:
- این قانون از سال 1391 اجرایی شده و شامل املاکی است که فاقد سند مالکیت رسمی هستند.
- افرادی که دارای مدارک عادی هستند (مانند قولنامه) میتوانند با تکمیل مدارک لازم، درخواست صدور سند دهند.
- مدارک مورد نیاز:
- تصویر برابر اصل شده مدارک مالکیت (مانند قولنامه).
- مدارک هویتی شامل کارت ملی.
- نقشه ملک (تهیهشده توسط نقشهبردار یا ترسیم دستی).
- مختصات جغرافیایی ملک (قابلدریافت از نقشههای آنلاین یا دفاتر نقشهبرداری).
- ثبت درخواست در سامانه الکترونیکی:
- متقاضی با مراجعه به سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت به نشانی sabtemelk.ssaa.ir مدارک را اسکن و بارگذاری میکند.
- بررسی و صدور رای توسط هیئت تعیین تکلیف:
- پرونده توسط هیئت مربوطه بررسی شده و نتیجه آن دوبار در روزنامههای رسمی منتشر میشود.
- در صورت عدم اعتراض ظرف دو ماه، سند مالکیت صادر میگردد.
- در صورت وجود اعتراض، موضوع در مراجع قضایی رسیدگی و پس از رای نهایی، سند صادر خواهد شد.
اصلاحات مرتبط با حدنصاب اراضی کشاورزی
مطابق قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
- حذف محدودیت حدنصاب:
- محدودیتهای حدنصاب مربوط به قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی حذف شده است.
- هر فرد میتواند برای هر میزان از اراضی کشاورزی که تصرف کرده و مالک آن است، درخواست صدور سند بدهد.
- شرایط صدور سند:
- اراضی باید تا تیرماه 1403 به صورت مفروز و ششدانگ در اختیار متقاضی باشد.
- مالک نباید دارای قطعات مجاور یا اراضی تحت تملک افراد تحت تکفل خود (مانند پدر، مادر، فرزند، یا همسر) باشد.
- صدور سند با قید کاربری کشاورزی:
- اسناد صادرشده برای اراضی کشاورزی با قید کاربری مربوطه در سند مالکیت همراه خواهد بود.
سوالات متداول
2 دیدگاه. Leave new
سلام.نفهمیدیم چی شد؟ اول گفتید حد نصابها باید رعایت بشه و 4 شرط هم گفته شد.ولی بعدش نوشتید که حد نصابها حذف شده؟؟؟؟
آخرش چی؟؟ لطفا واضح تر بفرمایید
سلام. ممنون از توجه شما.
در مورد ابهام شما در خصوص حد نصاب اراضی کشاورزی، باید توضیح دهیم که قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و اصلاحات مرتبط با آن، تغییراتی در قوانین مربوط به حد نصاب اراضی کشاورزی ایجاد کرده است.
در ابتدا
همانطور که در متن اشاره شده، تبصره ۹ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی، شرایط خاصی را برای انتقال اسناد اراضی کشاورزی وضع کرده است که شامل رعایت حد نصاب نیز میشود. این شرایط همچنان به قوت خود باقی هستند و در مواردی که انتقال سند مشمول این تبصره باشد، باید رعایت شوند.
اما
قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی که از سال 1391 اجرایی شده است، برای اراضی کشاورزی و خارج از بافت مسکونی که فاقد سند مالکیت رسمی هستند، شرایطی را برای صدور سند تعیین کرده است. بر اساس این قانون، افرادی که دارای مدارک عادی (مانند قولنامه) هستند، میتوانند با تکمیل مدارک لازم، درخواست صدور سند دهند.
نکته مهم
در اصلاحات مرتبط با حد نصاب اراضی کشاورزی که در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول آمده است، محدودیتهای حد نصاب مربوط به قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی حذف شده است. این به این معناست که هر فرد میتواند برای هر میزان از اراضی کشاورزی که تصرف کرده و مالک آن است، درخواست صدور سند بدهد.
با این وجود
شرایط صدور سند برای اراضی کشاورزی همچنان باید رعایت شود. از جمله این شرایط میتوان به موارد زیر اشاره کرد:
اراضی باید تا تیرماه 1403 به صورت مفروز و ششدانگ در اختیار متقاضی باشد.
مالک نباید دارای قطعات مجاور یا اراضی تحت تملک افراد تحت تکفل خود (مانند پدر، مادر، فرزند، یا همسر) باشد.
اسناد صادرشده برای اراضی کشاورزی با قید کاربری مربوطه در سند مالکیت همراه خواهد بود.
در نتیجه
میتوان گفت که قانونگذار با در نظر گرفتن شرایط مختلف، سعی در تسهیل و تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی کشاورزی داشته است. بنابراین، در برخی موارد حد نصاب باید رعایت شود و در برخی موارد دیگر، با رعایت شرایط خاص، میتوان برای هر میزان از اراضی کشاورزی درخواست سند داد.
توصیه میشود قبل از هرگونه اقدام، با کارشناسان حقوقی و ثبتی مشورت نمایید تا از صحت و قانونی بودن معامله خود اطمینان حاصل کنید.