این سند، «دستورالعمل و سند الزامات فنی و حقوقی نحوه تنظیم قرارداد یکسان از طریق سکوهای موضوع ماده (۲۶) آییننامه ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» نام دارد. مفاد این ابلاغیه حقوقی، چارچوب قانونی و ضوابط فنی پلتفرمها و سکوهای بخش خصوصی و مشاوران املاک را جهت اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد و تنظیم اسناد نمونه تعهد به بیع، اجاره و سایر قراردادهای یکسان تبیین میکند. این دستورالعمل مشتمل بر ۲۴ ماده و ۴۲ تبصره بوده و در تاریخ 1404/10/06 به تصویب معاون اول قوه قضاییه رسیده و لازمالاجرا گردیده است.
متن کامل دستورالعمل تنظیم قراردادهای یکسان در سکوهای دیجیتال
دستورالعمل و سند الزامات فنی و حقوقی نحوه تنظیم قرارداد یکسان از طریق سکوهای موضوع ماده (۲۶) آییننامه ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
در راستای اجرای ماده (۲۶) آییننامه ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و مستند به ماده (۳۰) آییننامه مذکور و همچنین راهکار ۱۴۰ سند تحول و تعالی قوه قضاییه، «دستورالعمل و سند الزامات فنی و حقوقی نحوه تنظیم قرارداد یکسان از طریق سکوهای موضوع ماده (۲۶) آییننامه ماده (۳) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» به شرح ذیل ابلاغ میگردد:
فصل اول: تعاریف
ماده ۱: تعاریف و اصطلاحات مذکور در این دستورالعمل به شرح ذیل است:
الف- قانون: قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب 1401؛
ب- آییننامه: آییننامه ماده (۳) قانون؛
پ- سازمان: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور؛
ت- مرکز: مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه؛
ث- سامانه: سامانه ثبت الکترونیک اسناد مذکور در ماده (۱) قانون؛
ج- قانون مدام: قانون مدیریت دادهها و اطلاعات ملی مصوب 1401؛
چ- قرارداد یکسان: قراردادهای یکسان و نمونه موضوع تبصره (۲) ماده (۳) قانون؛
ح- معامله: اعمال حقوقی موضوع ماده (۱) قانون؛
خ- سکو: سکوی موضوع بند (۱) ماده (۱) آییننامه حمایت از سکوها و کسبوکارهای اقتصاد رقومی (دیجیتال) مصوب 1401؛
د- مشاور املاک: دلالان معاملات املاک اعم از مشاورین املاک و بنگاههای معاملات ملکی که با اخذ پروانه دلالی معاملات املاک، در مقابل اجرت مشخص، واسطه انجام معاملات ملکی هستند؛
ذ- اقلام اطلاعاتی ملک: اطلاعاتی از ملک که در نظام جامع املاک موضوع مواد (۴) و (۵) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور مصوب 1393 بوده و باید در متن قرارداد یکسان قرار بگیرد؛ از قبیل مساحت، حق ارتفاق، حق انتفاع، دارا بودن پارکینگ و انباری و مساحت و تعداد هریک، وضعیت طلق یا وقف، موقعیت جغرافیایی پلاک اصلی، نقشه هندسه ملک و سایر اطلاعات مطابق مصوبات کارگروه تعاملپذیری دولت الکترونیک؛
ر- انتقالدهنده: انتقالدهنده حقوق مرتبط با ملک در معامله؛
ز- منتقلالیه: منتقلالیه حقوق مرتبط با ملک در معامله؛
ژ- شورای نظارت: کارگروه متشکل از نمایندگان معاونتهای اول، حقوقی و امور مجلس و راهبردی قوه قضاییه، مرکز، سازمان و وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات که تکالیف مقرر در دستورالعمل را بر عهده دارد؛
س- کارگزاریهای احراز هویت: کارگزاریهایی که از مرکز برای احراز هویت در سامانه ثبتنام الکترونیک قضایی (ثنا) تأییدیه اخذ نمودهاند و دیگر کارگزاریهایی که از سازمان یا سایر مراجع ذیصلاح مجوز لازم برای احراز هویت را دارند؛
ش- سامانه شاهکار: شبکه احراز هویت کاربران سازمان تنظیم مقررات و ارتباطات رادیویی.
فصل دوم: نحوه اعطای دسترسی به سکوها
ماده ۲: سازمان مکلف است سرویس ثبت قرارداد یکسان در سامانه و سایر استعلامات لازم برای آن را بهصورت شبانهروزی و بدون محدودیت تعداد در مرکز ملی تبادل اطلاعات موضوع ماده (۷) قانون مدام فراهم کند. سازمان میتواند به منظور ارتقاء کیفیت سرویس، توافقنامه سطح خدمات (SLA) با مرکز ملی تبادل اطلاعات منعقد نماید.
