تحولی بزرگ در راه است! از هفته دوم اردیبهشت 1404، تنظیم قراردادهای ملکی وارد مرحله‌ای نوین و قانونمند می‌شود. با عملیاتی شدن نمونه قراردادهای یکسان، معاملات املاک شفاف‌تر، امن‌تر و سریع‌تر خواهند شد. این راهنمای جامع، تمام آنچه مشاوران املاک، خریداران و فروشندگان باید درباره این تغییر مهم بدانند را توضیح می‌دهد. برای درک کامل این تحول، ادامه مطلب را از دست ندهید.
اجرای قراردادهای یکسان ملکی از هفته آینده: راهنمای کامل قانون الزام به ثبت رسمی
اجرای قراردادهای یکسان ملکی
بازار معاملات املاک ایران در آستانه یک تغییر بنیادین قرار دارد؛ از هفته آینده، فصل جدیدی در تنظیم اسناد ملکی با اجرایی شدن نمونه قراردادهای یکسان رقم خواهد خورد. این اقدام مهم، گامی کلیدی در راستای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است که با هدف ساماندهی بازار مسکن، افزایش شفافیت و کاهش اختلافات ملکی صورت می‌گیرد.
خبر مهم: عملیاتی شدن تنظیم قراردادهای یکسان
بر اساس اعلام رسمی سید صادق سعادتیان، معاون امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، از هفته آینده (هفته منتهی به ۱۳ اردیبهشت ۱۴۰۴)، امکان تنظیم نمونه قراردادهای یکسان موضوع تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول برای مشاوران املاک فراهم خواهد شد. این خبر در همایش و کارگاه آموزشی نحوه ثبت این قراردادها اعلام گردید.
«شکی نیست که بازار مسکن و معاملات ملکی یکی از ارکان اصلی اقتصاد کشور است و در این میان، نقش مشاورین املاک نه تنها در هدایت درست معاملات، بلکه در ایجاد اطمینان و شفافیت در بازار املاک کلیدی است.» – سید صادق سعادتیان
چرا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اهمیت دارد؟
در گذشته، نبود یک چارچوب قانونی مدون و الزام‌آور برای معاملات ملکی و فعالیت مشاوران املاک، مشکلات متعددی را ایجاد کرده بود. از جمله این مشکلات می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- معاملات معارض (فروش یک ملک به چند نفر)
- قراردادهای صوری و فاقد اصالت
- افزایش کلاهبرداری‌های ملکی
- بروز اختلافات و دعاوی حقوقی متعدد
تصویب و اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف رفع این چالش‌ها صورت گرفته است. این قانون:
- فعالیت مشاوران املاک را ساماندهی می‌کند.
- نظام معاملات سنتی را به سمت الکترونیکی شدن سوق می‌دهد.
- از بروز اختلافات و دعاوی ملکی پیشگیری می‌کند.
- با شفاف‌سازی، مانع زمین‌خواری و تخلفات می‌شود.
نقش مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی در اجرای قانون
این قانون نوین، مشاوران املاک و دفاتر اسناد رسمی را در صف اول اجرای خود قرار داده است. مطابق ماده ۱ قانون، کلیه اعمال حقوقی مرتبط با اموال غیرمنقول باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد تنظیم و ثبت شوند. قراردادهایی که خارج از این سامانه توسط مشاورین املاک تنظیم شوند، فاقد اعتبار قانونی بوده و می‌تواند منجر به مسئولیت مدنی و کیفری برای آن‌ها شود.
آقای سعادتیان تأکید کرد که با تصویب این قانون، مشاوران املاک به صورت قانونی در “خانواده ثبت” قرار گرفته‌اند و همکاری این صنف با صنف سردفتران در اجرای قانون، موجب خیر و برکت و پیشگیری از نزاع‌های ملکی خواهد شد. آمار پیوستن بیش از ۱۱۶ هزار مشاور املاک به سامانه کاتب و ثبت بیش از ۴۵۵ هزار پیش‌نویس در این سامانه، نشان‌دهنده قانون‌مداری این صنف است.
