دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت طی نظریه مشورتی شماره ۱۴۰۴/۵۸۶۴۶ تبیین نموده است که تخلیه املاک تجاری دارای سرقفلی پس از انقضای مدت، مشروط به پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی به مستأجر است؛ لذا در صورت ادعای سرقفلی، اجرای ثبت نمیتواند دستور تخلیه صادر کند و موضوع در صلاحیت دادگاه است.
متن کامل نظریه مشورتی دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت
شماره نظریه: ۱۴۰۴/۵۸۶۴۶ | تاریخ: ۱۴۰۴/۰۲/۱۵ | موضوع: تخلیه اماکن تجاری دارای حق سرقفلی
عطف به نامه شماره ۱۰۱/۱۴۰۴/۱۵۵۹۹ مورخ ۱۴۰۴/۰۲/۱۵، نظریه مشورتی این دفتر در پاسخ به سوالات به شرح ذیل اعلام میگردد:
۱- ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ امتیاز مهمی به موجر داده است بدین توضیح که به او حق داده است پس از انقضای مدت اجاره، ملک به تقاضای وی تخلیه و تحویل او شود. قانونگذار با وضع مقررات در صدد آن برآمده که با حذف تشریفات، امکان تخلیه سریع و آسان را فراهم آورد و در این راستا برای اسناد رسمی اجاره قدرت اجرایی قائل شده است به گونهای که وفق ماده ۳ این قانون پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر، تخلیه عین مستأجره در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت انجام خواهد گرفت.
برای اینکه موجر بتواند از مزایای ماده ۳ قانون مذکور منتفع شود و تخلیه ملک استیجاری را به موجب این ماده از طریق اجرای ثبت انجام دهد، اولاً با توجه به ماده ۱ قانون مزبور و با عنایت به حکم ماده ۳ این قانون که به صورت عام و کلی بیان شده است، امکان صدور اجراییه ثبتی هم در رابطه با اماکن تجاری و هم مسکونی وجود دارد. ثانیاً وفق تبصره ۲ ماده ۶ قانون مذکور، قانونگذار در فرضی که سرقفلی به طریق صحیح شرعی به مستأجر واگذار شده، از تخلیه ملک تجاری در پایان موعد اجاره سخن گفته و حق تقدم یا اولویت در تجدید اجاره و حق استدامه تصرفات را برای مستأجر واجد حق سرقفلی به رسمیت نشناخته است. فلذا با پایان مدت اجاره ملک تجاری دارای حق سرقفلی، مالک موظف به تمدید اجاره نیست و بنا به درخواست وی مستأجر باید مورد اجاره را تخلیه نماید و موجر میتواند برای تحقق تخلیه، با انتفاع از مزایای ماده ۳ این قانون از طریق اجرای ثبت اقدام نماید. همچنین با توجه به اینکه فقط قراردادهای اجاره رسمی و عادی با شرایط مشخص مشمول این قانون میشوند، فلذا دفاتر تنظیمکننده سند صرفاً با وجود قرارداد اجاره رسمی آن هم بنا به درخواست موجر، حق صدور دستور اجرای تخلیه را دارند نه هر رابطه قراردادی اعم از صلح منافع یا هر عنوان دیگر.
۲- مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶، در زمان اتمام مدت قرارداد اجاره، مستأجر واجد حق سرقفلی ملزم به تخلیه و موجر نیز مکلف به پرداخت قیمت سرقفلی به ایشان میباشد. فلذا چنانچه در هنگام اجرای دستور تخلیه، مستأجر مدعی حق سرقفلی بوده و آن را مطالبه نماید، با توجه به اینکه به موجب تبصره ۲ ماده ۶ این قانون، تخلیه ملک منوط به دریافت عوض سرقفلی میباشد و نظر به اینکه ادعای سرقفلی و تعیین میزان آن نیازمند رسیدگی در دادگاه صالح میباشد، فلذا این امر مانع تخلیه ملک خواهد بود و موجر برای تخلیه باید از طریق دادگاه اقدام نماید و دادگاه حکم تخلیه را در قبال دریافت قیمت عادله روز سرقفلی صادر خواهد نمود. و با وجود حکم تبصره مزبور نمیتوان در مورد سرقفلی به حکم عام ماده ۵ این قانون استناد نمود…
اگر مستأجر مشمول قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶ به موجر سرقفلی پرداخت کرده و در نتیجه دارای حق سرقفلی باشد، مطالبه سرقفلی در زمان اجرای دستور تخلیه مانع اجرای تخلیه خواهد بود. لیکن اگر مستأجر مشمول قانون مزبور به مستأجر سابق سرقفلی پرداخته و در اثنای عقد اجاره جانشین ایشان گردد، تخلیه ملک را نمیتوان به پرداخت سرقفلی موکول نمود زیرا موجر در رابطه مستأجر اول و مستأجر ثانی شخص ثالث محسوب میشود و مستأجر نمیتواند از تخلیه خودداری نماید.
عاصف حمدالهی — مدیرکل دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور
پانوشت قوانین مرتبط
ماده ۳ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶: پس از انقضای مدت اجاره بنا به تقاضای موجر یا قائممقام قانونی وی، در اجاره با سند رسمی توسط دوایر اجرای ثبت ظرف یک هفته و در اجاره با سند عادی ظرف یک هفته پس از تقدیم تقاضا به دستور مقام قضایی تخلیه صورت خواهد گرفت.
