نگاهی به جلسات یکشنبه‌های کانون سردفتران تهران
کانون سردفتران و دفتریاران استان تهران، هر هفته در روزهای یکشنبه، میزبان گردهمایی صمیمانه و پرباری با حضور سردفتران، دفتریاران و کارمندان محترم دفاتر اسناد رسمی است. این جلسات، فرصتی مغتنم برای تبادل نظر، طرح پرسش‌ها، بیان دغدغه‌ها و بررسی آخرین تحولات مرتبط با حرفه خطیر دفترخانه اسناد رسمی فراهم می‌آورد.
در این گزارش، تلاش شده است تا خلاصه‌ای جامع از مباحث مطرح شده در جلسه ۷ اردیبهشت ۱۴۰۴، که با حضور ریاست محترم کانون نیز همراه بود، ارائه گردد.
لازم به ذکر است که مطالب پیش رو، صرفاً بازتاب‌دهنده نظرات و اجماع نسبی حاضرین در جلسه بوده و لزوماً واجد جنبه قانونی یا لازم‌الاتباع برای کلیه دفاتر نمی‌باشد، بلکه هدف، آگاهی‌بخشی و به اشتراک‌گذاری دیدگاه‌های همکاران است.
اهمیت مشارکت و تصمیم‌گیری جمعی در جلسات
در ابتدای جلسه، بر اهمیت حضور حداکثری همکاران در جلسات هفتگی یکشنبه‌ها تأکید شد. هدف از این تأکید، افزایش شور و پویایی مباحث و همچنین حصول اطمینان از اینکه تصمیمات احتمالی یا امضای طومارها با پشتوانه جمعی و رأی اکثریت صورت پذیرد، بود. مشارکت فعال، صدای واحد و قدرتمندتری به جامعه سردفتری در پیگیری مطالبات و مواجهه با چالش‌ها می‌بخشد.
تحولات پیش‌رو در هفته قوه قضاییه: حذف اسناد تکبرگ و ابهامات سامانه کاتب
یکی از خبرهای مهم مطرح شده، به نقل از ریاست سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، وقوع تحولات بزرگ در هفته قوه قضاییه بود. یکی از این تحولات کلیدی، حذف اسناد مالکیت تکبرگ به شکل فیزیکی و صدور کاملاً الکترونیکی آن‌هاست. این موضوع در حالی مطرح می‌شود که مشاهدات میدانی (نصب بنر در یکی از ادارات ثبت تهران) حاکی از ارجاع متقاضیان به سامانه “کاتب” برای تک‌برگی کردن اسناد دفترچه‌ای است که نیازمند شفاف‌سازی بیشتر از سوی سازمان ثبت می‌باشد.
چالش‌های مرتبط با استعلامات دارایی و قراردادهای یکسان
موضوع پیچیدگی‌ها و نیاز به آموزش در خصوص استعلامات دارایی (موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم سابق و قوانین فعلی) یکی دیگر از محورهای گفتگو بود. مقرر شد فردی متخصص جهت ارائه آموزش‌های لازم به سردفتران دعوت شود.
همچنین، نگرانی‌هایی در خصوص تفاوت میان پیش‌نویس‌های ارسالی از سامانه کاتب (مربوط به قراردادهای یکسان) و رویه جاری دفاتر مطرح گردید. این نگرانی وجود داشت که اعتبار بیش از حد به قراردادهای یکسان، مشابه اتفاقی که برای سند خودرو رخ داد، منجر به حذف تدریجی تنظیم این اسناد از صلاحیت دفاتر اسناد رسمی شود. اشاره شد که در حال حاضر نیز بسیاری از افراد برای نقل و انتقال خودرو به دفاتر مراجعه نکرده و مستقیماً به مراکز تعویض پلاک می‌روند؛ در حالی که این مراکز فاقد دانش حقوقی لازم برای تنظیم اسناد پیچیده‌تر مانند صلح عمری یا اسناد رهنی خودرو هستند.
سردرگمی در خصوص حق‌الثبت و لزوم به‌روزرسانی سامانه‌ها
بحث داغ دیگر، بخشنامه اخیر سازمان ثبت در خصوص افزایش حق‌الثبت اسناد بود که به دلیل مغایرت‌های احتمالی با قانون الزام و نظرات کانون، باعث سردرگمی دفاتر شده است. (این موضوع پیشتر در پستی جداگانه در محضرچی بررسی شده است که از اینجا مطالعه کنید). در جلسه عنوان شد که با توجه به تصویب قانون بودجه مدت‌ها قبل از شروع سال جدید، سازمان ثبت فرصت کافی برای اعمال تغییرات لازم در سامانه‌های مربوطه را داشته است و این تأخیر و ابهام قابل توجیه نیست.
