بسته جامع آزمون اختبار (مصاحبه عملی) سردفتری یا دفتریاری اسناد رسمی

توضیحات

نمونه سوالات و جزوات مصاحبه حضوری (اختبار)

• ویژه آمادگی برای آزمون عملی و حضوری سردفتری یا دفتریاری
• به‌روزرسانی شده با قوانین و مقررات و بخشنامه های جدید (برای مثال تمامی سوالات مربوط  به آیین نامه، طبق آیین نامه جدید قانون دفاتر اسناد رسمی مصوب فروردین 1400 پاسخ داده شده)

پس از خرید این بسته چه مواردی دریافت می‌کنید

1. بیش از 70 نمونه سوال هیئت اختبار در سال های گذشته

   • بهترین و کمیاب‌ترین منبع برای اختبار که مطابق قوانین و مقررات و بخشنامه‌های جدید نوشته شده است

2. تجربه 55 نفر از مصاحبه شوندگان آزمون‌های گذشته

   • مجموعه‌ای ارزشمند از تجربیات و سوالات پرسیده شده از مصاحبه شوندگان که به گفته خودشان سوالات بسیار نزدیک و شبیه به هم بوده و این مجموعه کمک بسیار زیادی به آنها کرده.

3. آموزش روخانی و روانخوانی صحیح قرآن کریم

   • این بخش به دو دسته آموزش قرائت مختصر و مفصل تقسیم شده. چون باتوجه به نحوه مصاحبه ابتدا از شما درخواست روخوانی قرآن می‌شود که اگر از همین ابتدای مصاحبه مسلط  نباشید باعث افت اعتماد به نفس شما می‌گردد.

4. احکام شرعی

   • خلاصه احکام بنابر نظرات حضرت امام خامنه ای مدظله به صورت مختصر
   • آموزش احکام مفصل هم در این مجموعه گنجانده شده که اگر فرصت کافی دارید مطالعه آن خالی از لطف نیست.

5. جزوه کامل قانون مدنی دکتر شهبازی (به صورت رایگان)

   • اگر این جزوه در کنار کتاب “قانون مدنی در نظم حقوق کنونی دکتر کاتوزیان” مطالعه شود، نیاز به هیچ منبع دیگری برای قانون مدنی نیست.

6. نکات کلیدی و مهم حقوق ثبت (7 فصل به صورت رایگان)

7. جزوه و متن قانون دفاتر اسناد رسمی و آیین نامه جدید قانون دفاتر اسناد رسمی

8. جزوه مقررات و ضوابط دفاتر اسناد رسمی

   1. مقررات مربوط به دفاتر اسناد رسمی
   2. معرفی کامل افرادی که در دفترخانه مشغول به کار هستند
   3. مقررات مربوط به سردفتران
   4. وظایت دفاتر اسناد رسمی
   5. طبقه بندی تخلفات دفاتر اسناد رسمی
   6. و…

9. آشنایی عملی و اجرایی در دفترخانه و نحوه تنظیم و ثبت سند و مقررات مربوط به آن

   1. مقدمات و مدارک لازم برای تنظیم انواع سند
   2. مقررات مربوط به ثبت سند و نحوه امضا گرفتن
   3. مقررات مربوط به تنظیم سند، شامل:
      • مقررات مربوط به استعلام
      • مقررات مربوط به سند قطعی منقول
      • مقررات مربوط به سند قطعی غیر منقول
      • مقررات مربوط به خلاصه معامله
      • مقررات مربوط به سند اجاره و لح سرقفلی
      • مقررات مربوط به قبوض اقساطی
      • مقررات مربوط به سند رهنی
      • مقررات مربوط به فسخ و فک رهن
      • مقررات مربوط به سند مشاعی
      • مقررات مربوط به سند انتقال اجرائی
      • مقررات مربوط به فک و فسخ و اقاله سند
      • مقررات مربوط به صلح حقوق و امتیازات و…
      • مقررات مربوط به سند وکالت
      • مقررات مربوط به سند اقرارنامه و رضایت نامه
      • مقررات مربوط به سند وصیت نامه
      • مقررات مربوط به تسلیم فتوکپی و رونوشت
      • مقررات مربوط به گواهی عدم حضور
      • مقررات مربوط به حق الثبت و حق التحریر
      • و…