- تبصره: در اجرای قانون مدام هرگونه تبادل اطلاعات و اعطای دسترسیهای موضوع این دستورالعمل صرفاً از طریق مرکز ملی تبادل اطلاعات مجاز است.
ماده ۳: سازمان مکلف است با رعایت تبصره (۴) ماده (۷) مکرر قانون اجرای سیاستهای کلی اصل چهل و چهارم قانون اساسی، برای سکوهای خصوصی متقاضی دارای شرایط زیر نیز مجوز دسترسی به ثبت قرارداد یکسان در سامانه از طریق مرکز ملی تبادل اطلاعات را صادر نماید:
الف- تعلق بیش از ۷۰ درصد از کل سهام یا مالکیت سکو به اشخاص حقیقی یا حقوقی ایرانی؛
ب- عدم سوءپیشینه مؤثر کیفری برای مدیرعامل و تمامی اعضای هیئت مدیره؛
پ- تعهد به رعایت مفاد آییننامه و این دستورالعمل؛
ت- شرایط مقرر در قانون تجارت برای مدیرعامل و اعضای هیئت مدیره؛
ث- تأییدیه شرایط امنیتی و حفاظتی توسط مرکز حفاظت و اطلاعات قوه قضاییه؛
ج- پروانه کسب از اتحادیه کشوری کسبوکارهای مجازی موضوع ماده (۸۷) قانون نظام صنفی کشور مصوب 1382.
- تبصره ۱: مدیرعامل و اعضای هیئت مدیره سکوهای بخش خصوصی نباید از کارکنان و مستخدمان دستگاههای موضوع ماده (۵) قانون مدیریت خدمات کشوری باشند.
- تبصره ۲: شرط بند (الف) باید برای تمام اشخاص حقوقی در زنجیره سهامداران و مالکین سکو نیز برقرار باشد.
- تبصره ۳: سکو مکلف است تأییدیه آزمایش (تست) نفوذ یکی از آزمایشگاههای مورد تأیید مرکز راهبردی امنیت فضای تولید و تبادل اطلاعات (افتا) یا سازمان فناوری اطلاعات را ظرف دو ماه از تاریخ ایجاد دسترسی ثبت قرارداد یکسان اخذ نماید. عدم ارائه پاسخ آزمایش (تست) نفوذ توسط آزمایشگاه ظرف دو ماه از زمان ارائه درخواست، مانع از ادامه فعالیت سکو و سازمان تا زمان دریافت پاسخ نیست.
- تبصره ۴: مرکز حفاظت و اطلاعات قوه قضاییه موظف است حداکثر ظرف یک ماه از زمان دریافت استعلامات موضوع بند (ث) نسبت به اعلام پاسخ اقدام نماید. تمدید مدت زمان پاسخگویی در موارد استثنا، با مجوز رئیس مرکز حفاظت و اطلاعات قوه قضاییه، به مدت ۱۵ روز دیگر بلامانع است. عدم پاسخ در مهلت مقرر مانع از ادامه فرآیند توسط سازمان و سکو نیست.
ماده ۴: در صورتی که سکو هر یک از شرایط ذکر شده در ماده (۳) و تبصرههای آن را از دست دهد یا در آزمایش (تست) نفوذ آزمایشگاه مربوطه رد شود یا بر اساس اعلام آزمایشگاه، سکو همکاری لازم برای انجام تست نفوذ با آزمایشگاه مربوطه را نداشته باشد، سازمان مکلف است مراتب را به سکو ابلاغ نماید. سکو ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ مهلت دارد، آن شرط یا شرایط را مجدداً تحصیل کند، در غیر این صورت سازمان از طریق مرکز ملی تبادل اطلاعات دسترسی سکوی مذکور را تعلیق مینماید.
- تبصره: در صورت انحلال یا ورشکستگی یا ابطال پروانه کسب سکو یا صدور دستور یا حکم قضایی مبنی بر ممنوعیت فعالیت سکو، سازمان از طریق مرکز ملی تبادل اطلاعات دسترسی سکوی مذکور را سلب مینماید.
فصل سوم: فرایندهای مرتبط با انجام معامله در سکو
ماده ۵: ثبت معامله توسط سکو باید به ترتیب زیر انجام شود:
الف- مشاور املاک یا هر یک از طرفین معامله پس از ورود به سکو و انتخاب نوع قرارداد یکسان، اطلاعات هویتی و شماره تلفن همراه طرفین و شاهدان و شناسه یکتای سند حدنگار ملک و میزان سهم مورد معامله را در سکو درج میکند.
- تبصره ۱: در رابطه با اشخاص حقوقی، شناسه ملی مندرج در پایگاه اطلاعات اشخاص حقوقی و اطلاعات هویتی نماینده شخص حقوقی نیز دریافت میشود.
