قولنامه، به عنوان یک سند تعهدآور، در دادگاه معتبر است و طرفین موظف به اجرای مفاد آن هستند. یکی از مسائل پیچیده در این زمینه، تعیین وجه التزام و آثار حقوقی آن است. مقاله به تحلیل و بررسی تفاوتها و رویکردهای قضایی در مورد وجه التزام میپردازد. برای آشنایی بیشتر، ادامه مقاله را بخوانید.
آثار حقوقی قولنامه و تحلیل وجه التزام در قراردادهای خرید و فروش
آثار حقوقی قولنامه
قولنامه، مانند دیگر اسنادی که برای ایجاد تعهد تنظیم میشود، در دادگاه معتبر است و طرفین موظف به اجرای مفاد آن هستند، زیرا تعهدات مندرج در آن مبتنی بر قرارداد میان خریدار و فروشنده است (ماده ۱۰ قانون مدنی).
با این حال، در برخی موارد، شرایط موجود در قولنامهها ممکن است تشخیص قصد واقعی طرفین را دشوار کند و گاهی نیز اختلافاتی در خصوص آثار حقوقی این قصد به وجود میآید.
وجه التزام
یکی از موارد پیچیده در تعبیر اراده طرفین، زمانی است که در قولنامه علاوه بر تعهد به انتقال، وجه التزام نیز تعیین میشود.
برای مثال، در قولنامهای برای فروش ملک، طرفین شرط میکنند که اگر یکی از آنها از انجام معامله خودداری کند، باید مبلغ پانصد میلیون تومان به طرف دیگر پرداخت کند. در این موارد ممکن است سوال پیش آید که آیا قید وجه التزام به این معناست که متخلف با پرداخت آن دیگر تعهدی به انجام معامله ندارد، یا این که هدف از آن این است که مشروطله حق درخواست الزام طرف متخلف به انجام معامله را از دادگاه داشته باشد؟
رویه قضایی سالها در پاسخ قطعی به این سوال تردید داشته است. برای مثال، در رأی شماره ۲۹۰۷ دیوان کشور، مقرر شده که در صورتی که خسارت ناشی از عدم انجام معامله پیشبینی شده باشد، متعهدله تنها حق دریافت وجه التزام را خواهد داشت. اما در رأی شماره ۲۵۴۴ دیوان عالی کشور تأکید شده است که تعیین وجه التزام مانع از الزام طرف متخلف به اجرای قرارداد و تنظیم سند معامله نیست. در نهایت، هیئت عمومی دیوان عالی کشور در رأی اصراری شماره 11 مورخ 1352/3/3 ردیف 26، اعلام کرد که مطالبه وجه التزام به معنای عدم الزام به انجام معامله نیست و الزام متعهد به انجام معامله نیز مجاز است.
تحلیل حقوقی
وجه التزام اساساً خسارت ناشی از عدم انجام تعهد است که طرفین درباره میزان آن توافق کردهاند. این خسارت معین شده به عنوان بدل برای اصل تعهد در نظر گرفته میشود و بدین ترتیب، طلبکار نمیتواند در صورت عدم اجرای تعهد، هم خسارت را بخواهد و هم اصل تعهد را مطالبه کند. به همین دلیل، متعهدله نمیتواند هم خسارت را مطالبه کند و هم اجرای اصل تعهد را.
در عرف نیز، قید وجه التزام یا پرداخت بیعانه معمولاً نشاندهنده پایداری و استواری طرفین بر عهد و پیمان است و تأکید بر لزوم عقد دارد، نه خیار شرط. بیعانه بخش از ثمن است که به منظور ابراز حسن نیت و نشانگر قاطعیت در معامله پرداخت میشود.
نتیجهگیری
با وجود این، اگر از عبارت قرارداد یا اوضاع و احوال خاص معامله اینگونه استنباط شود که قصد طرفین این بوده که اجرای اصل تعهد یا پرداخت وجه التزام در اختیار متعهد باشد، دادرس باید مفاد قرارداد را مطابق با اراده طرفین محترم شمارد. با این حال، باید توجه داشت که این امر یک استثنا است و نیازمند دلیل معتبر است. قاعده کلی این است که تعیین وجه التزام مانع از مطالبه اصل تعهد نمیشود.
آموزش تخصصی قولنامه رسمی: تحلیل حقوقی از دیدگاه دکتر کاتوزیان
در مجموعه پستهای تخصصی وبسایت محضرچی، با هدف آشنایی سردفتران، دفتریاران، کارمندان و حتی مراجعهکنندگان به دفاتر اسناد رسمی، به آموزش مباحث مرتبط با قولنامه رسمی میپردازیم.
این آموزشها برگرفته از کتاب «عقود معین» دکتر ناصر کاتوزیان است و بهطور جامع و دقیق به مسائل حقوقی قولنامه میپردازد.
یکی از پستهای این مجموعه، همانطور که خواندید، به “آثار حقوقی قولنامه و تحلیل وجه التزام در قراردادهای خرید و فروش” پرداخته است. سایر پستهای این مجموعه به شرح زیر است، که با کلیک روی هر کدام میتوانید پست مربوطه را مطالعه کنید:
- آموزش تنظیم قولنامه رسمی در دفترخانه اسناد رسمی
- تحلیل انعقاد قولنامه رسمی در حقوق مدنی: بررسی ماده ۳۳۹ قانون مدنی
- امکان ابطال معامله معارض با قولنامه: تحلیل حقوقی و راهحلهای اجرایی
- تعهد فروش به اشخاص معین و اسقاط حق فروش در قراردادهای بیع و قولنامه
- آشفتگی در رویه قضایی و تحلیل تحولات آن در اسناد عادی خرید و فروش املاک
این مجموعه، بهطور خاص به بررسی دقیق مباحث حقوقی و تحلیلی در خصوص قولنامهها پرداخته و تلاش دارد تا اطلاعات جامع و کاربردی در این زمینه در اختیار مخاطبان قرار دهد.