نمونه

نمونه صورت جلسه مصاحبه (اختبار) سردفتری به صورت زیر است:

نمونه صورت جلسه مصاحبه (اختبار) دفتریاری به صورت زیر است:

آشنایی عملی و اجرایی دفترخانه

یکی از موضوعات امتحانی مهم هیئت اختبار، “آشنایی با سامانه ثبت الکترونیک اسناد” است (همانطور که در نمونه صورتجلسه ارزیابی در عکس فوق می‌بینید). اگر می‌خواهید در این بخش از امتحان موفق باشید و همچنین برای تاسیس دفتر و شروع به خدمت سردفتری آماده باشید، باید با کلیه جزئیات عملی و اجرایی کار در دفترخانه آشنا شوید. برای این منظور، ما برای شما آموزش تصویری کامل و جامعی را تهیه کرده‌ایم که شما را با سیر تا پیاز با سیستم ثبت الکترونیک اسناد و نحوه تنظیم و ثبت اسناد مختلف آشنا می‌کند. با دانلود و مشاهده این آموزش، شما می‌توانید قبولی خود را در امتحان تضمین کنید. برای دانلود این آموزش، اینجا کلیک کنید.

7 نمونه از سوالات هیئت اختبار

1. وظایف سران دفاتر اسناد رسمی چیست؟
   • ثبت سند مطابق قوانین و مقررات
   • دادن سواد مصدق از اسناد ثبت شده به اشخاصی که مطابق مقررات حق گرفتن آن را دارند.
   • تصدیق صحت امضاء(گواهی امضا)
   • قبول و حفظ اسنادی که امانت می‌گذارند
2. سران دفاتر اسناد رسمی و دفتریاران دارای چند نوع مسئولیت می باشند؟
   • مسئولیت مدنی
   • مسئولیت کیفری
   • مسئولیت انتظامی و اداری
3. مطابق ماده ۱۰۰ قانون ثبت مرتکبین موارد مندرج در آن محکوم به چه جرمی هستند؟
   • جرم جعل در اسناد رسمی
4. کارکنان و اجزاء ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر اسناد رسمی در صورت ارتکاب چه جرائمی، محکوم به جرم جعل در اسناد رسمی می‌شوند؟
   • ثبت اسناد مجعول
   • ثبت سند بدون حضور اشخاصی که مطابق قانون باید حضور داشته باشند.
   • ثبت سند به اسم کسانی که آن معامله را انجام نداده اند.
   • ثبت سند مقدم یا مؤخر در دفتر.
   • معدوم کردن تمام یا قسمتی از دفاتر ثبت و یا از اعتبار انداختن ثبت سندی به وسائل متقلبانه.
   • ثبت سندی که به طور وضوح سندیت نداشته و یا از سندیت افتاده است.
5. آیا سران دفاتر اسناد رسمی شاغل که به سن بازنشستگی رسیده باشند می توانند شخص واجد صلاحیتی را به جای خود به سازمان ثبت معرفی نمایند؟
   • مطابق ماده ۶۹ قانون دفاتر اسناد رسمی سران دفاتر اسناد رسمی شاغل می توانند ظرف دو ماه قبل از تاریخ بازنشستگی شخص واجد صلاحیت را برای تصدی سردفتری اسناد رسمی خود به سازمان ثبت اسناد و املاک معرفی نمایند در غیر این صورت باید معرفی مزبور ضمن تقاضانامه بازنشستگی به عمل آید. همچنین ورثه سردفتر متوفی که حین الفوت شاغل بوده است تا شش ماه از تاریخ فوت سردفتر می توانند مجتمعا به ترتیب فوق شخص واجد صلاحیت را معرفی کنند در غیر اینصورت سازمان ثبت تصدی دفترخانه را با رعایت مقررات قانونی به شخص واجد شرایط دیگری واگذار می‌نماید. یکی از شرایطِ شخص واجد شرایط طبق قانون تسهیل صدور مجوزهای کسب و کار مصوب اردیبهشت ۱۴۰۱ قبولی در آزمون سردفتری است.
6. وظیفه دفتریار در دفترخانه چیست؟
   • مطابق ماده ۳ قانون دفاتر اسناد رسمی دفتریار اول مسئول اموری است که به موجب مقررات به عهده او محول شده و یا از طرف سردفتر در حدود مقررات انجام آن امور به او ارجاع می شود. درمورد اخیر سردفتر و دفتریار مسئولیت مشترک خواهند داشت، و اینکه دفتریار به جای سردفتر انجام وظیفه نماید که در این صورت مسئولیت او مسئولیت سردفتر است.
7. موارد رد مسئولیت دفاتر را بیان نمائید؟
   • مطابق ماده ۵۳ قانون ثبت سردفتر نمی تواند اسنادی را که به منفعت خود یا کسانی که در تحت ولایت یا وصایت یا قیمومت او واقع اند یا با او قرابت نسبی تا درجه چهارم یا سببی تا درجه سوم
     دارند یا در خدمت او هستند ثبت نماید.
   • البته ماده ۳۱ قانون دفاتر اسناد رسمی در مورد اقارب سردفتر ماده فوق الذکر قانون ثبت را اصلاح کرده و تنظیم سند برای اقارب سببی یا نسبی تا درجه چهارم از طبقه سوم را ممنوع کرده است.