تبصره ۲ ماده ۶ همان قانون: در صورتی که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستأجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستأجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت عادله روز را دارد.
شناسنامه فنی و حقوقی نظریه مشورتی شماره ۱۴۰۴/۵۸۶۴۶
| شاخص حقوقی / ثبتی | جزئیات مستندات حقوقی |
|---|---|
| مرجع صادرکننده نظریه | دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور |
| شماره و تاریخ صدور | شماره ۱۴۰۴/۵۸۶۴۶ مورخ ۱۴۰۴/۰۲/۱۵ (مدیر کل: عاصف حمدالهی) |
| مبنای استنادی قانونی | مواد ۳، ۵ و تبصره ۲ ماده ۶ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۰۵/۲۶ |
| حکم صریح ثبتی و قضایی | ادعای سرقفلی مانع اجرای دستور تخلیه ثبتی است و تخلیه منوط به تودیع قیمت عادله روز سرقفلی در دادگاه است |
تحلیل حقوقی و رویه اجرای ثبت در تخلیه املاک سرقفلیدار (دیدگاه اختصاصی محضرچی)
قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ با هدف شتاببخشی به فرآیند تخلیه، صلاحیت صدور دستور تخلیه فوری را به دادگاهها و دوایر اجرای ثبت اسناد رسمی (در اجارهنامههای رسمی) واگذار نموده است. اما چالش مهم عملیاتی در مواردی رخ میدهد که مورد اجاره، ملک تجاری بوده و مستأجر مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت کرده است.
۱. تقابل حق حبس مستأجر با اجراییه ثبتی تخلیه
بر اساس نظریه مشورتی شماره ۱۴۰۴/۵۸۶۴۶ دفتر نظارت بر اجرای اسناد رسمی، اگرچه پس از انقضای مدت اجاره رسمی، حق اولویت تمدید اجاره برای مستأجر سال ۷۶ وجود ندارد و ملک باید تخلیه شود؛ اما **تخلیه ملک منوط و معلق بر پرداخت قیمت عادله روز سرقفلی به مستأجر است.**
از آنجا که تعیین «قیمت عادله روز سرقفلی» یک امر تخصصی و نیازمند جلب نظر کارشناس رسمی و رسیدگی قضایی است، **دوایر اجرای ثبت اسناد رسمی صلاحیت کارشناسی و صدور دستور تخلیه در صورت ادعای سرقفلی را ندارند.** با ادعای مطالبه سرقفلی، فرآیند اجرا در ثبتی متوقف شده و موجر مکلف است دادخواست تخلیه را به دادگاه صالح تقدیم کند تا دادگاه حکم تخلیه را «در قبال تودیع قیمت عادله روز سرقفلی» صادر نماید.
۲. تفکیک پرداخت سرقفلی به موجر یا مستأجر سابق
- پرداخت سرقفلی به خودِ موجر: مستأجر حق حبس دارد و تا زمان دریافت سرقفلی به نرخ روز، ملزم به تخلیه نیست و اجرای ثبت نمیتواند او را بیرون کند.
- پرداخت سرقفلی به مستأجر قبلی: اگر مستأجر سرقفلی را به مستأجر قبلی داده باشد و نه موجر، نمیتواند تخلیه ملک را به دریافت سرقفلی از موجر مشروط کند؛ چرا که موجر نسبت به آن معامله شخص ثالث محسوب میشود.
توصیه کارشناسی محضرچی: مستأجران املاک تجاری که دارای سند اجاره رسمی هستند و به موجر سرقفلی پرداختهاند، در صورت صدور اجراییه ثبتی تخلیه، باید بلافاصله مراتب وجود حق سرقفلی و مطالبه قیمت عادله روز را به دایره اجرای ثبت اعلام نمایند تا اجرای ثبتی متوقف و پرونده به دادگاه ذیصلاح ارجاع گردد.
مجموعه مقالات تخصصی سرقفلی (لینکهای داخلی):
- پست ۱: آراء ثبتی و مرزهای قانونی مزایده سرقفلی (رأی ۱۷۷۹)
- پست ۲: شرایط اذن مالک در صلح سرقفلی طبق قانون ۷۶ (بخشنامه ۲۶۸۰۴)
- پست ۳: ابطال اجراییه ثبتی در تمدید اجارههای قبل از سال ۶۵ (رأی وحدت رویه ۶۱۸)
- پست ۴: انتقال قهری و تقسیم سرقفلی میان ورثه بدون نیاز به اذن موجر (نظریه مشورتی)
- پست ۵: ضوابط صلح سرقفلی به شهرداریها و نهادهای دولتی در طرحهای تملیک (بخشنامه ۲۸۹۲)
- پست ۶: نحوه محاسبه و پرداخت حق مالکانه در مزایده قضایی سرقفلی (نظریه مشورتی ۱۴۰۱)
- پست ۷: عدم نیاز به پایانکار و صورتمجلس تفکیکی در صلح سرقفلی (نظر مشورتی کانون البرز)
- پست ۸: دستور تخلیه ملک تجاری سرقفلیدار و نحوه پرداخت قیمت عادله (نظریه مشورتی ۱۴۰۴)
- پست ۹: توقیف و مزایده سهم مشاعی سرقفلی بابت مهریه و حقوق سایر شرکا (نظریه مشورتی ۱۴۰۲)
