صورت‌مجلس کارشناسی قانون تعیین تکلیف؛ فرم کد ۴ و خلاصه گزارش کد ۱۱
این بخشنامه دو فرم رسمی را ابلاغ می‌کند و ترتیب کار میان آن دو را مشخص می‌سازد: نخست صورت‌مجلس تفصیلی، سپس درج شماره آن در خلاصه گزارش سامانه.
متن اصلی بخشنامه (کد ۹۶۷ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)
با عنایت به تغییرات صورت گرفته در سامانه رسیدگی به درخواست های صدور سند مالکیت موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی، به پیوست تصویر صورتجلسه کارشناسی (کد ۴ – پیوست ۱) و خلاصه گزارش کارشناسی (کد ۱۱- پیوست ۲) ارسال، دستور فرمائید کارشناسان محترم نسبت به تهیه صورتجلسه کارشناسی (پیوست ۱) اقدام و پس از ثبت، شماره آن را در خلاصه گزارش کارشناسی (پیوست ۲) در سامانه درج نمایند. ضمنا صورتجلسه کارشناسی در پرونده متقاضی ضبط گردد. محمدحسن بکائیانمعاون امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور بخشنامه شماره ۹۲/ ۷۸۷۳۵ مورخ ۹۲/ ۵ / ۱ ) – بسمه تعالی اداره کل ثبت اسناد و املاک استان اداره ثبت اسناد و املاک……….شماره ……..تاریخ …. احتراماً، در اجرای قرار کارشناسی شماره … مورخ …. هیئت موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی، به عنوان کارشناس منتخب در تاریخ ………….. در معیت متقاضی وکیل متقاضی نماینده قانونی در محل وقوع ملک مورد تقاضای خانم آقای حاضر و به موضوع رسیدگی شد. نتیجه بررسی های به عمل آمده به شرح زیر اعلام می گردد. ۱-۱- نقشه ارائه شده با وضعیت ملک مورد تقاضا مطابقت داده شده و ملاحظه گردید که …….. ۱-۲ – حدود جغرافیایی حقوق ارتفاقی مورد تقاضا و وضعیت مجاورین الف – حدود جغرافیایی ملک مطابق با نقشه و وضعیت ملک به شرح زیر میباشد: شمالا …. شرقا:…..جنوبا…..غربا…. ب – حقوق ارتفاقی ملک به شرح زیر میباشد:…….ج – وضعیت دقیق حدفاصل ملک نوع دیوار قدمت میزان ارتفاع و شماره پلاک اصلی و فرعی و نام مجاور آن به شرح زیر میباشد:حدفاصل، نوع دیوار، قدمت دیوار میزان ارتفاع دیوار شماره پلاک اصلی و فرعی و نام مجاور شمالی حدفاصل، نوع دیوار قدمت دیوار میزان ارتفاع دیوار شماره پلاک اصلی و فرعی و نـام مجاور شرقی حدفاصل، نوع دیوار، قدمت دیوار میزان ارتفاع دیوار، شماره پلاک اصلی و فرعی و نام مجاور جنوبی حدفاصل، نوع دیوار قدمت دیوار، میزان ارتفاع دیوار، شماره پلاک اصلی و فرعی و نـام مجاور غربی-2-مورد تقاضا طبق بررسی های به عمل آمده جزء پلاک … متر مربع آن به عنوان کل قسمتی از پلاک فوق برابر ……….. به مالکیت متقاضی درآمده است و طبق سوابق ارائه شده، وضعیت ثبتی ملک، آخرین مالک رسمی و نحوه خریداری متقاضی از مالک مالکین رسمی به شرح زیر اعلام می گردد…… 3-در رابطه با نوع و میزان مستحدثات و اعیان احداثی موضوع بررسی و مشخص گردید. الف – در ملک مورد تقاضا یک باب ساختمان به مساحت ……. متر مربع باقدمت ……….. سال مشتمل بر ………. توسط….. احداث گردیده و دارای امتیاز برق شماره ……………. آب شماره قدمت ……….. سال مشتمل بر ………. توسط برق شماره ……………. آب شماره….. و گاز شمار …………….. می باشد. ب – مورد تقاضا به صورت یک قطعه زمین مزروعی به مساحت …… مترمربع است که زیرکشت ………. قرار گرفته و دارای حصار می باشد / نمی باشد. ج – مورد تقاضا به صورت یک باب باغ محصور است، نوع دیوار … و دارای …… متر ارتفاع می باشد و تعداد ……. اصله درخت ………… با قدمت ………. سال در آن غرس شده است. سایر توضیحات:…………. 