 

نمونه اختبار کتبی

نمونه اختبار کتبی کارآموزان وکالت برای آشنایی با نحوه سوالات

املاک

آقای نوید اصغری پلاک ثبتی ۲۱٤۲ فرعی از ۷ اصلی واقع در بخش گوگان را به مساحت ۲۰۰ متر مربع با حدود اربعه شمالاً به طول ۱۰ متر درب و دیواری است به گذر شرقاً به طول ۲۰ متر دیوار به دیوار پلاک ثبتی ٢١٤٣ فرعی از ۷ اصلی، جنوباً به طول ۱۰ متر دیوار به دیوار پلاک ثبتی ۲۱۵۲ فرعی از ۷ اصلی، غرباً به طول ۲۰ متر دیوار به دیوار پلاک ثبتی ٢١٤١ فرعی از ۷ اصلی، مستند به سند شماره ٥١٧٦ مورخ ١٤۰۰/۲/۲۸ تنظیمی دفترخانه ۱ گوگان از آقای علی اکبرزاده خریداری می‌نماید خریدار نسبت به نقشه برداری ملک توسط کارشناس مربوطه اقدام و مشخص میشود که مساحت وضع موجود ملک بدون تغییر در طول و ابعاد پلاک ثبتی ۵ متر مربع بیشتر از مساحت مندرج در سند مالکیت میباشد با توجه به اینکه ملک توسط دوربین نقشه برداری برداشت شده و برای خریدار اضافه مساحت محرز گردیده ایشان جهت اصلاح سند مالکیت خود به شما به عنوان وکیل مراجعه نماید، شما به چه شکل عمل خواهید نمود؟ به پرسشهای ذیل مستند و مستدل پاسخ دهید.

