بر اساس نظر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز، مستند به تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد، الزام به ارائه گواهی پایانکار و صورتمجلس تفکیکی صرفاً مخصوص «انتقال قطعی عین املاک» است و در تنظیم اسناد صلح سرقفلی تکلیفی متوجه دفاتر اسناد رسمی نیست.
متن کامل نظریه مشورتی دفتر حقوقی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز
شماره: ۵۰۰۸/کص/۰۳ | تاریخ: ۱۴۰۳/۰۸/۰۷
مخاطب: ریاست محترم شعبه دوم دادگاه عمومی حقوقی کرج
با سلام و احترام؛
بازگشت به شماره ۵۴۷۵۸ ۱۴۰۳۰۱۹۹۰۰۰۰۰ مورخه ۱۴۰۳/۰۱/۰۶ که طی شماره ۴۹۹۲ ک ص / ۳ مورخه ۱۴۰۳/۰۸/۰۲ به کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز واصل گردیده است؛ بدینوسیله نظر مشورتی دفتر حقوقی و حمایت قضایی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز در خصوص این سوال که «آیا جهت تنظیم سند سرقفلی نیاز به اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی میباشد یا خیر؟» به شرح ذیل اظهار نظر گردید:
«صرف نظر از اینکه در هیچ یک از قوانین و مقررات تکلیفی مبنی بر اخذ پایانکار و صورتمجلس تفکیکی جهت تنظیم سند صلح سرقفلی برای دفاتر اسناد رسمی وضع نگردیده است؛ مستند به تبصره ۸ ذیل ماده ۱۰۰ قانون شهرداری و بند الف ماده یک قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۵، تکلیف به ارائه پایانکار صرفاً جهت انتقال قطعی عین اراضی و املاک مقرر گردیده است و این تکلیف منصرف از صلح سرقفلی میباشد.»
امیر حسینی جلیلیان — رئیس دفتر حقوقی و حمایت قضایی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز
پانوشت قوانین و مقررات مرتبط
تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری: دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام معامله قطعی در مورد ساختمانها، گواهی پایانکار و در مورد ساختمانهای نیمهتمام گواهی عدم خلاف تا تاریخ انجام معامله را که توسط شهرداری صادر شده باشد ملاحظه و مشخصات آن را در سند قید نمایند…
بند (الف) ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی (مصوب ۱۳۸۵): دفاتر اسناد رسمی مکلفند هنگام نقل و انتقال قطعی عین املاک، پایانکار و یا گواهی عدم خلاف را مطالبه نمایند.
شناسنامه فنی و حقوقی نظر مشورتی شماره ۵۰۰۸/کص/۰۳
| شاخص حقوقی / ثبتی | جزئیات مستندات حقوقی |
|---|---|
| مرجع صادرکننده نظریه | دفتر حقوقی و حمایت قضایی کانون سردفتران و دفتریاران استان البرز |
| شماره و تاریخ صدور | شماره ۵۰۰۸/کص/۰۳ مورخ ۱۴۰۳/۰۸/۰۷ |
| مبانی استنادی قانونی | تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری & بند الف ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد (۱۳۸۵) |
| حکم صریح حقوقی | عدم لزوم دریافت گواهی پایانکار و صورتمجلس تفکیکی در صلح سرقفلی و منافع |
تحلیل حقوقی و رویه ثبتی عدم لزوم پایانکار در صلح سرقفلی (دیدگاه اختصاصی محضرچی)
در برخی موارد، مراجعین یا دادگاههای رسیدگیکننده به پروندههای سرقفلی، این ابهام را مطرح میکنند که آیا تنظیم سند صلح حقوق سرقفلی و منافع یک باب مغازه یا واحد تجاری، نیازمند اخذ گواهی پایانکار از شهرداری و ارائه صورتمجلس تفکیکی ثبتی میباشد یا خیر؟
۱. تفسیر مضیق استعلامات شهرداری بر مبنای «انتقال قطعی عین»
تیم حقوقی کانون البرز با استناد به نص صریح قوانین بالادستی، پاسخ حقوقی فوقالعاده روشنی داده است:
قانونگذار چه در **تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداری** و چه در **بند الف ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی (مصوب ۱۳۸۵)**، تکلیف دفاتر اسناد رسمی به اخذ گواهی پایانکار و عدم خلاف را صرفاً محدود و منحصر به «انتقال قطعی عین اراضی و املاک» کرده است.
۲. ماهیت صلح سرقفلی به عنوان انتقال منافع و حقوق مالی
- صلح حقوق منصرف از انتقال عین است: در سند صلح سرقفلی، «عین ملک» جابهجا نمیشود و مالکیت عرصه و اعیان کماکان متعلق به مالکان اولیه است. موضوع معامله تنها «حق کسب و پیشه یا سرقفلی» به عنوان حقوق دینی و تجاری تبعی است.
- عدم نیاز به صورتمجلس تفکیکی: از آنجا که صورتمجلس تفکیکی برای حدود ثبتی و تفکیک اعیانی در دفاتر املاک صادر میشود، صلح منافع یا سرقفلی مغازهای که دارای مشخصات مشخصی در سند اجاره پایه است، نیازی به اخذ صورتمجلس تفکیکی مجزا ندارد.
- تسهیل در روند ثبت اسناد سرقفلی: این نظریه مانع از تحمیل بوروکراسیهای سنگین و هزینههای زائد شهرداری به صاحبان کسبوکارهایی میشود که صرفاً درصدد واگذاری حقوق شغلی و سرقفلی خود هستند.
توصیه کارشناسی محضرچی به همکاران سردفتر: در زمان تنظیم اسناد صلح حقوق سرقفلی، مطالبه فیزیکی پایانکار شهرداری یا صورتمجلس تفکیکی فاقد محمل قانونی است. تسریع در تنظیم سند بر پایه سند اجاره رسمی اولیه و پایش شرایط قانونی صلح حقوق، رویه صحیح قانونی است.
مجموعه مقالات تخصصی سرقفلی (لینکهای داخلی):
- پست ۱: آراء ثبتی و مرزهای قانونی مزایده سرقفلی (رأی ۱۷۷۹)
- پست ۲: شرایط اذن مالک در صلح سرقفلی طبق قانون ۷۶ (بخشنامه ۲۶۸۰۴)
- پست ۳: ابطال اجراییه ثبتی در تمدید اجارههای قبل از سال ۶۵ (رأی وحدت رویه ۶۱۸)
- پست ۴: انتقال قهری و تقسیم سرقفلی میان ورثه بدون نیاز به اذن موجر (نظریه مشورتی)
- پست ۵: ضوابط صلح سرقفلی به شهرداریها و نهادهای دولتی در طرحهای تملیک (بخشنامه ۲۸۹۲)
- پست ۶: نحوه محاسبه و پرداخت حق مالکانه در مزایده قضایی سرقفلی (نظریه مشورتی ۱۴۰۱)
- پست ۷: عدم نیاز به پایانکار و صورتمجلس تفکیکی در صلح سرقفلی (نظر مشورتی کانون البرز)
- پست ۸: دستور تخلیه ملک تجاری سرقفلیدار و نحوه پرداخت قیمت عادله (نظریه مشورتی ۱۴۰۴)
- پست ۹: توقیف و مزایده سهم مشاعی سرقفلی بابت مهریه و حقوق سایر شرکا (نظریه مشورتی ۱۴۰۲)
