سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طی دو بخشنامه مکمّل، نحوه ثبت قراردادهای یکسان و فرآیند رفع محدودیتهای ثبتی موضوع بند ۲ ماده ۱۵ آییننامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام را ابلاغ کرد. بر این اساس، با مراجعه طرفین به دفترخانه و ارسال الکترونیکی خلاصه معامله، رفع محدودیت انجام شده و استعلام ثبتی مجدد ساقط میگردد.
متن اصلی بخشنامههای ابلاغی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
دستورالعمل ثبت قرارداد یکسان و رفع محدودیت ماده ۱۵
۱. متن بخشنامه اول سازمان ثبت (شماره ۱۴۰۵/۳۰۰۰۶)
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور | شماره: ۱۴۰۵/۳۰۰۰۶ | تاریخ: ۱۴۰۵/۰۲/۳۰
مدیرکل محترم ثبت اسناد و املاک استانها
با سلام و احترام؛
نظر به اینکه امکان رفع محدودیت موضوع بند ۲ ماده ۱۵ آییننامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات غیرمنقول و تکالیف سردفتر مطابق ماده ۱۹ آییننامه مزبور در سامانه ثبت الکترونیک پیشبینی و تصریح گردیده است، شایسته است با مراجعه اصحاب سند، سردفتران اسناد رسمی با رعایت مفاد ماده ۱۹ آییننامه نسبت به وصول حقوق دولتی و عمومی و اخذ استعلامات قانونی اقدام و همچنین نسبت به احراز فقدان محدودیت انجام معامله با رعایت مواد ۶ و ۷ قانون الزام نسبت به رفع محدودیت مقرر در ماده ۱۵ با ارسال خلاصه معامله اقدام نمایند. اخذ حقالتحریر اقدام مزبور مطابق بند «۷» تعرفه حقالتحریر دفاتر اسناد رسمی سال ۱۴۰۵ مصوب ریاست معزز قوه قضائیه میباشد.
نظارت بر نحوه اجرای صحیح بخشنامه بر عهده مدیرکل استان میباشد.
سید صادق سعادتیان — معاون امور اسناد
۲. متن بخشنامه دوم سازمان ثبت (شماره ۱۴۰۵/۶۸۴۷۱ – قرارداد یکسان)
سازمان ثبت اسناد و املاک کشور | شماره: ۱۴۰۵/۶۸۴۷۱ | تاریخ: ۱۴۰۵/۰۴/۳۱
مدیران کل محترم ثبت اسناد و املاک استانها
موضوع: قرارداد یکسان
با سلام و احترام؛
پیرو بخشنامه شماره ۱۴۰۵/۳۰۰۰۶ – ۱۴۰۵/۰۲/۳۰ و مطابق دستورالعمل شماره ۹۰۰۰/۷۷۵۳/۱۰۰۰ مورخ ۱۴۰۵/۰۳/۰۵ معاون اول محترم قوه قضائیه و نامه شماره ۱۴۰۵/۵۰۵۸۹ – ۱۴۰۵/۰۳/۳۱ مسئول محترم دفتر توسعه سامانهها و خدمات الکترونیک مبنی بر نسخهگذاری تغییرات فنی در خصوص قراردادهای یکسان از تاریخ ۱۴۰۵/۰۳/۲۵ در سامانه ثبت الکترونیک اسناد رسمی، رعایت موارد ذیل ضروری میباشد:
۱- با اقدام به مفاد ماده ۱۴ آییننامه ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و اجرای مفاد ماده ۱۵ و بندهای ذیل آن، برابر بند ۲ ماده مزبور محدودیت در خصوص مورد معامله ایجاد میشود و هرگونه عمل حقوقی موضوع ماده ۱ قانون توسط منتقلالیه یا متعهدله تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی ممنوع است. پس از ثبت قرارداد یکسان در سامانه ثبت الکترونیک اسناد، طرفین مکلفند در اجرای بند یک ماده ۱۵ مزبور به دفتر اسناد رسمی که مطابق تبصره ۱ ماده ۱۴ آییننامه ماده ۳ در زمان ثبت قرارداد تعیین نمودهاند، مراجعه نمایند.