1. موضوع مشمول کدام ماده از قانون ثبت میباشد؟ توضیح دهید.
   • مطابق ماده ۱۴۹ ق.ث در صورتی که ملکی با مساحت معینی مورد معامله واقع شده باشد و بعداً کشف شود مساحت ملک بیشتر از آن است که در سند آمده، ذی نفع می‌تواند با پرداخت قیمت اضافی با رعایت مقررات مربوطه تقاضای اصلاح سند را مطرح نماید.
2. از کدام مرجع درخواست اصلاح سند مالکیت را خواهید نمود و با ضم چه مستنداتی؟ توضیح دهید.
   • اتخاذ تصمیم برای اصلاح سند رسمی ممکن است به عهده هیئت نظارت اداره ثبت یا دادگاه باشد.
   • تعیین مرجع صالح تابع موضوعی خواهد بود که موجب اصلاح سند می‌باشد.
   • در سؤال فوق به طور کلی اشتباهاتی که در جریان عملیات مقدماتی ثبت رخ داده و مأمور تنظیم کننده سند نیز بدون توجه به آن اشتباهات، اقدام به تنظیم سند کرده باشد در صلاحیت هیأت نظارت می‌باشد، مشروط بر اینکه اصلاح اشتباه مخل حقوق اشخاص نباشد که در این صورت موضوع در صلاحیت دادگاه حقوقی خواهد بود با این اوصاف عده‌ای از حقوقدانان معتقدند موضوع اصلاح سند اگر مشمول ماده ۱۴۹ ق.ث باشد موضوع از طریق اداره ثبت باید اظهار نظر شود و نه هیأت نظارت ظاهراً رویه قضایی هر دو مورد را مورد پذیرش قرار داده است.
3. چنانچه مرجع مربوطه پس از بررسی ادعای شما را قبول نکند، به چه شکل عمل خواهید نمود؟
   • برابر تبصره ۴ ماده ۲۵ ق.ث، آراء هیأت نظارت در بندهای یک، پنج و هفت این ماده بر اثر شکایت ذی نفع قابل تجدید نظر در شورای عالی ثبت خواهد بود.
   • لذا با توجه به آنکه اصلاح سند برابر بند اول ماده ۲۵ قرار میگیرد موضوع قابل اعتراض در شورای عالی ثبت خواهد بود از طرفی همان طور که در قسمت قبلی بیان گردید، اگر اداره ثبت را صالح بدانیم، مرجع اعتراض دادگاه عمومی خواهد بود.
4. چنانچه مرجع مربوطه ادعای شما را قبول نماید، آیا نیازی به پرسش از شهرداری خواهد بود؟
   • برابر ماده ۱۵۴ ق.ث. دادگاه‌ها و ادارات ثبت اسناد و املاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تأیید شهرداری محل رسیده باشد، نسبت به افراز و تفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها و حریم آنها اقدام نماید و شهرداری‌ها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفضیلی یا هادی یا دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی اقدام نمایند، لذا در سؤال فوق اداره ثبت مبادرت به استعلام از شهرداری قبل از اصلاح سند می‌نماید.

 

اسناد

شخصی با یک شناسنامه جعلی و ساختگی به نام (خانم سمیه اعرابی، ۸۰ ساله) مالک پلاک ثبتی 1531 فرعی از ٦٧ اصلی واقع در بخش ۱۱ تهران و حاضر نمودن خانمی با همان اوراق هویت؛ قصد تنظیم وکالتنامهٔ فروش و اخذ المثنی سند مالکیت ملک مذکور به نام خود (احمد احمدی) نموده و سردفتر اسناد رسمی شمارهٔ ۱۰۰ آذرشهر به جهت عدم دقت کافی در احراز هویت خانم اشاره شده اقدام به تنظیم وکالت فروش پلاک ثبتی ١٥٣١ فرعی از ٦٧ اصلی با اختیار اخذ المثنى سند مالكيت به نام آقای احمد احمدی تحت شمارهٔ ۳۲۵۱ مورخ ۱٤۰۰/۱۱/۱۲ می‌نماید، متعاقباً اقای احمد احمدی پس از اخذ المثنی سند مالکیت تحت شماره چاپی ٦٤٩٨١ (با سوء استفاده از عدم حضور مالکه به دلیل مسافرت خارج از کشور) ملک را تصرف گرفته و با اختیار حاصله از وکالت نامه فروش، پلاک ثبتی مذکور را به موجب سند قطعی شمارهٔ ٣٢٥٢ مورخ ۱4۰۰/۰۱/۸ تنظیمی دفترخانه ۱۰۰ آذرشهر به نام آقای حسین حسینی انتقال و ملک را در تصرف ایشان قرار داده و ثمن معامله را به صورت کامل دریافت می‌نماید.

خانم سمیه اعرابی مالکه، پس از بازگشت به ایران متوجه موضوع گردیده و به شما مراجعه می‌نماید مقتضی است به پرسشهای ذیل مستند و مستدل پاسخ دهید.