- تبصره ۲: برای ورود مشاورین املاک به سکو لازم است استعلام هویت و اعتبار پروانه ایشان از وزارت صنعت، معدن و تجارت انجام شود.
- تبصره ۳: برای املاکی که بر روی سند ملک شناسه یکتا درج نشده است، نام واحد ثبتی، بخش، ناحیه، اصلی و فرعی به جای شناسه یکتا وارد میشود.
- تبصره ۴: انجام قرارداد یکسان توسط مشاوران املاک منوط به ثبت در سکو و اعلام شماره حساب تجاری است.
ب- سکو، اطلاعات دریافتی را به سازمان ارسال میکند.
پ- سازمان در صورت احراز ثبتنام طرفین در سامانه ثبتنام الکترونیک قضایی (ثنا) و تطابق شماره همراه طرفین و شاهدان با شماره ملی از طریق سامانه شاهکار، با ارسال پیامک، رضایت ایشان برای آغاز فرایند معامله را احراز میکند.
- تبصره: در صورتی که هر یک از طرفین در سامانه ثنا ثبتنام نکرده باشد یا شماره درج شده بر اساس سامانه شاهکار متعلق به وی نباشد، سازمان مکلف است از طریق پیامک مانع مذکور را به هر یک از طرفین یا شهود اطلاع دهد و از ادامه فرایند جلوگیری نماید.
ت- سازمان، استعلامهای ذیل را حسب مورد برای طرفین، شاهدان و مورد معامله اخذ نموده و نتیجه را به صورت تجمیعی در قالب «امکان انجام معامله» یا «عدم امکان انجام معامله» با عبارات «بلی» یا «خیر» به سکو ارسال میکند:
۱) احراز حیات و سن قانونی برای معامله در رابطه با اشخاص حقیقی از سازمان ثبت احوال کشور و احراز وجود و یا انحلال در رابطه با اشخاص حقوقی از سازمان و استعلام سمت و حدود اختیار نمایندگان اشخاص حقوقی بر اساس تبصره (۱) ماده (16) آییننامه؛
۲) استعلام اهلیت معاملاتی برای اشخاص حقیقی از مرکز و عدم توقف یا عدم ورشکستگی برای اشخاص حقوقی از سازمان؛
۳) احراز مالکیت انتقالدهنده و بیشتر نبودن میزان سهم مورد معامله از میزان مالکیت؛
۴) احراز بازداشت نبودن مورد معامله؛
۵) فقدان محدودیت موضوع تبصره (۱) ماده (۱) قانون؛
۶) فقدان محدودیت انتقال به غیر که در قرارداد یکسان قید شده باشد؛ از قبیل محدودیت ناشی از عدم پرداخت اقساط ثمن و محدودیت بند (۲) ماده (۱۵) آییننامه.
- تبصره: در صورت عدم احراز موارد ذکر شده در این بند، سازمان مکلف است دلیل مربوطه را به شخصی که عدم امکان ثبت معامله به وی منتسب است بهوسیله پیامک اعلام کند.
ث- در صورت امکانپذیر بودن معامله بر اساس بند فوق، سازمان اقلام ذیل را به سکو ارسال میکند:
۱) میزان حقوق دولتی و وجوه عمومی موضوع ماده (۲۰) آییننامه در مواردی که استعلام آنها به صورت آنی قابل انجام است؛
۲) عناوین حقوق دولتی و وجوه عمومی موضوع ماده (۲۰) آییننامه که استعلام آنها آنی قابل انجام نیست؛
۳) اقلام اطلاعاتی ملک.
- تبصره ۱: موارد فوق باید در متن قرارداد یکسان بهصورت خودکار درج شود.
- تبصره ۲: سازمان مکلف است محدودیتهای ثبت شده در دفتر الکترونیک املاک از قبیل رهن، صلح یا اجاره را به منتقلالیه از طریق پیامک اطلاع دهد.
- تبصره ۳: سازمان مکلف است در صورت دسترسی به سامانههای بانکی چنانچه ملک در رهن بانک باشد، میزان تسهیلات باقیمانده ملک را از بانک استعلام و به منتقلالیه از طریق پیامک اعلام نماید.
ج- اقلام اطلاعاتی ملک به طرفین نمایش داده شده و سپس سایر اطلاعات لازم برای تکمیل قرارداد یکسان (از جمله ثمن معامله، تاریخ و میزان اقساط مرتبط با تحویل ملک و مراجعه به دفترخانه و تاریخ و ساعت مراجعه به دفترخانه) توسط سکو از طرفین معامله اخذ و به سازمان ارسال میشود.
- تبصره ۱: در صورتی که سرویس ماده (۱۷) آییننامه راهاندازی شده باشد، سکو موظف است بر اساس آن دفترخانه پیشنهادی را به طرفین نمایش دهد. این امر مانع انتخاب دفتر اسناد رسمی دیگری که مورد توافق طرفین است، نمیباشد.