4- ارزش عرصه و اعیان مورد تقاضا برابر قیمت منطقه ای به شرح زیر اعلام می گردد: ………… 1-5- ملک مورد تقاضا طبق بررسی به عمل آمده جزء اراضی دولتی، ملی و موات نمیباشد / می باشد 2-5- با بررسی به عمل آمده و ملاحظه سوابق ثبتی محرز گردید که ملک مورد تقاضا در پلاک ……… واقع شده و پلاک مذکور سابقه ملی/ دولتی/ موات /ندارد/ دارد . چنانچه پلاک ثبتی سابقه ملی یا موات دارد بایستی توضیح داده شود……….6-در خصوص مالکین رسمی مشاعی این بند تکمیل شود: متقاضی مالک مشاعی میزان … سهم مشاع از …….. سهم شش دانگ می باشد و مطابق وضعیت محل مساحت پلاک مزبور طبق سوابق پیوست……..مترمربع است که میزان ………… متر مربع آن جز گذر ……….. شده و دارای متر مربع مساحت مفید است بنابراین سهم متقاضی از پلاک فوق میزان ……… متر مربع است و در حال حاضر مقدار …………. متر مربع تصرف دارد.نتیجه: الف – تصرفات متقاضی به اندازه سهم مشاعی است. ب – تصرفات متقاضی کمتر از سهم مشاعی است. ج- تصرفات متقاضی مقدار …. متر مربع مازاد بر سهم مشاعی است و هرگونه اتخاذ تصمیم در خصوص میزان مازاد منوط به صدور دستور هیأت است. 7-با توجه به مراتب فوق و با عنایت به بررسی های به عمل آمده و ملاحظه مدارک مالکیت متقاضی و بررسی سوابق ثبتی، تصرفات مالکانه و بلا معارض متقاضی آقای / خانم ……… در قسمتی از /شش دانگ یک باب ساختمان/ یک قطعه زمین مزروعی/ یک درب باغ به مساحت ……. مترمربع مفروز و مجزا شده از پلاک ……. فرعی از ……….. اصلى واقع در بخش ……. شهرستان….. خریداری از آقای / خانم ….. مورد گواهی است و مسئولیت حقوقی ناشی از احراز مالکیت را پذیرا میباشم. سایر توضیحات……….8-در رابطه با نحوه تصرفات متقاضی و نحوه خریداری از مالک رسمی و به منظور حصول اطمینان از مالکیت قانونی متقاضی مراتب از شهود و مطلعين محلی پرسش و به شرح زیر همگی تصرفات مالکانه و بلامعارض متقاضی را نزد اینجانب گواهی نمودند و امضاء شهود مورد تأیید اینجانب میباشد. سایر توضیحات ………1. اینجانب …..تصرفات مالکانه آقای خانم …. را گواهی می نمایم.امضاء و اثر انگشت | بسمه تعالی اداره کل ثبت اسناد و املاک استان اداره ثبت اسناد و املاک………. خلاصه گزارش کارشناسی شماره….. تاریخ … احتراماً، در اجرای قرار کارشناسی شماره ……. مورخ .. اینجانبان …. و… در تاریخ …… در معیت متقاضی/ وکیل متقاضی/ نماینده قانونی به محل وقوع ملک مورد تقاضای خانم آقای … مراجعه و پس از بررسی محل مدارک متقاضی و تطبیق گزارش ثبتی تصرفات مالکانه و بلا معارض متقاضی در یک باب خانه/ یک قطعه زمین مزروعی /یک قطعه باغ ….. بمساحت …….متر مربع، پلاک ثبتی……. واقع در ……. محرز گردید و گزارش تفصیلی طی شماره ………….. به دبیرخانه تحویل شد. امضاء کارشناس
شناسنامه بخشنامه کد ۹۶۷
| شاخص | مشخصات بخشنامه |
|---|---|
| موضوع | ابلاغ فرم صورت‌مجلس کارشناسی (کد ۴) و خلاصه گزارش کارشناسی (کد ۱۱) در سامانه رسیدگی به درخواست‌های موضوع قانون تعیین تکلیف |
| شماره | بخشنامه شماره ۹۲/۷۸۷۳۵ |
| تاریخ | ۱/۵/۱۳۹۲ |
| از | معاونت امور املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور |
| به | ادارات کل ثبت اسناد و املاک استان‌ها و واحدهای ثبتی |
دیدگاه محضرچی؛ تحلیل حقوقی و رویه عملی کد ۹۶۷
چرا این فرم‌ها ابلاغ شد؟
متن بخشنامه سبب صدور خود را در همان جمله نخست آورده است: تغییرات صورت‌گرفته در سامانه رسیدگی به درخواست‌های صدور سند مالکیت موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی.
با تغییر سامانه، فرم‌های کاغذی پیشین با ساختار داده‌ای سامانه هم‌خوان نبود؛ ابلاغ این دو فرم، همان هم‌خوانی را برقرار می‌کند.
دو فرم و نسبت آنها با یکدیگر
| فرم | عنوان | نقش |
|---|---|---|
| کد ۴ — پیوست ۱ | صورت‌مجلس کارشناسی | سند تفصیلی بازدید و بررسی، با همه جزئیات ملک |
| کد ۱۱ — پیوست ۲ | خلاصه گزارش کارشناسی | چکیده نتیجه، برای درج در سامانه |
این دو جایگزین یکدیگر نیستند؛ یکی مبنای دیگری است.