1. آیا سند وکالت و سند انتقال تنظیمی در دفترخانه در حال حاضر معتبر می‌باشند؟ توضیح دهید.
   • سند وکالت و انتقال قطعی مؤخر معتبر نمی‌باشد
   • برابر ماده ۳ لایحه قانونی راجع به اشتباهات ثبتی و اسناد مالکیت معارض، مصوب ۱۳۳۳، سند مالکیت ثبت مقدم تا موقعی که به موجب حکم نهایی دادگاه ابطال نشده است معتبرشناخته خواهد شد و سند مالکیت مؤخر تا زمانی که حکم نهایی از دادگاه به صحت آن صادر نشده است سند معارض قلمداد می‌شود.
   • در صورت مسئله با توجه به آنکه سند رسمی به نام خانم سمیه اعرابی بوده و فردی با سند سازی مبادرت به اخذ سند مجدد و معارض نسبت به همان پلاک ثبتی می‌نماید و آن را به دیگری انتقال میدهد موضوع به اعتقاد نگارنده مشمول ماده ۳ قانون فوق و سند دوم معارض و بی اعتبار محسوب میشود.
2. عمل سردفتر در تنظیم وکالت نامه جرم محسوب میشود یا تخلف؟ توضیح دهید.
   • برابر ماده ۲۲ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران مصوب ۱۳۵4، سردفتران و دفتریارانی که در انجام وظایف خود مرتکب تخلفاتی بشوند در مقابل متعاملین و اشخاص ذی نفع مسئول خواهند بود.
   • هرگاه سندی در اثر تقصیر یا تخلف آنها از قوانین و مقررات مربوط كلاً یا جزئاً از اعتبار افتد در نتیجه ضرری به آنها وارد شود علاوه بر مجازاتهای مقرر باید از خسارتهای وارده نیز برآیند.
   • در رویه عملی این رفتار غالباً تخلف محسوب می‌شود، مگر آنکه برای مرجع رسیدگی احراز شود که سردفتر در تنظیم چنین سندی سوءنیت داشته که در این صورت رفتار جرم مشارکت در جعل بوده و این جرم تفهیم اتهام میگردد که در مسأله فوق این سوءنیت احراز نمیشود لذا به اعتقاد نگارنده، رفتار ارتکابی، تخلف است.
3. چنانچه بخواهید به صورت کیفری علیه آقای احمد احمدی اقدام نمایید موضوع مشمول چه جرایمی خواهد بود؟ توضیح دهید.
   • عناوین مجرمانه عبارتند از:
     • جعل
     • استفاده از سند مجعول
     • کلاهبرداری
       • جعل وکالت نامه
       • استفاده از سند مجعول با ارائه وکالت نامه به اداره ثبت و اخذ سند مالکیت
       • کلاهبرداری با فروش مال به آقای حسین حسینی و دریافت ثمن از وی
4. چنانچه بخواهید به صورت حقوقی اقامه دعوی نمایید، موضوع خواسته چه خواهد بود و چه اشخاصی می‌بایست در ردیف خوانده قرار گیرند؟
   • خواسته ها عبارتند از:
     1. ابطال وکالت نامه به نام سمیه اعرابی
     2. ابطال سند مالکیت المثنی به نام احمد احمدی
     3. ابطال سند مالکیت به نام حسین حسینی
     4. طرح دعاوی مربوط به خسارات ناشی از تخلفات سردفتر و دفتریار برابر ماده ۲۲ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران

 

حقوق جزای عمومی و اختصاصی

شخص (الف) جواز ساخت پاساژی در سه هزار متر زمین با کاربری تجاری با ۱۰۰ مغازه را در سال ۱۳۹۵ از شهرداری اخذ و پس از اجرای سفت کاری در سال ۱۳۹۷ مبادرت به پیش فروش نموده و ۹۵ باب از مغازه ها را در دفتر فروش خود پیش فروش میکند.

در سال ۹۸ با تغییر نقشه و تبدیل مشاعات و امکانات عمومی به مغازه، ۵۰ باب مغازه اضافه میکند و به شهرداری متعهد میشود ۵۰ باب پارکینگ از املاک مجاور تأمین کند.

نهایتاً با خلاف نسبت به پروانه اخیر و تبدیل قسمت دیگری از فضاهای مشاعی به مغازه ۱۰ مغازه دیگر ساخته و همه را به اشخاص ثالث می‌فروشد.

در اثنای این مدت زمین ۱۰۰۰ متری مجاور را خریداری و ۲۰ واحد مسکونی و ۲۰ باب مغازه در طبقه همکف احداث و با تعهد به ایجاد راه دسترسی از ملک تجاری پیش فروش میکند.

متعاقباً بدون اطلاع پیش خریداران دیوارهای بین دو ملک را در طبقات همکف و منفی برداشته و در اداره ثبت دو پلاک را تجمیع و بدین صورت به مغازه های ملک مسکونی، از پلاک تجاری دسترسی میدهد.