- تبصره ۲: در صورت وجود مشاور املاک، لازم است شمارهحساب مشاور املاک، حق دلالی و سهم هر یک از آن مشخص شود.
چ- سازمان پس از احراز رعایت شرایط قرارداد یکسان بر اساس اقلام دریافتی، متن و شناسه موقت قرارداد را تولید کرده و آن را در «سامانه ثبت من» به عنوان قرارداد امضا نشده قرار میدهد.
ح- سازمان متن خلاصه قرارداد و پیوند (لینک) متن کامل آن را به همراه کد تأییدیه به طرفین و شاهدان پیامک میکند.
خ- منتقلالیه مبلغ قسط اول معامله به همراه سهم خود از حق دلالی مشاور املاک (در صورت وجود) و هزینه سکو را به حساب امانی واریز مینماید.
د- سکو ویدئویی از هر یک از طرفین مبنی بر قرائت خلاصه قرارداد دریافت و با استفاده از یکی از کارگزاریهای احراز هویت، زندهسنجی میکند.
- تبصره: کارگزاری مربوطه موظف است ویدئو مذکور را حداقل تا دو سال نگهداری کند.
ذ- ابتدا طرفین و سپس شاهدان کد تأییدیه را بهعنوان امضا کردن قرارداد در سکو وارد مینمایند.
- تبصره: مهلت امضا قرارداد توسط طرفین و شاهدان در سامانه یک ساعت از واریز قسط اول است. عدم امضای قرارداد در مهلت مقرر به منزله انصراف از معامله بوده و بلافاصله وجه واریزی به حساب منتقلالیه عودت داده میشود. در صورت تمایل طرفین به انجام معامله، باید مجدداً اقدام به ثبت قرارداد نمایند.
ر- بلافاصله پس از امضای طرفین و شاهدان، سازمان مجدداً استعلامات موضوع بند (ت) این ماده را انجام داده و در صورت احراز موارد استعلام شده، بلافاصله قرارداد را در سامانه ثبت مینماید و سپس بر اساس ماده (۲۵) آییننامه اقدام و پیامکی حاوی کد رهگیری ثبت معامله به طرفین و شاهدان ارسال میکند.
- تبصره ۱: سازمان مکلف است بلافاصله پس از ثبت قرارداد در سامانه، امکان مشاهده آن را برای طرفین در سامانه فراهم نموده و شناسه سند و رمز تصدیق آن را از طریق پیامک به طرفین ارسال نماید.
- تبصره ۲: در صورت عدم احراز موارد استعلام شده، قرارداد کانلمیکن بوده و بلافاصله کل مبلغ به حساب مبدأ واریزی به صورت خودکار اعاده میشود.
- تبصره ۳: سازمان مکلف است با رعایت مواد ۱۵، ۱۹ و ۲۵ آییننامه، مفاد قراردادهای ثبت شده را بدون نیاز به تأیید سردفتر به صورت برخط و آنی در دفتر الکترونیک املاک ثبت کند و در مواردی که عمل حقوقی متضمن انتقال مالکیت است، نام منتقلالیه را به عنوان مالک در دفتر الکترونیک املاک ثبت کند.
ز- پس از تأیید ثبت قرارداد، وجه واریزی به حساب امانی پس از پرداخت حقوق دولتی و وجوه عمومی موضوع جزء (۱) بند (ث) این ماده و سهم انتقالدهنده از حق دلالی مشاور املاک (در صورت وجود) و هزینه سکو، به حساب انتقالدهنده که در قرارداد یکسان مشخص شده، واریز میشود.
- تبصره: میزان قسط اول معامله نباید از مجموع کسورات مذکور کمتر باشد.
ماده ۶: با رعایت ماده (۱۸) آییننامه، اصلاح و اقاله معامله ثبت شده توسط سکو باید به ترتیب زیر انجام شود:
الف- مشاور املاک یا هر یک از طرفین پس از ورود به سکو، کد رهگیری معامله، اطلاعات هویتی شاهدان و موارد اصلاحی را وارد نموده و سکو اطلاعات مذکور را به سازمان ارسال میکند.
- تبصره: در صورت درخواست اقاله قرارداد، سازمان با محاسبه مبلغ موردنیاز برای اقاله که معادل ثمن معامله دریافت شده است، امکان استرداد این مبلغ را به حساب امانی برای انتقالدهنده فراهم کند. صرفاً پس از واریز مبلغ مذکور به حساب امانی توسط انتقالدهنده، امکان ادامه فرایند وجود خواهد داشت.
