سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بخشنامه جدیدی به شماره ۱۴۰۴/۱۳۴۹۸۹، رویه واحدی را برای دفاتر اسناد رسمی و واحدهای ثبتی در پاسخ به استعلامات قضایی درباره قیمت واقعی املاک (ثمن مورد توافق) تعیین کرد. این اقدام در راستای شفافسازی معاملات و اجرای ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول صورت گرفته است.
بخشنامه جدید سازمان ثبت: تکلیف دفاتر اسناد رسمی در اعلام ثمن واقعی به مراجع قضایی
موضوع بخشنامه: اعلام ثمن واقعی سند در پاسخ استعلام مراجع قضایی
در ادامه، متن کامل بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۱۳۴۹۸۹ مورخ ۱۴۰۴/۰۸/۰۵، ابلاغی از سوی معاونت امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، جهت اطلاع همکاران ارائه میگردد:
مدیر کل محترم ثبت اسناد و املاک استانها
موضوع: اعلام ثمن واقعی سند در پاسخ استعلام مراجع قضایی
با سلام و احترام
پیرو بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۴۷۹۶۰ – ۱۴۰۴/۳/۱۲ در اجرای ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و راهکار ۱۹۵ سند تحول و تعالی قوه قضاییه سردفتران اسناد رسمی و واحدهای ثبتی در صورت استعلام قیمت واقعی مندرج در سند ملک از سوی مراجع ذیصلاح قضایی نسبت به ارسال پاسخ استعلام به شرح زیر اقدام نمایند:
عنوان …
بازگشت به نامه شماره … اعلام می دارد:
به حکایت سند شماره … تاریخ … در دفتر اسناد رسمی شماره … شهر … علاوه بر ارزش منطقه ای مورد استعلام به مبلغ … ريال، مبلغ ثمن مورد توافق طرفین … ریال، ثبت گردیده است.
سید صادق سعادتیان
معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
جدول اطلاعات بخشنامه
| عنوان | اطلاعات |
| شماره بخشنامه | ۱۴۰۴/۱۳۴۹۸۹ |
| تاریخ ابلاغ | ۱۴۰۴/۰۸/۰۵ |
| موضوع | اعلام ثمن واقعی سند در پاسخ استعلام مراجع قضایی |
| فرستنده | معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور |
| گیرنده | مدیران کل ثبت اسناد و املاک استانها |
تحلیل و بررسی حقوقی بخشنامه اعلام ثمن واقعی
این بخشنامه در نگاه اول، یک دستورالعمل اداری ساده به نظر میرسد، اما در واقع گامی مهم در جهت تکمیل فرآیند شفافسازی معاملات املاک و اجرای قوانین بالادستی است. در ادامه به بررسی اهمیت و جایگاه قانونی این ابلاغیه میپردازیم.
خلاصه و توضیح ساده بخشنامه
تا پیش از این، در اسناد رسمی املاک، اغلب صرفاً «ارزش منطقهای» (یا ارزش معاملاتی) ملک قید میشد که مبلغی بسیار پایینتر از قیمت واقعی معامله بود و صرفاً مبنای محاسبه هزینههایی مانند حقالثبت و مالیات قرار میگرفت. این موضوع در مراجع قضایی، بهویژه در دعاوی مربوط به مهریه، تقسیم ترکه، یا بررسی توان مالی افراد، مشکلات زیادی ایجاد میکرد، زیرا قاضی نمیتوانست به مبلغ واقعی و مورد توافق طرفین در سند دسترسی داشته باشد.
با اجرای قوانین جدید، دفاتر اسناد رسمی مکلف شدند که علاوه بر ارزش منطقهای، «ثمن واقعی مورد توافق طرفین» را نیز در سند درج کنند.
کارکرد این بخشنامه جدید (۱۳۴۹۸۹) چیست؟
این بخشنامه، در واقع، «رویه» پاسخگویی به استعلامات قضایی را مشخص میکند. به زبان سادهتر:
- تکلیف: اگر یک مرجع قضایی (مانند دادگاه یا دادسرا) از دفترخانه یا اداره ثبت بپرسد که قیمت واقعی یک ملک در سند چقدر بوده است…
- نحوه اجرا: دفترخانه یا واحد ثبتی موظف است طبق الگوی مشخص شده در بخشنامه پاسخ دهد و هر دو مبلغ (هم ارزش منطقهای و هم ثمن واقعی توافقی) را به مرجع قضایی اعلام نماید.
ارتباط بخشنامه با قوانین و مقررات مرتبط
این دستورالعمل بر پایه سه سند مهم قانونی و اجرایی صادر شده است:
- بخشنامه شماره ۱۴۰۴/۴۷۹۶۰ (مورخ ۱۴۰۴/۳/۱۲):
این بخشنامه که در متن ابلاغیه جدید به آن «پیرو» گفته شده، همان دستورالعملی بود که دفاتر اسناد رسمی را مکلف به درج ثمن واقعی در اسناد کرد. بخشنامه قبلی «تکلیف به ثبت» را ایجاد کرد و این بخشنامه جدید «تکلیف به اعلام» آن به مراجع قضایی را روشن میسازد. - ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول:
این ماده، ستون فقرات قانونی این اقدام است. طبق این ماده، دفاتر اسناد رسمی مکلفند بنا به درخواست طرفین، قراردادهای خصوصی (مانند قولنامه و مبایعهنامه) را ثبت کنند و در این فرآیند، باید «مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین» و سایر شروط در سند درج گردد. بنابراین، اقدام سازمان ثبت در الزام به درج و سپس اعلام این مبلغ، مستقیماً در راستای اجرای این قانون است. - راهکار ۱۹۵ سند تحول و تعالی قوه قضاییه:
این راهکار بر «صدور اسناد رسمی و حدنگاری (کاداستر)» و بهطور کلی، افزایش شفافیت، اعتباربخشی به اسناد رسمی و کاهش دعاوی ناشی از ابهام در معاملات تأکید دارد. شفاف شدن قیمت واقعی معاملات، یکی از مصادیق بارز اجرای این راهکار در سند تحول قضایی محسوب میشود.
اهمیت و نتیجهگیری
صدور این بخشنامه دو فایده کلیدی دارد:
- برای مراجع قضایی: دسترسی سریع و مستند به قیمت واقعی ملک، به کشف حقیقت و صدور آرای عادلانه در پروندههای مالی، خانوادگی و اجرایی کمک شایانی میکند.
- برای دفاتر اسناد رسمی و واحدهای ثبتی: یک رویه واحد و مشخص برای پاسخگویی ایجاد میکند و از پاسخهای سلیقهای یا ناقص جلوگیری مینماید.
در مجموع، این بخشنامه حلقه نهایی در فرآیند ثبت و استعلام «ثمن واقعی» است و نقش مهمی در کاهش اختلافات ملکی و شفافیت اقتصادی ایفا خواهد کرد.