آنگاه سه دانگ سند پلاک تجمیعی را به نام هر یک از فرزندان خود (هر کدام ۱ دانگ) انتقال قطعی میدهد. ارزش ملک و رونق تجاری مغازه های پلاک تجاری به شدت کاهش یافته، لذا ۵ نفر از خریداران جهت اعتراض نزد (الف) میروند و ایشان ضمن پرخاشگری به همراه فرزندانش (ب و ج و د) مبادرت به فحاشی و تهدید همه معترضین و ضرب و جرح دو نفر از آنان میکنند.

با توجه به مراتب فوق:

1. جرم یا جرایم ارتکابی توسط هر یک از (الف، ب، ج و د) و مجازاتهای قانونی آنها را مشخص فرمایید.
   • برابر ماده ۲۳ قانون پیش فروش ساختمان عدم رعایت قواعد شکلی و ماهیتی قانون فوق مانع استفاده از دستاوردهای این قانون خواهد بود. ولی قرارداد فوق در رویه قضایی، قراردادی صحیح قلمداد میگردد و مشمول ماده ۱۰ ق.م. و برای طرفین الزام آور خواهد بود.
   • مع ذالک قراردادهای پیش فروش تنظیمی از ناحیه فرد (الف) با خریداران آن از حيث توافقات دوجانبه صحیح و طرفین ملزم به انجام تعهداتشان خواهند بود. ولی با توجه به عدم رعایت موازین شکلی و ماهیتی قانون فوق الذکر استفاده از مزایای آن برای طرفین امکان پذیر نیست.
   • لذا جرم انگاری عدم رعایت موازی شکلی و ماهیتی قانون پیش فروش ساختمان، برابر ماده ۲۳ قانون فوق مشمول فرد (الف) میگردد و به نحو کلی جرایم عبارتند از:
     • فرد (الف)
       1. مباشرت در عدم رعایت موازین قانون پیش فروش
       2. فحاشی
       3. تهدید
       4. ایراد ضرب و جرح.
     • درخصوص افراد ب، ج و د
       1. مشارکت در تهدید
       2. فحاشی
       3. ایراد ضرب و جرح.
2. چهار نفر از شکات در مرحله تجدیدنظر مغازه خود را به ثالث میفروشند و یک نفر رضایت خود را اعلام میدارد. تأثیر این موارد را بر جرم و مجازات تبیین کنید.
   • جرم تنظیم قرارداد پیش فروش عادی ساختمان برابر تبصره ماده ۲۳ قانون پیش فروش جرمی قابل گذشت محسوب میشود، که تعقیب این جرم با شکایت یک نفر شروع میشود و با رضایت تمامی شکات منتهی به صدور قرار موقوفی تعقیب میشود.
   • در خصوص جرایم تهدید، فحاشی، ایراد ضرب و جرح، جنبه خصوصی جرایم بر جنبه عمومی آن اولویت دارد. لذا با گذشت شاکی خصوصی منتهی به صدور قرار موقوفی تعقیب میگردد.
   • در باب انتقال ۴ باب مغازه از ناحیه ۴ نفر از شکات در مرحله تجدید نظر با توجه به آنکه قرارداد تنظیمی تابع ماده ۱۰ ق.م. صحیح بوده و طرفین ملزم به انجام تعهدات آن هستند و مالکیت مبيع تبع عقد صحیح و بند اول ماده ۳۶۲ ق.م. منتقل گردیده است. انتقال آن از ناحیه شکات جرایم تهدید، فحاشی، ایراد ضرب و جرح، به اشخاص ثالث تأثیری در وجاهت قرارداد تنظیمی فی‌مابین و جرایم ارتکابی نخواهد داشت.

 

حقوق مدنی

آیدین که به همسرش بابت دین مهریه بدهکار بود، آپارتمان خود را به قصد فرار از دین به نسیم فروخت. نیسم قرارداد پیمان ساخت یک ساختمانی را با ماهان منعقد میسازد و مقرر شد ماهان خانه را ظرف دو سال و با مشخصات معین بسازد. احداث ساختمان بیش از دو سال به طول انجامید و با وجود گذشت سی ماه به اتمام نرسید.