ب- سازمان، استعلامهای ذیل را اخذ نموده و نتیجه آن را در قالب «امکان انجام اصلاح» یا «عدم امکان انجام اصلاح» با عبارات «بلی» یا «خیر» به سکو ارسال میکند:
۱) احراز حیات در رابطه با اشخاص حقیقی از سازمان ثبت احوال کشور و استعلام سمت و حدود اختیار نمایندگان اشخاص حقوقی بر اساس تبصره (۱) ماده (۱۶) آییننامه.
۲) استعلام اهلیت معاملاتی برای اشخاص حقیقی از مرکز و عدم ورشکستگی برای اشخاص حقوقی از سازمان;
- تبصره: در صورت عدم احراز موارد ذکر شده در این بند، سازمان مکلف است دلیل مربوطه را به شخصی که عدم امکان اصلاح معامله به وی منتسب است بهوسیله پیامک اعلام کند.
پ- سازمان با احراز رعایت شرایط قرارداد یکسان بر اساس اقلام دریافتی، متن اصلاحیه یا اقاله قرارداد را تولید کرده و آن را به همراه کد رهگیری معامله و کد تأییدیه به طرفین پیامک میکند.
ت- سکو ویدئویی از هر یک از طرفین مبنی بر اصلاح یا اقاله قرارداد دریافت و با استفاده از یکی از کارگزاریهای احراز هویت، زندهسنجی میکند.
- تبصره: کارگزاری مربوطه موظف است ویدئو مذکور را حداقل تا دو سال نگهداری کند.
ث- ابتدا طرفین و سپس شاهدان کد تأییدیه موضوع بند (پ) را بهعنوان امضا و نهایی کردن اصلاحیه یا اقاله قرارداد در سکو وارد مینمایند.
ج- پس از امضا، سازمان اصلاحیه یا اقاله قرارداد را در سامانه، ثبت نموده و پیامکی حاوی کد رهگیری اصلاح یا اقاله معامله به طرفین ارسال میکند.
- تبصره: مهلت اقاله قرارداد توسط طرفین در سامانه یک ساعت از واریز وجه است. در صورتی که به هر دلیلی اقاله صورت نگرفت، مبلغ واریز شده به حساب امانی به حساب مبدأ باز میگردد.
ماده ۷: در زمان تحویل ملک، منتقلالیه ابتدا قسط مربوط به تحویل ملک را به حساب امانی واریز نموده و بلافاصله پس از تحویل گرفتن ملک، رسید الکترونیکی تحویل ملک را از طریق سکو امضا مینماید. بلافاصله پس از امضا، مبلغ مذکور از حساب امانی به حساب انتقالدهنده واریز میشود.
- تبصره ۱: در صورتی که پس از واریز وجه توسط منتقلالیه به حساب امانی، انتقالدهنده ملک را تحویل ندهد و تاریخ مربوطه با توافق طرفین بر اساس ماده (۶) این دستورالعمل اصلاح شود، بلافاصله بعد از ثبت اصلاح، مبلغ به حساب مبدأ واریزی باز میگردد.
- تبصره ۲: در صورتی که پس از واریز وجه توسط منتقلالیه به حساب امانی، وی رسید الکترونیکی را امضا نکند و انتقالدهنده مدعی تحویل ملک باشد، تعیین تکلیف مبلغ موجود در حساب امانی حسب مورد بر اساس رأی داور یا مرجع قضایی خواهد بود.
- تبصره ۳: سکو مکلف است انتقالدهنده را از عواقب عدم امضا رسید الکترونیکی همزمان با تحویل ملک مطلع نماید.
ماده ۸: مراجعه به دفترخانه در رابطه با قرارداد ثبت شده توسط سکو باید به ترتیب زیر انجام شود:
الف- در زمان مراجعه به دفترخانه، منتقلالیه ابتدا قسط مربوط به مراجعه به دفترخانه را به حساب امانی واریز مینماید.
ب- سردفتر تکلیف موضوع ماده (۱۹) آییننامه را انجام میدهد.
- تبصره ۱: سردفتر نباید استعلامات انجام شده توسط سکو را مجدداً انجام دهد، مگر این که قرائن معقولی مبنی بر غیر معتبر بودن آن وجود داشته باشد.
- تبصره ۲: سازمان مکلف است دسترسی لازم جهت مشاهده متن و عناوین استعلامهای انجام شده را برای سردفتر انتخاب شده توسط طرفین فراهم کند.
پ- در صورت رفع محدودیت قرارداد موضوع بند (۲) ماده (۱۵) آییننامه توسط سردفتر، مبلغ مذکور از حساب امانی پس از پرداخت تعرفه رفع محدودیت مذکور، به حساب انتقالدهنده واریز میشود و در صورتی که تا پایان ساعت اداری روز مراجعه به دفترخانه سردفتر قرارداد را رفع محدودیت نکند، بلافاصله مبلغ واریزی به حساب مبدأ، باز میگردد.