ترتیب کار: صورت‌مجلس، ثبت، درج شماره
متن بخشنامه سه گام را پیاپی مقرر کرده است:
- کارشناسان نسبت به تهیه صورت‌مجلس کارشناسی (پیوست ۱) اقدام کنند؛
- پس از ثبت، شماره آن را در خلاصه گزارش کارشناسی (پیوست ۲) در سامانه درج نمایند؛
- صورت‌مجلس کارشناسی در پرونده متقاضی ضبط گردد.
گام دوم، حلقه پیوند کاغذ و سامانه است: خلاصه الکترونیک به شماره صورت‌مجلس ارجاع می‌دهد و صورت‌مجلس در پرونده فیزیکی می‌ماند. بدین ترتیب هر رکورد سامانه، سند پشتوانه قابل ردیابی دارد.
ساختار صورت‌مجلس کارشناسی؛ هشت سرفصل
فرم پیوست ۱ که متن بخشنامه آن را عیناً نقل کرده است، از این سرفصل‌ها تشکیل می‌شود:
- تطبیق نقشه ارائه‌شده با وضعیت ملک مورد تقاضا؛
- حدود جغرافیایی، حقوق ارتفاقی و وضعیت مجاورین — شامل جدولی برای هر حدفاصل با ذکن نوع دیوار، قدمت، میزان ارتفاع و شماره پلاک اصلی و فرعی مجاور؛
- نوع و میزان مستحدثات و اعیان احداثی — با سه فرض جداگانه ساختمان، زمین مزروعی و باغ؛
- ارزش عرصه و اعیان برابر قیمت منطقه‌ای؛
- بررسی سابقه ملی، دولتی یا موات بودن پلاک؛
- وضعیت مالکین رسمی مشاعی؛
- نتیجه‌گیری و گواهی تصرفات مالکانه و بلامعارض؛
- پرسش از شهود و مطلعین محلی و تأیید امضای آنان.
نکته قابل توجه در سرفصل دوم، دقت فرم در ثبت مشخصات فیزیکی حدفاصل است: نوع دیوار و قدمت آن، قرینه‌ای عینی برای سنجش دیرینگی تصرف به دست می‌دهد.
بند حساس: تصرفات مالک مشاعی و مازاد بر سهم
سرفصل ششم فرم، ظریف‌ترین بخش آن است. کارشناس باید سهم مشاع متقاضی، مساحت پلاک طبق سوابق، میزان جزء گذر شده و مساحت مفید را بنویسد و سپس نتیجه را در یکی از سه حالت اعلام کند:
| حالت | اثر |
|---|---|
| تصرفات به اندازه سهم مشاعی | مطابقت — مسیر عادی |
| تصرفات کمتر از سهم مشاعی | مطابقت — مسیر عادی |
| تصرفات مازاد بر سهم مشاعی | به تصریح فرم، هرگونه اتخاذ تصمیم درباره میزان مازاد منوط به صدور دستور هیأت است |
بنابراین کارشناس در فرض مازاد، خودش تصمیم نمی‌گیرد؛ تنها مقدار را گزارش می‌کند.
عبارت پذیرش مسئولیت حقوقی کارشناس
در سرفصل هفتم، پس از گواهی تصرفات مالکانه و بلامعارض، فرم عبارتی صریح دارد: «و مسئولیت حقوقی ناشی از احراز مالکیت را پذیرا میباشم.»
این جمله، گواهی کارشناس را از یک اظهار نظر فنی به تعهدی با پشتوانه مسئولیت تبدیل می‌کند و اهمیت دقت در بندهای پیشین فرم را دوچندان می‌سازد.
خلاصه گزارش کارشناسی (پیوست ۲)
فرم دوم کوتاه است و تنها عناصر کلیدی را در بر می‌گیرد: شماره و تاریخ قرار کارشناسی، نام کارشناسان، تاریخ مراجعه، همراهی متقاضی یا وکیل یا نماینده قانونی، نوع ملک (خانه، زمین مزروعی یا باغ)، مساحت، پلاک ثبتی، محل وقوع، و در پایان شماره تحویل گزارش تفصیلی به دبیرخانه.
پس خلاصه، خودْ سندِ مستقل نیست؛ شناسنامه‌ای است که به گزارش تفصیلی ارجاع می‌دهد.
بخشنامه‌ها و مطالب مرتبط در محضرچی
- 250 هزار تومان حق التحرير تكميل فرم تقاضانامه الکترونیکی موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی
- انواع ملک از نظر قانون ثبت: جاری، ثبت شده، مجهول المالک
- درخصوص املاک دارای سند هم می‌توان به درخواست متصرف رسیدگی کرد؟
- وکالت کاری سنددار کردن املاک فاقد سند (قانون تعیین تکلیف)؛ راهنمای گام‌به‌گام ملکی
پرسش‌های متداول درباره کد ۹۶۷ بخشنامه‌های ثبتی
پس از ثبت، شماره صورت‌مجلس را در خلاصه گزارش کارشناسی در سامانه درج می‌کند.
در پرونده متقاضی ضبط می‌گردد.
به تصریح فرم، هرگونه تصمیم درباره میزان مازاد منوط به صدور دستور هیأت است.