جزئیات اجرایی تبصره ۲ ماده ۳: قراردادهای یکسان
از هفته آینده، ۱۴ نوع نمونه قرارداد یکسان پرکاربرد در اختیار مشاوران املاک دارای پروانه کسب و عضو سامانه سازمان ثبت قرار خواهد گرفت. این قراردادها برای اعمال حقوقی مربوط به اموال غیرمنقولی قابل استفاده هستند که:
- اسناد مالکیت آن‌ها پس از تاریخ ۳ تیر ۱۴۰۳ صادر شده باشد.
- مشمول تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام باشند.
فرآیند تنظیم و ثبت قراردادهای یکسان:
- تنظیم قرارداد: مشاور املاک معامله را در قالب یکی از نمونه قراردادهای یکسان در سامانه تنظیم می‌کند.
- ارسال الکترونیکی: قرارداد به صورت الکترونیکی به دفتر اسناد رسمی منتخب طرفین ارسال می‌شود.
- اقدامات دفتر اسناد رسمی: سردفتر پس از دریافت قرارداد، مکلف است:
- استعلامات قانونی لازم (مانند استعلام ثبت، دارایی، پایان کار و…) را به صورت برخط یا مکاتبه‌ای اخذ کند.
- حقوق دولتی و عمومی مربوطه را محاسبه و وصول نماید.
- قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به صورت نهایی ثبت کند.
- اطلاع‌رسانی: در صورت نیاز به حضور فیزیکی اصحاب معامله در دفترخانه، از طریق پیامک به آن‌ها اطلاع‌رسانی خواهد شد.
مزایای استفاده از قراردادهای یکسان چیست؟
استفاده از این نمونه قراردادهای استاندارد، مزایای متعددی برای همه طرفین معامله، به ویژه مشاوران املاک، به همراه دارد:
- تأیید حقوقی: این فرم‌ها توسط معاونت حقوقی قوه قضائیه بررسی و تأیید شده‌اند.
- کاهش اشتباهات: احتمال بروز خطا در تنظیم قرارداد به حداقل می‌رسد.
- اعتبار قانونی و قضایی: برخلاف پیش‌نویس‌های عادی (موضوع ماده ۳)، این قراردادها دارای اعتبار قانونی کامل هستند.
- افزایش سرعت و اطمینان: فرآیند ثبت معاملات سریع‌تر و با اطمینان بیشتری انجام می‌شود.
- شفافیت بیشتر: حقوق و تعهدات طرفین به روشنی مشخص می‌شود.
- پیشگیری از دعاوی: به دلیل استحکام حقوقی، احتمال بروز اختلاف کاهش می‌یابد.
تأکید بر همکاری و آموزش
آقای خندانی، رئیس کانون سردفتران و دفتریاران کشور، نیز در این همایش بر لزوم مشارکت جدی مشاوران املاک تأکید کرد و خواستار مطالعه دقیق قانون و برگزاری کلاس‌های آموزشی مستمر شد. وی اشاره کرد که هدف قانون، حذف هیچ صنفی نیست و اگر هر گروه وظایف خود را به درستی انجام دهد، مشکلی پیش نخواهد آمد. ایشان همچنین از عملکرد خوب سامانه کاتب و تعهد به رفع مشکلات احتمالی در اجرای تبصره ۲ ماده ۳ خبر داد.
دعوت به اقدام: آمادگی برای تغییرات
با توجه به اجرایی شدن قریب‌الوقوع تنظیم قراردادهای یکسان، لازم است کلیه فعالان حوزه املاک، اعم از مشاوران، خریداران و فروشندگان، خود را با الزامات جدید تطبیق دهند.
آیا برای این تحول آماده‌اید؟
برای اطمینان از صحت معاملات خود و بهره‌مندی کامل از مزایای قانون الزام به ثبت رسمی، توصیه می‌شود:
- همواره با مشاوران املاک دارای مجوز و معتبر که با سامانه‌های جدید آشنایی دارند، همکاری کنید.
- در صورت وجود هرگونه ابهام، با دفاتر اسناد رسمی مشورت نمایید.
- از آخرین اخبار و دستورالعمل‌های سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مطلع باشید.
وبسایت محضرچی به عنوان مرجع تخصصی امور ثبتی و حقوقی، آماده ارائه اطلاعات تکمیلی و پاسخگویی به سوالات شما در این زمینه است. با ما در تماس باشید.