ماده ۹: اعمال حق فسخ توسط انتقالدهنده در سکو (بدون نیاز به رسیدگی قضایی) باید به ترتیب زیر انجام شود:
الف- سازمان پس از گذشت زمان سررسید اقساط، شرایط بند (۱) تا (۴) ماده (۲۳) آییننامه را احراز کرده و سپس با محاسبه مبلغ موردنیاز برای اعمال فسخ (معادل میزان دریافت شده ثمن معامله با کسر وجه التزام) امکان استرداد این مبلغ را به حساب امانی برای انتقالدهنده فراهم میکند.
- تبصره: سکو باید سه روز قبل از زمان سررسید پرداخت اقساط و همان روز، موضوع را در قالب پیامک به منتقلالیه یادآوری کند.
ب- پس از واریز مبلغ مذکور به حساب امانی توسط انتقالدهنده، سازمان متن فسخ قرارداد را تولید کرده و آن را به همراه کد رهگیری معامله و کد تأییدیه به انتقالدهنده پیامک میکند.
پ- سکو ویدئویی از انتقالدهنده مبنی بر فسخ قرارداد دریافت و با استفاده از یکی از کارگزاریهای احراز هویت، زندهسنجی میکند.
- تبصره: کارگزاری مربوطه موظف است ویدئو مذکور را حداقل تا دو سال نگهداری کند.
ت- انتقالدهنده کد تأییدیه موضوع بند (ب) را بهعنوان اعمال حق فسخ قرارداد در سکو وارد مینمایند.
ث- پس از دریافت کد تأییدیه از سکو، سازمان در صورت احراز شرایط زیر، بر اساس تبصره (۱) ماده (۲۳) آییننامه عمل نموده و پیامکی حاوی کد رهگیری فسخ معامله به طرفین ارسال میکند:
۱) احراز حیات در رابطه با اشخاص حقیقی از سازمان ثبت احوال کشور و استعلام سمت و حدود اختیار نمایندگان اشخاص حقوقی بر اساس تبصره (۱) ماده (۱۶) آییننامه؛
۲) استعلام اهلیت معاملاتی برای اشخاص حقیقی از مرکز و عدم ورشکستگی برای اشخاص حقوقی از سازمان؛
۳) رعایت موارد مقرر در ماده (۲۳) آییننامه؛
۴) پرداخت نشدن وجه قسط موردنظر توسط منتقلالیه تا زمان دریافت کد تأیید از سکو.
- تبصره ۱: در صورت عدم احراز موارد فوق، مبلغ واریز شده به حساب امانی، بلافاصله به حساب مبدأ واریزی باز میگردد.
- تبصره ۲: در صورتی که انتقالدهنده ملک را به منتقلالیه تحویل داده باشد، سازمان مکلف است، دستور استرداد را بر اساس ماده (۲۴) آییننامه بهصورت خودکار صادر و به انتقالدهنده و متصرف در سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی، ابلاغ نماید.
ج- در صورتی که ملک تحویل داده نشده باشد، بلافاصله پس از ثبت فسخ، مبلغ به حساب منتقلالیه واریز میشود. در غیر این صورت، پس از تأیید تحویل یا تخلیه ملک توسط انتقالدهنده در سکو یا مأمور اجرای ثبت در سامانه، مبلغ به حساب منتقلالیه واریز میشود.
- تبصره: در صورتی که انتقالدهنده یا مأمور اجرای ثبت تحویل یا تخلیه را تأیید نکرد و منتقلالیه مدعی تحویل ملک باشد، تعیین تکلیف مبلغ موجود در حساب امانی حسب مورد بر اساس رأی داور یا مرجع قضایی خواهد بود.
ماده ۱۰: در راستای اجرای تبصره (۲) ماده (۱۰) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب 1403، در صورت انقضای مهلت و عدم تمدید قرارداد اجاره ثبت شده در سامانه، انتقالدهنده (موجر) میتواند پس از واریز هزینه ودیعه به حساب امانی، از طریق سکو تقاضای دستور تخلیه ملک بر اساس ماده (۲۴) آییننامه را ثبت نماید. سازمان مکلف است، دستور تخلیه را بر اساس ماده (۲۴) آییننامه بهصورت خودکار صادر و به انتقالدهنده و متصرف ابلاغ نماید. پس از تأیید تحویل یا تخلیه ملک توسط انتقالدهنده در سکو یا مأمور اجرای ثبت در سامانه، مبلغ به حساب منتقلالیه واریز میشود.
ماده ۱۱: سکو در صورتی که درخواست انجام موارد موضوع این فصل را با فرایندی متفاوت از آن چه در این دستورالعمل مشخص شده است داشته باشد، میتواند فرایند پیشنهادی خود را به شورای نظارت ارائه نمایند. شورای نظارت مکلف است ظرف مدت یک ماه پیشنهاد را بررسی و نتیجه را به سکو و سازمان اعلام کند. در صورت تأیید فرایند پیشنهادی توسط شورای نظارت، سکو میتواند بر مبنای آن فرایند عمل نماید.