لذا اختلافات حقوقی بین طرفین شکل میگیرد و با توجه به دعاوی مطروحه علیه یکدیگر اعتبار استدلال و دفاعیات طرفین را ارزیابی و تحلیل نمایید.

1. مالک (خانم نسیم) در پاسخ به مطالبه خسارت تأخیر تأدیه هزینه‌های مطالبه شده از سوی پیمانکار، اعلام میکند با توجه به اختلاف طرفین، در میزان مطالبات و ضرورت ارجاع امر به کارشناسی، خسارت تأخیر تأدیه از زمان نظریه کارشناسی و تعیین بدهی است نه زمان مقرر در قرارداد و مطالبه. نظرتان را بیان نمایید.
   • برابر نظریه اداره حقوقی شماره ۷/۱۴۰۰/۱۳۶۱ – ۱۴۰۰/۱۱/۲۰ مبدأ خسارت تأخیر تأدیه ناشی از الزامات قراردادی، تاریخ مطالبه است. اداره حقوقی در مقام پاسخ به تعیین مبدأ خسارت تأخیر و تأدیه بیان میدارد با توجه به اصول حقوقی و مستنبط از ماده ۵۲۲ ق.آ.د.م. و رأی وحدت رویه شماره ۸۱۲ دیوان عالی کشور که بیان میدارد خسارت تأخیر و تأدیه از تاریخ سررسید محاسبه میشود، خسارت مذکور از تاریخ مطالبه تعلق میگیرد.
2. پیمانکار در پاسخ به دعوای اعلان فسخ قرارداد به جهت گذشت بیش از دو سال از سوی مالک، اظهار داشت به صرف گذشت بیش از دو سال حق فسخ شکل نمی گیرد و ضمناً فسخ قرارداد نیازمند خیار شرط است. حدود اعتبار این دفاع را تحلیل نمایید.
   • کلیه خیارات قانونی حق محسوب میشوند و قابل اسقاط هستند و عدم درج حق فسخ به معنای نبود این حق در قرارداد فی مابین طرفین نمیباشد. لذا استدلال پیمانکار در مقام پاسخ که اظهار داشت به صرف گذشت بیش از دو سال حق فسخ شکل نمیگیرد اشتباه است. زیرا که خیارات و از جمله حق فسخ (خیار) در متن قراردادها مفروض است، مگر آنکه از ناحیه طرفین سلب شده باشد. لذا، مالک به واسطه عدم انجام تعهد از سوی پیمانکار حق فسخ خواهد داشت و عدم درج خیارات در متن قرارداد به معنای نداشتن خیارات حق فسخ نخواهد بود.
3. مالک (نسیم) در برابر پیمانکار به شرط قراردادی استناد مینماید که مقرر میدارد: «پیمانکار موظف است ظرف سه روز از انعقاد قرارداد مبلغ دو میلیارد ریال به مالک (کارفرما) بپردازد و اگر تخلف نماید بابت هرروز تأخیر مبلغ سی میلیون ریال خسارت تأخیر تأدیه علاوه بر اصل طلب بپردازد.» پیمانکار ضمن پذیرش تخلف خود این شرط را به جهاتی، شرط نامشروع دانسته و خود را ملزم به پرداخت خسارت تأخیر تأدیه به شاخص بانک مرکزی میداند. استدلال و دفاعیات احتمالی طرفین را تبیین و ارزیابی نمایید.
   • شرط مندرج در قرارداد نامشروع نمی‌باشد در این راستا در باب مطالبه خسارت در قانون آ.د.م. و سطور پایانی ماده ۵۱۵ در صورتی که قرارداد خاصی راجع به خسارت بین طرفين منعقد شده باشد برابر قرارداد رفتار خواهد شد. لذا با توجه به درج شرط در قرارداد فی‌مابین به اعتقاد نگارنده شرط نامشروع نبوده و تابع توافق طرفین است.

 

حقوق تجارت

کامران به عنوان رئیس هیأت مدیره شرکت سهامی خاص دارای ده دهزار سهم پنجاه هزار ریالی است و حمید مالک ۵ درصد، منصور ۱۰ درصد، مهدی ٦ درصد و خود کامران مالک ۷۹ درصد سهام شرکت را دارند.

