دکتر کاتوزیان در کتاب عقود معین به آشفتگی در توصیف اسناد عادی خرید و فروش املاک اشاره میکند و تحولات آن را در سه مرحله واکنش اولیه، تفریط و افراط، و راه اعتدال شرح میدهد. این مقاله بر لزوم پذیرش رویکردی معتدل در رویه قضایی تأکید دارد. برای آشنایی بیشتر با تحلیلهای این موضوع، ادامه مقاله را بخوانید.
آشفتگی در رویه قضایی و تحلیل تحولات آن در اسناد عادی خرید و فروش املاک
آشفتگی در رویه قضایی
دکتر کاتوزیان در کتاب عقود معین به آشفتگی در توصیف اسناد عادی خرید و فروش املاک اشاره میکند که در پی دخالتهای مختلف مقامهای اداری و صدور فتواهای متناقض از سوی شورای عالی قضایی سابق و شورای نگهبان، رویه قضایی در این زمینه دچار سرگردانی و آشفتگی شده است.
این آشفتگی به حدی است که هیچ وکیلی نمیتواند پیشبینی کند که نتیجه یک دعوی به کجا خواهد انجامید و دادگاهی که با آن مواجه است، قولنامه را قبول خواهد کرد یا آن را مردود میسازد.
با این حال، روند تحول رویه قضایی در این زمینه را میتوان به سه مرحله تقسیم کرد:
۱. اولین واکنش:
مدت زمانی این باور وجود داشت که قولنامه اگر شرط ضمن عقد لازم نباشد، اعتبار ندارد.
این نظر با مخالفت با قوانین موجود، به سرعت کنار رفت.
بعدها برخی پیشنهاد کردند که قولنامه باید ضمن عقد خارج لازم شرط شود، اما این دیدگاه نیز با مخالفتهایی مواجه شد و نتواست مقبولیت پیدا کند.
۲. تفریط و افراط:
نظریهای افراطی مطرح شد که طبق آن، قولنامه خود سند بیع است و عقد با ایجاب و قبولی که در آن مطرح میشود، تحقق مییابد.
به گفته طرفداران این نظریه، تعهد به تنظیم سند رسمی صرفاً بهعنوان تکمیل عقد است.
این نظر با مشکلاتی مواجه است، بهویژه این که معمولاً قولنامه زمانی تنظیم میشود که طرفین هنوز آمادگی برای انتقال قطعی ملک را ندارند و بهجای آن، میخواهند از یکدیگر تعهد به انجام معامله در آینده بگیرند.
به علاوه، طبق قانون ثبت، تملیک ملک باید در دفتر ثبت املاک انجام گیرد و عقد بیع تنها با ثبت در این دفتر معتبر خواهد بود.
۳. راه اعتدال:
برخی دادرسان از ابتدا به دنبال رویکردی معتدل بودهاند و بر این باورند که قولنامه تعهد به انتقال است و نه وقوع بیع.
این رویکرد از ابتدا به پذیرش سند عادی در دادگاهها کمک کرده و سعی در رفع مانعهای اجرایی آن داشته است.
این نظر در دیوان عالی کشور غالب است، اما در دادگاههای پایینتر هر دو نظر ممکن است اعمال شود.
نتیجه
در نهایت، به نظر میرسد که راه اعتدال باید بهعنوان رویکردی ثابت و قاطع در رویه قضایی پذیرش شود، تا رویه قضایی بتواند به یک مسیر روشن و قطعی دست یابد.
آموزش تخصصی قولنامه رسمی: تحلیل حقوقی از دیدگاه دکتر کاتوزیان
در مجموعه پستهای تخصصی وبسایت محضرچی، با هدف آشنایی سردفتران، دفتریاران، کارمندان و حتی مراجعهکنندگان به دفاتر اسناد رسمی، به آموزش مباحث مرتبط با قولنامه رسمی میپردازیم.
این آموزشها برگرفته از کتاب «عقود معین» دکتر ناصر کاتوزیان است و بهطور جامع و دقیق به مسائل حقوقی قولنامه میپردازد.
یکی از پستهای این مجموعه، همانطور که خواندید، به “آشفتگی در رویه قضایی و تحلیل تحولات آن در اسناد عادی خرید و فروش املاک” پرداخته است. سایر پستهای این مجموعه به شرح زیر است، که با کلیک روی هر کدام میتوانید پست مربوطه را مطالعه کنید:
- آموزش تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی
- تحلیل انعقاد قولنامه رسمی در حقوق مدنی: بررسی ماده ۳۳۹ قانون مدنی
- امکان ابطال معامله معارض با قولنامه: تحلیل حقوقی و راهحلهای اجرایی
- تعهد فروش به اشخاص معین و اسقاط حق فروش در قراردادهای بیع و قولنامه
- آثار حقوقی قولنامه و تحلیل وجه التزام در قراردادهای خرید و فروش
این مجموعه، بهطور خاص به بررسی دقیق مباحث حقوقی و تحلیلی در خصوص قولنامهها پرداخته و تلاش دارد تا اطلاعات جامع و کاربردی در این زمینه در اختیار مخاطبان قرار دهد.