فصل چهارم: شرایط فعالیت سکوها
ماده ۱۲: بر اساس بند (ح) ماده (۶۶) قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران، تعیین هزینه استعلامها با وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات (کمیسیون تنظیم مقررات) است.
ماده ۱۳: با توجه به بند (۲) جزء «الف» ماده (۴۵) قانون اجرای سیاستهای کلی اصل چهل و چهارم (۴۴) قانون اساسی، اعمال هرگونه محدودیت در همکاری مشاورین املاک با سایر سکوها، توسط سکو ممنوع بوده و مصداق رویه انحصاری محسوب خواهد شد.
ماده ۱۴: شورای نظارت موظف است اقداماتی که مصداق رقابت غیرمنصفانه یا اخلال در رقابت محسوب میگردد از جمله موضوع ماده (۱۲۹) قانون حمایت از مالکیت صنعتی مصوب 1403 و مواد (۴۴) و (۴۵) قانون اجرای سیاستهای کلی اصل (۴۴) قانون اساسی را شناسایی و سکوی متخلف را به مرجع ذیصلاح معرفی کند.
ماده ۱۵: سکوهای موضوع این دستورالعمل صرفاً میتوانند در چارچوب تبصره (۲) ماده (۳) قانون بر اساس این دستورالعمل، قراردادهای معاملات اموال غیرمنقول را ثبت نمایند و حق ثبت قراردادهای خارج از شمول تبصره مذکور در مورد اموال غیرمنقول را ندارند.
- تبصره: سکوهای بخش خصوصی امکان ثبت قرارداد برای املاک دارای رده حفاظتی موضوع بند (۳) ماده (۱) آییننامه اجرایی تبصره ماده (۹) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور و املاک متعلق به دستگاههای امنیتی و قضایی را ندارند.
ماده ۱۶: پرداخت عوض معامله علاوه بر طرق ذکر شده در ماده (۲۱) آییننامه، از طرق ذیل نیز امکانپذیر است:
الف- انتقال مالکیت عین یا منافع اموال غیرمنقول؛
ب- انتقال مالکیت خودرو.
- تبصره: سکوها برای ثبت قرارداد معاوضه ملک با خودرو، مکلف به رعایت آییننامه اجرایی بند (ت) ماده (۱۱۴) قانون برنامه پنجساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران نیز میباشند.
ماده ۱۷: سکو موظف به رعایت موارد ذیل است:
الف- ارائه شبانهروزی خدمات به کاربران؛
ب- ایجاد ساختار پشتیبانی از کاربران؛
پ- استفاده از درگاههای پرداخت الکترونیکی مورد تأیید بانک مرکزی؛
ت- همکاری با مراجع قضایی و نظارتی در دسترسی به اطلاعات در چارچوب قانون؛
ث- ذخیره اطلاعات به صورت رمزگذاری شده؛
ج- عدم استفاده از پروتکلهای ناایمن برای تبادل داده کاربران؛
چ- میزبانی دادهها در داخل کشور؛
ح- ارسال آدرس IP کاربر به سازمان؛
خ- داشتن دامنه دات آی آر (.ir)؛
د- اخذ نماد تجارت الکترونیکی (اینماد) از وزارت صنعت، معدن و تجارت پس از ایجاد دسترسی ثبت قرارداد یکسان؛
ذ- دستورالعمل اجرایی بهبود حفاظت از حریم خصوصی کاربران و شیوه جمعآوری پردازش و نگهداری اطلاعات کاربران در سامانهها و سکوهای فضای مجازی مصوب 1402/10/27 کمیسیون عالی تنظیم مقررات فضای مجازی کشور.
ماده ۱۸: سکو موظف است درخواستهای ارسالی به سازمان را با قابلیت رهگیری مبدأ درخواستکننده به صورت برخط به مدت حداقل شش ماه نگهداری نماید، و در صورت درخواست سازمان در اختیار سازمان قرار دهد.
ماده ۱۹: هرگونه ذخیرهسازی، پردازش یا اعطای دسترسی دادهها به اشخاص ثالث توسط سکو باید با رعایت قانون جرائم رایانهای، قانون تجارت الکترونیکی، قانون مدام و سایر قوانین مرتبط و مصوبات شورای عالی فضای مجازی و کارگروه تعاملپذیری دولت الکترونیکی موضوع ماده (۳) قانون مدام صورت پذیرد.
- تبصره: مسؤولیت محافظت از اطلاعات شخصی کاربران با سکو است و متخلف مشمول مجازاتهای مقرر در قانون تجارت الکترونیکی و دیگر قوانین مرتبط خواهد بود.
