طبق نظریه مشورتی جدید دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی، صدور اجراییه ثبتی برای وصول شارژ معوقه ساختمان، منوط به ذکر دقیق و تفکیکشده «صورتریز بدهی» در متن یا ضمیمه اظهارنامه ابلاغی به مالک ممتنع است.
الزامات قانونی اظهارنامه مطالبه هزینههای مشترک آپارتمان جهت صدور اجراییه ثبتی
شرایط صدور اجراییه وصول شارژ آپارتمان از اجرای ثبت
شماره: ۱۴۰۴/۱۷۴۵۵۷
تاریخ: ۱۴۰۴/۰۹/۱۷
پیوست: ندارد
جناب آقای احمدی
مدیرکل محترم ثبت اسناد و املاک استان مرکزی
موضوع: نظریه مشورتی
با سلام و احترام؛
بازگشت به مکاتبه شماره ۱۱۵/۱۴۰۴/۵۹۸۷ مورخ ۱۴۰۴/۰۶/۱۶ آن اداره کل در خصوص وصول هزینههای مشترک آپارتمان اشعار میدارد: مدیر یا هیئتمدیره ساختمان مطابق قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۴۳ (مواد ۸ و تبصره ۱ ماده ۴، ماده ۱۰ مکرر قانون و ماده ۱۴ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها مصوب ۱۳۴۷) دارای سمت قانونی است که مطابق قانون مزبور میتواند حقوق مالکین در بخشهای مشاعی را اعمال نماید. به همین جهت نیز مقنن مطابق ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها به مدیر یا هیأتمدیره ساختمان اختیار داده تا به منظور وصول هزینههای مشترک با ارسال اظهارنامه برای مالک یا استفادهکننده که از تأدیه هزینههای مشترک به تناسب حصه اختصاصی امتناع میورزد، آن را رسماً مطالبه و به حیطه وصول درآورد.
ماده ۱۰ مکرر قانون یاد شده به اظهارنامه ارسالی وصف و امتیاز لازمالاجرا بخشیده و اداره ثبت محل را حسب تقاضای مدیر یا هیئت مدیران مکلف به صدور اجراییه بر اساس اظهارنامه مزبور و اجرای آن طبق مقررات اجرای اسناد رسمی نموده است. وفق ماده مزبور، در مطالبه سهم مخاطب اظهارنامه از هزینههای مشترک، ذکر مبلغ بدهی و صورتریز آن جزء شرایط قانونی اظهارنامه میباشد؛ فلذا مدیر یا هیات مدیره میبایست با ذکر صورتریز سهم مالک یا استفادهکننده از هزینههای مشترک در متن اظهارنامه یا به ضمیمه اظهارنامه نسبت به مطالبه رسمی بدهی اقدام نماید. فلذا در مواردی که اظهارنامه فاقد صورتریز بدهی بوده یا صورتریز بدهی پیوست اظهارنامه نباشد، صدور اجراییه از طریق ادارات اجرا میسور نمیباشد.
عاصف حمدالهی
مدیرکل دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی
رونوشت:
– ادارات کل محترم ثبت اسناد و املاک استانها برای اطلاع و بهرهبرداری لازم
شناسنامه فنی نظریه مشورتی
| شاخص ثبتی و حقوقی | جزئیات مستند |
|---|---|
| شماره نامه مشورتی | ۱۴۰۴/۱۷۴۵۵۷ |
| تاریخ صدور | ۱۴۰۴/۰۹/۱۷ |
| مرجع صادرکننده | دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور |
| مخاطب استعلام | اداره کل ثبت اسناد و املاک استان مرکزی (تعمیمیافته به کل کشور) |
| موضوع بنیادین | لزوم درج صورتریز بدهی شارژ در اظهارنامه جهت پذیرش در دوایر اجرای ثبت |
تحلیل کاربردی رویه اجرای ثبت (دیدگاه تخصصی محضرچی)
یکی از امتیازات استثنایی که قانونگذار در ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها به مدیریت ساختمان اعطا کرده، امکان وصول مطالبات و شارژهای معوقه از طریق تکالیف شبهقضایی «ادارات اجرای ثبت» است. این بدین معناست که مدیر ساختمان نیازی به طرح دعوا در دادگاه یا شورای حل اختلاف ندارد و میتواند مستقیماً با ابلاغ یک اظهارنامه رسمی و سپس مراجعه به دفترخانه و سپس اداره ثبت، پلاک ثبتی یا اموال مالک ممتنع را توقیف کند.
اما این رویه فوقالعاده، دارای سختگیریهای شکلی خاصی است که مدیریت دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی در این نظریه مشورتی بر آن پای فشرده است:
- وصف لازمالاجرا بودن اظهارنامه: اظهارنامه در حالت عادی یک ابلاغ رسمی مقدماتی است؛ اما در قانون تملک آپارتمانها، این سند همتراز با «سند رسمی لازمالاجرا» تلقی شده است. به همین دلیل، دوایر اجرای ثبت در احراز شرایط شکلی آن بسیار دقیق عمل میکنند.
- رکن مادی اظهارنامه (صورتریز بدهی): صرفِ نوشتن یک رقم کلی (مثلاً: مالک محترم شما مبلغ ۵۰ میلیون ریال به ساختمان بدهکارید) در متن اظهارنامه، به هیچ وجه برای صدور اجراییه کافی نیست. مدیر ساختمان مکلف است در متن یا به صورت ضمیمه پلمبشده، مشخص کند این رقم شامل چه موادی است (مثال: هزینه تعمیر آسانسور، گاز مشترک، حق شارژ ماهانه و…).
- ضمانت اجرای عدم رعایت فرآیند: در صورتی که اظهارنامه ارسالی فاقد صورتریز تفکیکشده باشد، متصدیان دوایر اجرای ثبت در سراسر کشور مجاز به پذیرش تقاضانامه و صدور ورقه اجراییه نبوده و پرونده اجرایی تشکیل نخواهد شد.
نکته کاربردی برای مدیران ساختمان و همکاران ثبتی: برای پیشگیری از رد تقاضا در مرحله اجرا، اکیداً توصیه میشود صورتجلسه مجمع عمومی ساختمان مبنی بر تعیین حق شارژ و نحوه تقسیم هزینههای مشترک نیز به همراه صورتریز فاکتورها، ضمیمه اظهارنامه ابلاغی گردد.
مستندات و مواد قانونی مرتبط
مبانی قانونی مورد استناد در این نظریه مشورتی عبارتند از:
- ماده ۱۰ مکرر قانون تملک آپارتمانها (مصوب ۱۳۴۳ با اصلاحات بعدی): تکالیف ناظر بر قطع خدمات مشترک و صدور اجراییه بر اساس اظهارنامه ابلاغی.
- تبصره ۱ ماده ۴ قانون تملک آپارتمانها: ملاک پرداخت هزینههای مشترک بر اساس نسبت مساحت اختصاصی به کل ساختمان.
- ماده ۱۴ آییننامه اجرایی قانون تملک آپارتمانها (مصوب ۱۳۴۷): تکالیف و حدود اختیارات قانونی مدیر یا هیئتمدیره در حفظ و اداره ساختمان.
برای آشنایی با گامهای عملیاتی، مدارک لازم، نمونه متن اظهارنامه و فرآیند توقیف اموال مالک ممتنع، میتوانید به «راهنمای کامل وصول شارژ آپارتمان از طریق اجرای ثبت» مراجعه فرمایید.