لزوم افزایش فعالیت در فضای مجازی و اعتمادسازی عمومی
یکی از حاضرین بر لزوم افزایش فعالیت کانون سردفتران در فضای مجازی و شبکه‌های اجتماعی تأکید کرد. هدف از این فعالیت باید آموزش عمومی، شفاف‌سازی خدمات دفاتر اسناد رسمی و مقابله با اطلاعات نادرست باشد. همچنین پیشنهاد شد که از سوی نهادهای حاکمیتی و سازمان ثبت، اعتمادسازی بیشتری نسبت به دفاتر صورت گیرد؛ به عنوان مثال با اعلام آمار و ارقام خدمات ارائه شده توسط دفاتر، مانند تعداد اسناد تنظیم شده و میزان حقوق دولتی وصول شده از این طریق، اهمیت و جایگاه دفاتر برای جامعه تبیین گردد.
تمایل عمومی به فرآیندهای تک‌مرحله‌ای و آینده سند خودرو
یکی از نکات مهم مطرح شده، عدم تمایل عمومی به فرآیندهای اداری دومرحله‌ای بود. مثال بارز آن، سند خودرو است که مردم ترجیح می‌دهند امور مربوط به آن را یا صرفاً در دفترخانه یا صرفاً در مرکز تعویض پلاک انجام دهند. پیشنهاد شد برای اسناد مالکیت املاک نیز راهکاری اندیشیده شود تا فرآیند انتقال به صورت تک‌مرحله‌ای صورت پذیرد. در خصوص سند خودرو، اشاره شد که طبق ماده ۱۱۴ برنامه هفتم توسعه (بند ت)، تکلیف شده است که نقل و انتقال در پلتفرم‌های بخش خصوصی ثبت شود و احتمالاً کانون تلاش خواهد کرد تا این امر از طریق سامانه کاتب عملیاتی گردد. نکته مهم دیگر در این ماده، تغییر رویه نسبت به گذشته است؛ به نحوی که ابتدا باید نقل و انتقال حقوقی (سند) انجام شود و سپس فرآیند تعویض پلاک صورت گیرد.
پرسش و پاسخ‌های حقوقی: وراثت، شرط فسخ، صلح و ورشکستگی
بخشی از جلسه به پرسش و پاسخ‌های حقوقی اختصاص یافت:
- سوال در خصوص ثمن اعیان و وکالت وراث: آقایی فوت شده و همسر ایشان طبق مواد ۹۴۶ تا ۹۴۸ قانون مدنی، مستحق دریافت ثمن اعیان از ماترک است. قبل از اینکه زوجه با اقرارنامه‌ای این حق خود را دریافت کند، وراث به شخصی وکالت داده‌اند. سوال این بود که آیا این وکالت شامل اختیار تصرف در سهم زوجه بابت ثمن اعیان نیز می‌شود؟ پاسخ داده شد که این حق، یک حق عینی تبعی و در حکم طلب زوجه از وراث است و وکالت قبلی وراث خدشه‌ای به آن وارد نمی‌کند و صحیح است. سوال دوم این بود که اگر یکی از ورثه سهم مادر (زوجه) را بپردازد، آیا می‌تواند طبق ماده ۲۶۷ قانون مدنی به سایر وراث رجوع کند؟ پاسخ مثبت بود، اما این امر مربوط به روابط داخلی وراث بوده و از طریق مراجع قضایی قابل پیگیری است و ارتباطی به دفترخانه ندارد. همچنین اشاره شد اگر زوجه اقرارنامه دریافت ثمن اعیان را امضا نکرده باشد، می‌توان او را نیز در کنار سایر وراث، در عداد فروشندگان ملک آورد.
- سوال در خصوص اعراض از شرط فسخ: در سندی شرط فسخی وجود داشته که متعاملین از آن اعراض کرده و این اعراض در همان سند یا سند جداگانه قید شده است. آیا برای انتقالات بعدی، نیاز به تعویض سند مالکیت است؟ پاسخ داده شد که طبق قانون تملک آپارتمان‌ها، صرفاً در زمان “انتقال” ملک، سند باید تعویض شود، مگر اینکه اعمال حق فسخ صورت گرفته باشد که در آن صورت نیاز به تعویض سند بود. برای اخذ استعلام ثبت برای ملکی که شرط فسخ آن ساقط شده، باید تیک مربوط به “اعراض از شرط فسخ” در سامانه ثبت آنی زده شود تا پاسخ استعلام صحیح صادر گردد. همچنین برای اعراض از شرط فسخ، نیازی به استعلام از اداره دارایی نیست.