فصل پنجم: سایر مقررات
ماده ۲۰: سازمان میتواند پیامکهای موضوع این دستورالعمل را از طریق پیامرسانهای داخلی دارای مجوز از وزارت ارتباطات و فناوری اطلاعات ارسال نموده و فیلمهای موضوع این دستورالعمل را نیز از همین طریق دریافت کند.
- تبصره: ارائه پیامکهای موضوع این ماده توسط پیامرسانهای داخلی، به شکلی مجزا و با قابلیت تشخیص اصالت آن است.
ماده ۲۱: در اجرای ماده (۲۱) آییننامه، سازمان مکلف است اطلاعات مربوط به قرارداد را بهعنوان اسناد مثبته به بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران بهصورت برخط و آنی ارسال کند. بانک مرکزی بر اساس تبصره (۱) ماده (۱۰) قانون ساماندهی بازار زمین، مسکن و اجارهبها مصوب 1403 و بند (۱) ماده (۲) آییننامه حمایت از سکوها و کسبوکارهای اقتصاد رقومی (دیجیتال) مکلف است امکان پرداخت از حساب امانی به ذینفع بهصورت برخط و آنی را فراهم کند. همچنین حساب امانی باید قابلیتهای ذیل را داشته باشد:
الف- بدون در نظر گرفتن سقف واریزی باشد؛
ب- برای پرداخت یک قسط، امکان واریز پول از چندین حساب بانکی وجود داشته باشد؛
پ- پرداخت وجه به حساب امانی بهصورت آنی به ذینفع اطلاع داده شود؛
ت- با اخذ رضایت متعهد در مرحله ثبت قرارداد، اقساط در تاریخ مشخص شده مستقیم از حساب مبدأ برداشت شده و به حساب امانی واریز نماید.
- تبصره: بندهای مربوط به حساب امانی در این دستورالعمل پس از راهاندازی حساب امانی لازمالاجرا بوده و تا پیش از آن پرداخت از طریق سایر روشهای پرداخت مقرر در ماده (۲۱) آییننامه صورت میگیرد.
ماده ۲۲: سکوها میتوانند پیشنهادهای خود برای اصلاح قراردادهای موجود یا تدوین قرارداد جدید را به معاونت حقوقی و امور مجلس قوه قضاییه ارائه نمایند. معاونت مذکور مکلف است ظرف مدت یک ماه پیشنهادها را بررسی و نتیجه را به سکو و سازمان اعلام کند.
ماده ۲۳: سازمان مکلف است ظرف یک سال از ابلاغ این دستورالعمل دسترسی حداقل سه سکوی بخش خصوصی را به سامانه بر اساس این دستورالعمل فراهم کند و پس از آن بر اساس قانون اجرای سیاستهای کلی اصل (۴۴) قانون اساسی ارائه خدمات موضوع این دستورالعمل توسط سازمان به صورت مستقیم را متوقف نماید.
ماده ۲۴: شورای نظارت مکلف است شش ماه پس از ابلاغ دستورالعمل نحوه اجرای آن را بررسی و گزارشی از آن تهیه و در صورت نیاز پیشنهاد اصلاح دستورالعمل را به معاون اول قوه قضاییه ارائه دهد.
این دستورالعمل در اجرای تفویض اختیار موضوع نامه شماره ۹۰۰۰/۳۹۳۳۸/۱۰۰ مورخ 1403/07/15 و ۹۰۰۰/۴۶۴۴۴/۱۰۰ مورخ 1404/08/26 ریاست محترم قوه قضاییه در ۲۴ ماده و ۴۲ تبصره در تاریخ 1404/10/06 به تصویب معاون اول قوه قضاییه رسید و از تاریخ تصویب لازمالاجرا میباشد.
تاریخ: 1404/10/09
شماره: ٩٠٠٠/٢٧٨٢٢/١٠٠
اعضاى محترم شوراى عالى قضائی
رؤسای کل محترم دادگستریهای سراسر کشور
سلام عليكم؛
احتراماً؛ به پيوست (که در بالا قرار گرفته) تصوير دستور العمل شماره 9000/27502/1000 مورخ 1404/10/06 معاون اول محترم قوه قضائيه با عنوان «دستور العمل و سند الزامات فنى و حقوقى نحوه تنظيم قرارداد يكسان از طريق سكوهاى موضوع ماده 26 آيين نامه ماده (٣) قانون الزام به ثبت رسمى معاملات اموال غيرمنقول»، جهت اجرا، ابلاغ میگردد./ن
سیدرحمن سیدزاده
معاون نظارت بر اختیارات تفویضی و امور اجرایی و مدیرکل حوزه معاونت قوه قضائیه
رونوشت: جناب آقاى دكتر صارمى، رئيس محترم حوزه رياست قوه قضائيه، جهت استحضار.