با مراجعه طرفین قرارداد به دفتر اسناد رسمی، سردفتر مکلف است با رعایت مفاد ماده ۱۹ آییننامه مذکور نسبت به:
(الف) احراز استعلامات قانونی و فقدان محدودیت انجام معامله و اخذ حقوق دولتی و وجوه عمومی وصولنشده به صورت الکترونیک اقدام نماید. با توجه به اینکه در هنگام ثبت قرارداد یکسان از طریق کاتب یا سایر سکوها مبادرت به اخذ استعلام ثبتی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد میگردد، موجبی برای اخذ مجدد استعلام مذکور از سوی دفتر اسناد رسمی جهت ادامه فرآیند نخواهد بود.
(ب) در صورت احراز فقدان مانع قانونی، خلاصه معامله را جهت رفع محدودیت موضوع بند ۲ ماده ۱۵ آییننامه به صورت برخط و آنی (که امکان آن در سامانه ایجاد شده است) به دفتر الکترونیک املاک منعکس نماید. در این صورت با تأیید قرارداد یکسان، خلاصه معامله ارسال و متعاقباً رفع محدودیت صورت میگیرد. با ثبت مالکیت خریدار در دفتر الکترونیک املاک و تحقق ماده ۲۲ قانون ثبت، سند مالکیت به نام مالک (انتقالگیرنده) صادر و تسلیم خواهد شد.
در صورتی که طرفین قرارداد بعد از پذیرش قرارداد یکسان تا قبل از تأیید نهایی از ادامه فرآیند منصرف شوند، میتوانند نسبت به رفع محدودیت (بلااثر نمودن قرارداد مذکور) در پلتفرم کاتب یا سایر پلتفرمها (سکوها) اقدام نمایند.
نظارت بر نحوه اجرای صحیح تبصره ۲ ماده ۳ و آییننامه ماده ۳ قانون الزام و مفاد این بخشنامه به عهده مدیرکل ثبت استان میباشد.
سید صادق سعادتیان — معاون امور اسناد
شناسنامه فنی ابلاغیههای ثبتی
| شاخص حقوقی / ثبتی | جزئیات مستندات ابلاغی |
|---|---|
| شماره و تاریخ بخشنامه ۱ | ۱۴۰۵/۳۰۰۰۶ مورخ ۱۴۰۵/۰۲/۳۰ |
| شماره و تاریخ بخشنامه ۲ | ۱۴۰۵/۶۸۴۷۱ مورخ ۱۴۰۵/۰۴/۳۱ (موضوع: قرارداد یکسان) |
| مرجع صادرکننده | معاونت امور اسناد سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (سید صادق سعادتیان) |
| مبنای اجرایی حقوقی | تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام و مواد ۱۴، ۱۵ و ۱۹ آییننامه اجرایی ماده ۳ |
| تعرفه حقالتحریر ثبت سند | مطابق بند «۷» تعرفه حقالتحریر دفاتر اسناد رسمی سال ۱۴۰۵ |
تحلیل حقوقی و فرآیند کاربردی رفع محدودیت (دیدگاه اختصاصی محضرچی)
تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بستر کمنظیری را فراهم ساخته تا اشخاص بتوانند مستقیماً یا از طریق سکوهای دیجیتال (نظیر سامانه کاتب)، معاملات خود را در قالب «قراردادهای یکسان» و متحدالشکل ثبت نمایند. ماده ۱۴ آییننامه اجرایی این ماده تصریح دارد که ثبت اولیه این قراردادها نیازی به مراجعه حضوری به دفترخانه ندارد؛ اما بلافاصله به موجب بند ۲ ماده ۱۵ آییننامه، یک محدودیت موقت ثبتی روی پلاک ایجاد میشود تا منتقلالیه نتواند پیش از تکمیل مراحل نهایی در دفترخانه، معامله بعدی انجام دهد.
