در صورت نقض تعهد در قولنامه و انتقال مال به شخص دیگر، خریدار میتواند در خصوص ابطال معامله معارض یا مطالبه وجه التزام اقدام کند. این مقاله به تحلیل حقوقی وضعیتهای مختلف این مشکل، سوء استفاده از حق و راهحلهای موجود در این زمینه میپردازد. برای جزئیات بیشتر، ادامه مقاله را بخوانید.
امکان ابطال معامله معارض با قولنامه: تحلیل حقوقی و راهحلهای اجرایی
امکان ابطال معامله معارض با قولنامه
در صورتی که طرفین در قولنامه تعهد به انجام معامله داشته باشند، وضعیت حقوقی این تعهد در صورتی که یکی از طرفین عهدشکنی کند و موضوع تعهد را به شخص دیگری منتقل نماید، پیچیده میشود. سوال اصلی این است که در چنین شرایطی، آیا خریدار میتواند:
- ثمنی را که بابت بیعانه پرداخت کرده پس بگیرد؟
- درخواست ابطال معامله معارض را از دادگاه کند؟
- یا تنها میتواند وجه التزام مندرج در قولنامه را مطالبه کند؟
مفهوم و آثار وجه التزام:
در صورتی که فروشنده تعهد خود را نقض کرده و موضوع تعهد را به دیگری منتقل کند، این اقدام نشاندهنده قصد او برای فرار از اجرای تعهد است. مطالبه وجه التزام و بیعانه پرداخت شده مشکلی ندارد؛ زیرا اگر یکی از طرفین قرارداد با فروش موضوع آن نشان دهد که نیت ندارد به مفاد قرارداد پایبند باشد و طرف دیگر نیز با او موافقت کند، قرارداد عملاً ضمنی منحل میشود (ماده ۲۸۳ قانون مدنی).
اما اگر متعهدله نخواهد با طرف خود در انحلال پیمان موافقت کند، سوال این است که آیا میتواند معامله معارض را ابطال کند یا خیر؟ در این حالت، اصولاً چون حقوق ناشی از قولنامه، حق دینی است و هیچ حق عینی بر مال منتقلشده ایجاد نمیکند، خریدار نمیتواند بدون وجود حق عینی درخواست ابطال معامله را داشته باشد. بنابراین، فروشنده که مالک مال خود بوده و آن را به شخص دیگری منتقل کرده است، هیچگونه محدودیتی در این انتقال ندارد.
تردید در درست بودن استدلال:
با این حال، در صورتی که فروشنده با قصد فرار از تعهدات خود معامله را انجام داده باشد، این فرار از دین باید مانع از صحت معامله شود. این وضعیت به ویژه زمانی که انتقال مال برای جلوگیری از دسترسی طلبکاران صورت میگیرد، از نظر حقوقی مشکلساز است. حتی اگر فروشنده در این مورد وجه التزام را پرداخت کند، این وجه نمیتواند به طور کامل جانشین اصل تعهد و حقوق خریدار شود.
راهحلهای حقوقی:
در صورتی که فروشنده در هنگام معامله مالک مال باشد، از نظر حقوقی حق انتقال مال به دیگران را دارد، اما در کنار این حق، وظیفه دارد که مانع از اجرای تعهد خود نشود. اگر او از این حق سوء استفاده کند و به گونهای عمل کند که موجب ضرر طرف مقابل شود، این سوء استفاده از حق برخلاف قانون است. مطابق اصل ۴۰ قانون اساسی، هیچ فردی نمیتواند از حق خود برای اضرار به دیگری یا تجاوز به منافع عمومی استفاده کند.
نتیجهگیری:
در صورتی که فروشنده با امضای قولنامه، تعهد به انجام معامله را پذیرفته باشد، به طور ضمنی ملتزم به حفظ موضوع قولنامه و عدم انتقال آن به شخص دیگر است. از این رو، اگر فروشنده به طور معارض مال خود را منتقل کند، این اقدام مغایر با تعهدات اوست و دادگاه میتواند حکم به ابطال چنین معاملهای دهد. همچنین، اگر ثمن پرداخت شده یا موضوع تعهد تحویل داده شده باشد، این مورد میتواند زمینهای برای جبران خسارت و ابطال معامله معارض از طریق قوانین موجود باشد.
آموزش تخصصی قولنامه رسمی: تحلیل حقوقی از دیدگاه دکتر کاتوزیان
در مجموعه پستهای تخصصی وبسایت محضرچی، با هدف آشنایی سردفتران، دفتریاران، کارمندان و حتی مراجعهکنندگان به دفاتر اسناد رسمی، به آموزش مباحث مرتبط با قولنامه رسمی میپردازیم.
این آموزشها برگرفته از کتاب «عقود معین» دکتر ناصر کاتوزیان است و بهطور جامع و دقیق به مسائل حقوقی قولنامه میپردازد.
یکی از پستهای این مجموعه، همانطور که خواندید، به “امکان ابطال معامله معارض با قولنامه: تحلیل حقوقی و راهحلهای اجرایی” پرداخته است. سایر پستهای این مجموعه به شرح زیر است، که با کلیک روی هر کدام میتوانید پست مربوطه را مطالعه کنید:
- آموزش تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی
- تحلیل انعقاد قولنامه رسمی در حقوق مدنی: بررسی ماده ۳۳۹ قانون مدنی
- تعهد فروش به اشخاص معین و اسقاط حق فروش در قراردادهای بیع و قولنامه
- آثار حقوقی قولنامه و تحلیل وجه التزام در قراردادهای خرید و فروش
- آشفتگی در رویه قضایی و تحلیل تحولات آن در اسناد عادی خرید و فروش املاک
این مجموعه، بهطور خاص به بررسی دقیق مباحث حقوقی و تحلیلی در خصوص قولنامهها پرداخته و تلاش دارد تا اطلاعات جامع و کاربردی در این زمینه در اختیار مخاطبان قرار دهد.