با اخذ تسهیلات از بانک ملی به نام شرکت و ورود ماشین آلات تولید و احداث خط دوم تولید مبادرت به توسعه کارخانه نموده که نتیجه چنین اقداماتی دو برابر شدن تولید کارخانه و فروش بیشتر محصولات میگردد.

پس از سودآوری دو برابری و اخذ گزارش از واحد مالی شرکت و کارشناسان مربوطه که مؤید سود بیشتر است، مبادرت به دعوت از سهامداران جهت تشکیل مجمع عمومی فوق العاده نموده و سهامداران شرکت را با دستور جلسه: (الف) افزایش سرمایه شرکت، (ب) تغییر مفاد اساسنامه، (پ) سایر مواردی که در صلاحیت مجمع باشد، به جلسه دعوت مینماید.

دستور جلسه و محل برگزاری و ساعت جلسه در روزنامه کثیر الانتشار شرکت منتشر میشود. محل کارخانه شرکت در تبریز و محل اداره شرکت در تهران بوده، اما به لحاظ شرایط کرونایی جلسه مجمع به صورت مجازی و در پلتفرم گوگل‌میت برگزار شده و نهایتاً جلسه ضبط و مصوبه مجمع به امضا سهامداران میرسد.

پس از تشکیل جلسه کامران به دلیل اقدامات خود که منتهی به افزایش سود گردیده درخواست تبدیل سهام عادی خود به سهام ممتازه با ویژگی سه برابر سود و سه برابر رأی میگردد. با توجه به تعداد سهام کامران و تعداد آرایی که در جلسه مجمع داشته این موضوع به تصویب میرسد.

سه ماه بعد مطابق مصوبه مجمع وی مبادرت به برداشت سود سه برابری نموده که این موضوع مورد اعتراض حمید که سهامدار دیگری است قرار میگیرد حمید به دفتر شما مراجعه و درخواست پذیرش وکالت و طرح دعوا مینماید.

1. بفرمایید به عنوان وکیلِ حمید، اقدامات کامران را به عنوان رئیس هیأت مدیره با توجه به فعالیت هایی که منتهی به سود چند برابری شده قانونی میدانید یا خیر؟ با استناد به مواد قانونی تحلیل کنید؟
   • . با توجه به اینکه کامران به عنوان رئیس هیأت مدیره بوده است و براساس قانون تجارت و ماده ۱۲۹ لایحه قانونی امکان اخذ تسهیلات اعضای هیأت مدیره و مدیر عامل در شرکتهای سهامی ممنوع میباشد، لذا تسهیلاتی که از بانک ملی به نام شرکت گرفته شده است نیز توسط وی قابلیت اجریی ندارد. در نتیجه گرفتن بخشی از سود سهام و تبدیل سهام به سهام ممتاز منع قانونی خواهد داشت.
2. در صورتی که وکالت حمید را میپذیرید چه نوع دعاویی را به طرفیت چه اشخاصی مطرح میفرمایید؟ (هم از حیث مصوبه مجمع و هم از حیث برداشت سود) دادخواست خود را با استناد به مواد قانونی مرقوم فرمایید.
   • سهام‌هایی که به صورت سهام ویژه یا سهام مدیران لحاظ میگردد، بایستی به موافقت هیأت مؤسس در ابتدای تشکیل شرکت رسیده باشد و اگر بخواهیم تغییراتی در آن ایجاد نماییم باید حتماً جلسه هیأت مدیره تشکیل شده و مجمع عمومی فوق العاده تشکیل گردد و در نهایت بعد از تصمیم گیری و اخذ رأی نسبت به تغییرات سهام ویژه اقدامات لازم قانونی انجام گیرد. مصوبه مجمع در خصوص برداشت سود در شرکت سهامی باید حتماً به تصویب بازرس شرکت برسد.
3. کدام دادگاه را برای رسیدگی صالح میدانید؟
   • از آنجایی که در متن سؤال سخن از بازرس به میان نیامده است میتوان مصوبات مجمع را حتی به صورت مجازی نیز ابطال و از طرفی در خصوص پذیرش وکالت نامه دادگاه صالح برای طرح چنین دعوایی در صورتی که فرد در مقابل شرکت بخواهد دعوایی را مطرح نماید دادگاه ویژه تجاری خواهد بود.