- سوال در خصوص استعلام دارایی برای صلح: آیا تنظیم سند صلح مطابق ماده ۱۲۲ قانون مالیات‌های مستقیم نیاز به استعلام دارایی دارد؟ پاسخ داده شد که با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و نسخ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم به موجب ماده ۱۵ قانون مذکور، دیگر نیازی به این استعلام برای تنظیم سند صلح (در موارد غیر از ماده ۱۲۲ که مربوط به صلح با شرط عوض یا منافع مادام‌العمر است و همچنان ممکن است نیاز به بررسی مالیاتی داشته باشد) نیست. البته همواره باید آخرین بخشنامه‌های مالیاتی مدنظر قرار گیرد.
- سوال در خصوص شرکت ورشکسته: شرکتی که حکم ورشکستگی آن صادر شده و مدت مدیریت مدیر تصفیه منصوب نیز خاتمه یافته، آیا می‌تواند معامله‌ای انجام دهد؟ پاسخ منفی بود. تا زمانی که مدیر تصفیه جدید تعیین نشود، امکان انجام معامله وجود ندارد و معاملات احتمالی انجام شده در این فاصله، غیرنافذ خواهد بود.
نکات پایانی ریاست کانون: قانون الزام، خودکاربری، خدمات غیرحضوری و آزمون سردفتری
در پایان جلسه، آقای خندانی، ریاست کانون سردفتران و دفتریاران، نکاتی را بیان نمودند:
- تمکین از قانون الزام: ایشان بر ضرورت تمکین تمامی دفاتر از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تأکید کرده و از عدم تمکین برخی دفاتر (مثلاً در خصوص عدم تنظیم قولنامه با این استدلال که خلاف شأن سردفتری است) ابراز نگرانی کردند و یادآور شدند که قانون این اختیار و تکلیف را به دفاتر داده است.
- نگرانی‌های ناشی از قانون الزام: ایشان اذعان داشتند که تصویب این قانون، نگرانی‌هایی را برای اقشار مختلف، از جمله مردم عادی دارای اسناد قولنامه‌ای، مشاورین املاک (به جهت ترس از بیکاری) و حتی خود دفاتر اسناد رسمی ایجاد کرده است.
- بحث خودکاربری (Self-Service): در پاسخ به سوالی مبنی بر امکان انجام معاملات توسط خود مردم از طریق موبایل با راه‌اندازی سامانه خودکاربری قانون الزام، ایشان بیان داشتند که اگرچه ما همگام با تحولات جهانی پیش می‌رویم، اما احتمال اینکه اکثریت مردم تمایل به استفاده از این روش برای انجام معاملات مهم خود داشته باشند، بسیار کم است.
- فعال شدن دسترسی مشاوران املاک: ایشان اعلام کردند که تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام (مربوط به دسترسی مشاوران املاک به سامانه برای ثبت اولیه) از روز قبل عملیاتی شده است.
- خدمات غیرحضوری دفاتر: یکی از اهداف سازمان ثبت در هفته قوه قضاییه، فعال‌سازی خدمات غیرحضوری دفاتر اسناد رسمی است تا مردم بتوانند بدون نیاز به مراجعه فیزیکی و به صورت آنلاین، درخواست تنظیم سند داده و مراحل آن را پیگیری کنند.
- قانون تسهیل و آزمون سردفتری: ریاست کانون احتمال اصلاح قانون تسهیل صدور مجوزهای کسب و کار را بسیار بالا دانستند و بر همین اساس، پیش‌بینی کردند که احتمالاً امسال آزمون سردفتری برگزار نخواهد شد.
مسائل مربوط به استعلام مالیاتی (قانون تسهیل) و قراردادهای یکسان املاک
در خصوص استعلام مالیاتی املاکی که قبلاً با استفاده از قانون تسهیل منتقل شده‌اند و مالیات متعلقه پرداخت نشده، سوال شد که چرا گزینه مربوطه در سامانه هنوز فعال نشده است؟ پاسخ داده شد که با توجه به احتمال انجام چندین معامله متوالی با استناد به قانون تسهیل بدون اطلاع دفترخانه فعلی، بهتر است فعلاً از این گزینه استفاده نشود تا ابهامات آن رفع گردد.
همچنین در مورد قراردادهای یکسان اشاره شد که طبق مقررات فعلی، مشاورین املاک مجاز به تنظیم قراردادهایی با مدت بیش از سه ماه نیستند و این محدودیت باید مد نظر قرار گیرد.
