در قراردادهای بیع، تعهد فروش به اشخاص معین و اسقاط حق فروش میتواند چالشهای حقوقی مختلفی ایجاد کند. این مقاله به تحلیل شرایط حقوقی سلب حق فروش، تطابق آن با ماده ۹۵۹ قانون مدنی و آثار محدودیتهای شرطی در قراردادهای بیع پرداخته و نتیجهگیری میکند که این شرایط تحت شرایط خاص قابل پذیرش هستند. برای جزئیات بیشتر، ادامه مقاله را بخوانید.
تعهد فروش به اشخاص معین و اسقاط حق فروش در قراردادهای بیع و قولنامه
تعهد فروش به اشخاص معین یا خودداری از فروش
در دنیای رقابتی امروز، تولیدکنندگان و سرمایهگذاران با مشکلاتی در بازاریابی و توزیع کالاها مواجه هستند. این مسئله باعث میشود تا بسیاری از آنها مجبور شوند برای عرضه محصولات خود با واسطهها یا نمایندگان وارد قراردادهایی شوند.
این نمایندگان ممکن است بهعنوان کارگزار یا حقالعمل کار عمل کنند یا محصولات را از تولیدکننده خریداری کرده و به نام خود بفروشند.
این نوع قراردادها عموماً بهصورت توافقات کلی تنظیم میشوند که شرایط فروش و پرداخت قیمت را معین میکند.
یکی از ویژگیهای مهم این نوع قراردادها، تعهد فروشنده به عرضه کالا تنها از طریق نمایندگیها و تعیین شرایطی مانند عدم افزایش قیمت تا مدت مشخص است.
اینگونه قراردادها تا زمانی که با نظم عمومی و اخلاق حسنه مغایرت نداشته باشند، نافذ هستند و هر گونه فروش مخالف این شرایط بهطور کلی باطل نیست اما ممکن است طرفین را به پرداخت وجه التزامهایی متعهد کند که آزادی آنها را محدود میسازد.
اسقاط حق فروش یا انتقال ملک در قراردادها
بحث در مورد اسقاط حق فروش یا انتقال ملک در قراردادها یکی از موارد پیچیده در حقوق مدنی است.
برای مثال، فرض کنید پدری ملکی را به فرزند خود میفروشد و شرط میکند که فرزند حق فروش آن ملک را به غیر تا مدت بیست سال ندارد.
این نوع شرطگذاری در قراردادهای بیع میتواند آثار حقوقی خاصی داشته باشد.
1. مخالفت با ماده ۹۵۹ قانون مدنی:
طبق ماده ۹۵۹ قانون مدنی، هیچکس نمیتواند بهطور کلی حق تمتع یا اجرا کردن تمامی حقوق مدنی خود را از خود سلب کند.
بنابراین، سوال اصلی این است که چگونه ممکن است کسی حق فروش ملکی را که در زمره حقوق مدنی و مالکیت است از خود سلب کند؟
پاسخ به این سوال در این است که ماده ۹۵۹ قانون مدنی تنها سلب کلی حقوق را منع کرده است، نه سلب جزئی آن.
برای مثال، در مواردی مانند اسقاط حق شفعه یا حق مرور زمان، سلب برخی حقوق بهطور خاص و محدود امکانپذیر است.
بنابراین، اگر در قرارداد اسقاط حق فروش یا انتقال ملک برای مدت معینی شرط شود، این شرط از نظر حقوقی مشکلی ندارد.
2. مخالفت با مقتضای عقد بیع:
مقتضای عقد بیع این است که مال پس از فروش به خریدار منتقل شده و خریدار به عنوان مالک، حق تصرف در مال خود را دارد.
اگر در عقد شرط شود که خریدار تا مدت معینی حق فروش یا انتقال ملک را نداشته باشد، این سوال مطرح میشود که آیا چنین شرطی با مفهوم مالکیت و مقتضای عقد بیع مخالف است یا نه؟
در اینجا باید به عرف توجه کرد. اگر محدودیتهای تعیینشده در قرارداد بهگونهای باشد که عرف آن را بهعنوان محدودیت اساسی در مالکیت نبیند، این شرط میتواند قابل قبول باشد.
به عبارت دیگر، اگر شرطگذاری تنها بهعنوان یک محدودیت در اختیار مالک برای یک مدت معین دیده شود، احتمالاً با مفهوم مالکیت و عقد بیع مغایرت ندارد.
اما اگر این محدودیت بهقدری جدی باشد که در عرف بهعنوان نقض مالکیت شناخته شود، ممکن است این شرط خلاف مقتضای عقد بیع تلقی شود.
نتیجهگیری
در صورتی که در قرارداد بیع شرط شود که خریدار حق فروش یا انتقال ملک را تا مدت معینی نداشته باشد، این شرط از نظر حقوقی قابل پذیرش است، مشروط بر اینکه این اسقاط حق در چارچوب عرف و بر اساس مصلحت و شرایط خاص قرارداد باشد.
بهطور کلی، محدودیتهای اساسی که حقوق مالکیت را نقض میکند، ممکن است با مقتضای عقد بیع مغایرت داشته باشد.
آموزش تخصصی قولنامه رسمی: تحلیل حقوقی از دیدگاه دکتر کاتوزیان
در مجموعه پستهای تخصصی وبسایت محضرچی، با هدف آشنایی سردفتران، دفتریاران، کارمندان و حتی مراجعهکنندگان به دفاتر اسناد رسمی، به آموزش مباحث مرتبط با قولنامه رسمی میپردازیم.
این آموزشها برگرفته از کتاب «عقود معین» دکتر ناصر کاتوزیان است و بهطور جامع و دقیق به مسائل حقوقی قولنامه میپردازد.
یکی از پستهای این مجموعه، همانطور که خواندید، به “تعهد فروش به اشخاص معین و اسقاط حق فروش در قراردادهای بیع و قولنامه” پرداخته است. سایر پستهای این مجموعه به شرح زیر است، که با کلیک روی هر کدام میتوانید پست مربوطه را مطالعه کنید:
- آموزش تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی
- تحلیل انعقاد قولنامه رسمی در حقوق مدنی: بررسی ماده ۳۳۹ قانون مدنی
- امکان ابطال معامله معارض با قولنامه: تحلیل حقوقی و راهحلهای اجرایی
- آثار حقوقی قولنامه و تحلیل وجه التزام در قراردادهای خرید و فروش
- آشفتگی در رویه قضایی و تحلیل تحولات آن در اسناد عادی خرید و فروش املاک
این مجموعه، بهطور خاص به بررسی دقیق مباحث حقوقی و تحلیلی در خصوص قولنامهها پرداخته و تلاش دارد تا اطلاعات جامع و کاربردی در این زمینه در اختیار مخاطبان قرار دهد.