۱. فرآیند مراجعه به دفتر اسناد رسمی و رفع محدودیت
طرفین معامله مکلفند حداکثر ظرف مهلت ۳ ماه از ثبت قرارداد در سامانه، به دفتر اسناد رسمی انتخابی خود مراجعه کنند. سردفتر اسناد رسمی موظف است اقدامات ذیل را انجام دهد:
- وصول حقوق دولتی و عمومی: دریافت مالیات، عوارض و وجوه قانونی وصولنشده به صورت برخط و الکترونیکی طبق ماده ۱۹ آییننامه.
- عدم اخذ استعلام ثبتی مجدد: بخشنامه دوم صریحاً منعکس میکند که چون در زمان تنظیم اولیه قرارداد یکسان روی سکوی کاتب یا سایر سکوهای مجاز، استعلام ثبتی برخط گرفته شده است، نیازی به استعلام ثبتی دوباره از سوی سردفتر نخواهد بود.
- ارسال خلاصه معامله برخط: پس از احراز صحت معامله و اخذ سایر استعلامات قانونی (نظیر دارایی یا شهرداری)، سردفتر خلاصه معامله را به طور آنی به «دفتر الکترونیک املاک» ارسال میکند.
- تثبیت مالکیت و صدور سند حدنگار: با انعکاس خلاصه معامله، محدودیت بند ۲ ماده ۱۵ خودبهخود برطرف شده، مالکیت خریدار بر اساس ماده ۲۲ قانون ثبت تثبیت شده و سند مالکیت جدید به نام خریدار صادر میشود.
۲. انصراف طرفین و انحلال معامله پیش از تایید نهایی
چنانچه متعاملین پس از ثبت اولیه قرارداد یکسان و ایجاد محدودیت ثبتی، پیش از تایید نهایی سند در دفترخانه از ادامه فرآیند منصرف شوند، نیازی به مراجعات اداری پیچیده نیست. طرفین میتوانند مشترکاً با مراجعه به پلتفرم اولیه (مانند سکوی کاتب) درخواست بلااثر نمودن قرارداد را ثبت نمایند تا محدودیت ثبتی پلاک به طور خودکار لغو گردد.
نکته مالی و تعرفهای برای دفاتر: حقالتحریر ثبت و تایید نهایی این قراردادها و رفع محدودیت سیستمی آن، بر اساس بند «۷» جدول تعرفه حقالتحریر دفاتر اسناد رسمی سال ۱۴۰۵ مصوب رئیس قوه قضائیه وصول میشود: تعرفه تأیید قرارداد یکسان و رفع محدودیت موضوع ماده ۱۹ آئیننامه ماده ۳ قانون الزام، معادل ۴۰ درصد حقالتحریر ثبت همان قرارداد مطابق این تعرفه است.
مستندات و مواد قانونی مرتبط
مبانی بالادستی ناظر بر این ابلاغیهها عبارتند از:
- تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۱/۰۹/۰۶ – مجمع تشخیص ۱۴۰۳/۰۲/۲۶)
- مواد ۱۴، ۱۵، ۱۶، ۱۷، ۱۸، ۱۹ و ۲۰ آییننامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام (مصوب ۱۴۰۳/۰۷/۱۸)
- مواد ۶ و ۷ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات: ضوابط ناظر بر استعلامات آنی و واریز وجوه دولتی
- دستورالعمل شماره ۹۰۰۰/۷۷۵۳/۱۰۰۰ مورخ ۱۴۰۵/۰۳/۰۵ معاون اول قوه قضائیه.
- جدول تعرفه حقالتحریر دفاتر اسناد رسمی سال ۱۴۰۵ (بند ۷)