آخرین تغییرات در تنظیم سند خودرو و افزایش احتمالی حق‌التحریر
مجدداً در خصوص سند خودرو و بند ت ماده ۱۱۴ قانون برنامه هفتم توسعه تأکید شد که برخلاف رویه سابق، ابتدا باید سند رسمی انتقال در دفترخانه یا پلتفرم مورد تایید تنظیم و سپس تعویض پلاک انجام شود.
در مورد حق‌التحریر دفاتر نیز اعلام شد با توجه به اخذ مجوز افزایش سالانه از سازمان ثبت، احتمالاً در تاریخ ۳۱ مرداد ماه سال جاری، شاهد افزایش مجدد تعرفه حق‌التحریر خواهیم بود.
تلاش برای ساده‌سازی استعلامات دارایی و شناسه جام
یکی از دغدغه‌های اصلی سردفتران، پیچیدگی و حجم اطلاعات مورد نیاز برای استعلامات دارایی بود. اعلام شد که کانون در حال پیگیری و رایزنی برای کاهش اقلام اطلاعاتی لازم در سامانه استعلام است. به عنوان مثال، حذف لزوم ورود اطلاعات خریدار و اختیاری شدن ورود اطلاعات پایان کار از جمله پیشنهادات است. در خصوص شناسه جام (که پیشتر گفته شده بود با ورود آن، اطلاعات مالیاتی ملک به صورت خودکار فراخوانی می‌شود)، اعلام شد که سازمان امور مالیاتی عدم امکان فنی این قابلیت را اعلام کرده است. با این حال، چون درج شناسه جام در آیین‌نامه پیش‌بینی شده، ورود آن در سامانه استعلام الزامی است و به عنوان راهکار موقت، می‌توان کد ملی مالک را در قسمت شناسه جام وارد نمود.
محاسبه حق‌التحریر و حق‌الثبت در انتقالات جزئی (دانگی)
مشکل دیگری که مطرح شد، مربوط به محاسبه ارزش معاملاتی در زمان انتقال بخشی از ملک (مثلاً یک دانگ) بود. سامانه استعلام دارایی، ارزش معاملاتی کل شش دانگ ملک را اعلام می‌کند. تأکید شد که در این موارد، سردفتر باید رأساً ارزش معاملاتی اعلام شده را به نسبت سهم مورد انتقال (مثلاً تقسیم بر شش برای یک دانگ) محاسبه کرده و حق‌التحریر و حق‌الثبت را بر اساس همان سهم جزئی دریافت نماید. اعلام شد که کانون پیگیری خواهد کرد تا این موضوع در گواهی‌های مالیاتی صادره نیز تصریح شود تا از بروز اشتباه جلوگیری گردد.
امکانات رفاهی کانون برای همکاران
در بخش پایانی، به تلاش‌های کانون برای ایجاد و توسعه امکانات رفاهی برای سردفتران، دفتریاران و کارمندان دفاتر اشاره شد. از جمله این اقدامات می‌توان به خرید ملکی در یزد، احداث مجموعه‌ای در شمال کشور و برنامه‌ریزی برای ساخت هتلی ۵ ستاره در مشهد مقدس اشاره کرد و از همکاران دعوت شد تا از این امکانات بهره‌مند شوند.
نتیجه‌گیری: جمع‌بندی مباحث جلسه
جلسه این هفته کانون سردفتران و دفتریاران تهران، مملو از بحث‌های داغ، پرسش‌های کاربردی و اخبار مهمی در خصوص آینده حرفه بود. از تحولات دیجیتالی مانند حذف اسناد تکبرگ و خدمات غیرحضوری گرفته تا چالش‌های روزمره مانند استعلامات دارایی، حق‌الثبت، قراردادهای یکسان و اجرای قوانین جدید مانند قانون الزام و برنامه هفتم توسعه، همگی نشان از پویایی و اهمیت بالای جایگاه دفاتر اسناد رسمی در نظام حقوقی و اقتصادی کشور دارد. تأکید بر مشارکت جمعی، لزوم آموزش و به‌روزرسانی دانش همکاران، پیگیری مطالبات از سازمان‌های ذیربط و تلاش برای اعتمادسازی عمومی، از محورهای کلیدی این جلسه بود. امید است با تداوم این گفتگوها و پیگیری‌های مستمر، شاهد رفع چالش‌ها و ارتقاء هرچه بیشتر جایگاه دفاتر اسناد رسمی باشیم.
