ماده ۳۳۹ قانون مدنی نحوه انعقاد عقد بیع را از طریق ایجاب و قبول طرفین و همچنین معاطات توضیح میدهد. این ماده به اهمیت تراضی در عقد بیع و تفاوت آن با عقود دیگر مانند رهن اشاره میکند. همچنین، در مورد قولنامه و ماهیت حقوقی آن توضیح داده میشود که در آن طرفین به تعهد برای انجام معامله در آینده متعهد میشوند، نه اینکه بیع در همان لحظه انجام شود. برای اطلاعات بیشتر و بررسی جزئیات، به ادامه مقاله مراجعه کنید.
تحلیل انعقاد قولنامه رسمی در حقوق مدنی: بررسی ماده ۳۳۹ قانون مدنی
انعقاد بیع در حقوق مدنی: بررسی ماده ۳۳۹
ماده ۳۳۹ قانون مدنی مقرر میدارد: «پس از توافق بایع و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع میشود. ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.»
این ماده به چگونگی انعقاد عقد بیع میپردازد و بیان میدارد که توافق طرفین (بایع و مشتری) بر سر مبیع (موضوع معامله) و قیمت آن، با ایجاب و قبول محقق میشود.
به عبارت دیگر، اعلام اراده فروشنده (ایجاب) و پذیرش آن توسط خریدار (قبول)، عقد بیع را شکل میدهد.
همچنین، قانونگذار به امکان انعقاد بیع از طریق «داد و ستد» یا «معاطات» اشاره میکند.
نکات تفسیری مهم ماده ۳۳۹: ماده ۳۳۹ قانون مدنی تأکید دارد که عقد باید بر اساس قصد واقعی طرفین و با ایجاب و قبول صورت گیرد. در عقود بیع، توافق طرفین پیش از تحویل مبیع کافی است و تراضی از ارکان اصلی عقد محسوب میشود. برخی عقود مانند بیع نیازمند دو قصد انشاء از هر دو طرف هستند، در حالی که در عقودی مانند رهن، یک قصد انشاء و رضایت کافی است. قصد و رضا میتوانند از طریق روشهای مختلفی همچون معاطات (بدون نیاز به ایجاب و قبول لفظی) احراز شوند. همچنین، برای افراد لال، اشاره به عنوان روش اعلام قصد و رضا پذیرفته شده است.
قولنامه: وعده متقابل بيع
دکتر کاتوزیان در کتاب عقود معین طبیعت حقوقی قولنامه را چنین توضیح میدهد: زمانی که خریدار و فروشنده قصد انجام معامله دارند اما هنوز مقدمات آن فراهم نشده، قراردادی بسته میشود که در آن طرفین تعهد میکنند که معامله را با شرایط معین و در مهلت خاصی انجام دهند. این سند را “وعده بيع” یا در زبان عرف “قولنامه” مینامند.
مثلاً اگر خریدار قصد خرید خانهای را داشته باشد، اما برای تهیه پول به زمان نیاز دارد و فروشنده نیز باید اقدامات اداری مانند دریافت مفاصا حساب مالیاتی را انجام دهد، طرفین برای تضمین انجام معامله، قولنامهای تنظیم میکنند که در آن تعهد به انجام معامله در مهلت مشخص میشود.
در حقوق فرانسه، چنین قولنامهای اثر عقد بيع را دارد (بند ۱ ماده ۱۳۸۹ قانون مدنی فرانسه)، اما این نتیجه با آنچه طرفین میخواهند تطابق ندارد. هدف از تنظیم قولنامه این است که طرفین را به تعهد برای انجام مقدمات معامله در آینده ملزم کند، نه اینکه بیع به طور کامل در آن لحظه انجام شود.
در صورتی که یکی از طرفین از اجرای تعهد خود امتناع کند، طرف دیگر میتواند از دادگاه درخواست الزام به انجام معامله کند.
نتایج حقوقی قولنامه:
- در معاملات املاک، باید سند رسمی تنظیم شود. در صورتی که قولنامه سند انتقال باشد، تنها در صورتی در دادگاه پذیرفته میشود که رسمی باشد؛ در غیر این صورت، سند عادی فاقد اعتبار است. اما اگر قولنامه تعهد به انتقال باشد، میتوان از سند عادی برای اثبات تعهد استفاده کرد.
- اگر پس از تنظیم قولنامه، قانونی جدید بگذرد که خرید و فروش را ممنوع یا محدود کند، نمیتوان الزام به بیع را از مالک خواست. این امر به دلیل آن است که توافق اولیه هنوز اجرایی نشده و تحت تاثیر قانون جدید قرار میگیرد. ولی اگر تعهد متقابل به بیع نباشد، اثر قانونی پیشین همچنان باقی میماند و تنظیم سند رسمی صرفاً تشریفاتی برای اجرای آن است.
نتیجهگیری:
طبیعت حقوقی قولنامه بستگی به قصد مشترک طرفین دارد. اگر طرفین قصد داشته باشند که بیع با امضای قولنامه صورت گیرد، دادگاه آن را به عنوان سند بیع میپذیرد. در غیر این صورت، اگر هدف ایجاد تعهد به انشاء عقد باشد، قولنامه به عنوان سند تعهد به بیع شناخته میشود. عرف غالب در معاملات ایران این است که زمانی که طرفین به الزام قانونی یا خواسته خود اشاره به تنظیم سند رسمی میکنند، هدف آنها تعهد به انتقال و نه وقوع فوری بیع است.
آموزش تخصصی قولنامه رسمی: تحلیل حقوقی از دیدگاه دکتر کاتوزیان
در مجموعه پستهای تخصصی وبسایت محضرچی، با هدف آشنایی سردفتران، دفتریاران، کارمندان و حتی مراجعهکنندگان به دفاتر اسناد رسمی، به آموزش مباحث مرتبط با قولنامه رسمی میپردازیم.
این آموزشها برگرفته از کتاب «عقود معین» دکتر ناصر کاتوزیان است و بهطور جامع و دقیق به مسائل حقوقی قولنامه میپردازد.
یکی از پستهای این مجموعه، همانطور که خواندید، به “تحلیل انعقاد قولنامه رسمی در حقوق مدنی: بررسی ماده ۳۳۹ قانون مدنی” پرداخته است. سایر پستهای این مجموعه به شرح زیر است، که با کلیک روی هر کدام میتوانید پست مربوطه را مطالعه کنید:
- آموزش تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی
- امکان ابطال معامله معارض با قولنامه: تحلیل حقوقی و راهحلهای اجرایی
- تعهد فروش به اشخاص معین و اسقاط حق فروش در قراردادهای بیع و قولنامه
- آثار حقوقی قولنامه و تحلیل وجه التزام در قراردادهای خرید و فروش
- آشفتگی در رویه قضایی و تحلیل تحولات آن در اسناد عادی خرید و فروش املاک
این مجموعه، بهطور خاص به بررسی دقیق مباحث حقوقی و تحلیلی در خصوص قولنامهها پرداخته و تلاش دارد تا اطلاعات جامع و کاربردی در این زمینه در اختیار مخاطبان قرار دهد.