اداره کل حقوقی قوه قضائیه طی نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۸۶۷ تبیین نموده است که حق مالکانه در مزایدههای قضایی سرقفلی تابع قرارداد اولیه بوده و پرداخت آن کلاً بر عهده محکومعلیه (مستأجر) است و برنده مزایده در این خصوص هیچگونه تکلیفی ندارد.
متن کامل نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
شماره نظریه: ۷/۱۴۰۱/۸۶۷ | شماره پرونده: ۱۴۰۱ – ۱/۳ – ۸۶۷ ح | تاریخ: ۱۴۰۱/۰۹/۰۷
سوالات مطروحه:
- در خصوص مزایده حق سرقفلی، چه کسی باید حق مالکانه مالک جهت موافقت با برگزاری مزایده را پرداخت کند؟ محکومله، محکومعلیه و یا برنده مزایده؟
- مبلغ حق مالکانه چند درصد از ارزش حق سرقفلی است و محاسبه آن بر چه مبنایی است؟
- رسیدگی به اعتراض محکومعلیه درخصوص میزان حق مالکانه برعهده مرجع مجری نیابت است یا معطی نیابت؟
نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه:
پاسخ سوالات ۱ و ۲:
اولاً، اگر در قرارداد، حق مالکانه برای مالک عین مستأجره پیشبینی شده باشد، این حق با عنایت به ماده ۱۰ قانون مدنی معتبر است و در هر حال باید پرداخت شود و توقیف ملک از سوی اجرای احکام، حق مزبور را زایل نمیکند.
ثانياً، در فرض سوال که سرقفلی از سوی دادگاه توقیف شده است، نحوه پرداخت حق مالکانه مزبور به مالک عین مستأجره به مفاد قرارداد بستگی دارد و حسب مورد متفاوت است؛ به عنوان مثال، اگر در قرارداد، انتقال سرقفلی توسط مستأجر به پرداخت مبلغ مشخصی منوط باشد، پیش از پرداخت آن مبلغ، امکان مزایده سرقفلی وجود ندارد؛ اما اگر در قرارداد توافق شده باشد درصدی از مبلغ سرقفلی به مالک عین مستأجره داده شود، بدیهی است تا پس از فروش آن، امکان تعیین این درصد وجود ندارد و چنانچه در قرارداد طرفین مبلغ و یا درصد خاصی مشخص نشده باشد، تعیین حق مالکانه بر اساس اوضاع و احوال قرارداد و نیز عرف حاکم برعهده مرجع قضایی رسیدگیکننده است؛ در هر صورت پرداخت حق مالکانه برعهده محکومعلیه (مستأجر) است و برنده مزایده در این خصوص تکلیفی ندارد.
پاسخ سوال ۳:
در فرض سوال چنانچه برای شناسایی، توقیف و مزایده اموال محکومعلیه به طور کلی نیابت داده شده باشد، رسیدگی به اعتراض محکومعلیه درخصوص میزان حق مالکانه برعهده مرجع مجری نیابت است.
شناسنامه فنی و حقوقی نظریه مشورتی شماره ۷/۱۴۰۱/۸۶۷
| شاخص حقوقی / قضایی | جزئیات مستندات حقوقی |
|---|---|
| مرجع صادرکننده نظریه | اداره کل حقوقی قوه قضائیه |
| شماره و تاریخ صدور | شماره ۷/۱۴۰۱/۸۶۷ مورخ ۱۴۰۱/۰۹/۰۷ |
| مسئول پرداخت حق مالکانه | منحصراً محکومعلیه (مستأجر) — برنده مزایده هیچ تکلیفی ندارد |
| مبنای تعیین درصد حق مالکانه | توافقات مندرج در قرارداد اولیه اجاره/سرقفلی یا تعیین توسط دادگاه بر اساس عرف |
تحلیل حقوقی و رویه مزایدههای قضایی سرقفلی (دیدگاه اختصاصی محضرچی)
در دادگاههای دادگستری، هنگامی که حق سرقفلی شخص مدیون (محکومعلیه) جهت ادای دین یا وصول محکومبه توقیف و به مزایده گذاشته میشود، مسئله چگونگی حفظ حقوق مالکانه موجر (مالک عین) اهمیت بالایی پیدا میکند. از آنجا که طبق رأی وحدت رویه ۱۷۷۹ شورایعالی ثبت، مزایده سرقفلی در دوایر ثبت ممنوع است، اما دادگاهها با رعایت حقوق مالک اقدام به فروش آن مینمایند، تبیین دقیق مسئولیتهای مالی طرفین مزایده بسیار گرهگشاست.
۱. اعتبار حقوق مالکانه طبق ماده ۱۰ قانون مدنی
اداره کل حقوقی قوه قضائیه صراحتاً اعلام کرده است که توقیف قضایی سرقفلی توسط اجرای احکام، حق مالکانه پیشبینی شده در قرارداد برای موجر را زایل نمیکند. این حق ناشی از حاکمیت اراده و ماده ۱۰ قانون مدنی است و باید به مالک پرداخت گردد.
۲. تفکیک مسئول پرداخت و عدم تکلیف برنده مزایده
- تکلیف منحصربهفرد محکومعلیه: تمام هزینهها و کسر حق مالکانه بر عهده بدهکار (مستأجر) است. این مبلغ باید از محل ثمن حاصل از فروش مزایده یا اموال بدهکار تسویه شود.
- مصونیت برنده مزایده: شخص برنده مزایده با پرداخت قیمت پیشنهادی، مالک سرقفلی شناخته میشود و مالک عین یا دایره اجرای احکام نمیتوانند مبلغ جداگانهای تحت عنوان حق رضایت یا حق مالکانه از برنده مزایده مطالبه نمایند.
- تعیین درصد بر اساس عرف: در صورتی که در قرارداد اصلی رقم یا درصد خاصی تعیین نشده باشد، مرجع قضایی بر اساس عرف حاکم بر محل، میزان حق مالکانه را مشخص خواهد کرد.
توصیه کارشناسی محضرچی: متقاضیان شرکت در مزایدههای قضایی سرقفلی باید توجه داشته باشند که نیازی به پرداخت وجه اضافه تحت عنوان حق رضایت مالک ندارند و کلیه تکالیف مالی قبل از انتقال رسمی بر عهده محکومعلیه و از حاصل مزایده کسر خواهد شد.
مجموعه مقالات تخصصی سرقفلی (لینکهای داخلی):
- پست ۱: آراء ثبتی و مرزهای قانونی مزایده سرقفلی (رأی ۱۷۷۹)
- پست ۲: شرایط اذن مالک در صلح سرقفلی طبق قانون ۷۶ (بخشنامه ۲۶۸۰۴)
- پست ۳: ابطال اجراییه ثبتی در تمدید اجارههای قبل از سال ۶۵ (رأی وحدت رویه ۶۱۸)
- پست ۴: انتقال قهری و تقسیم سرقفلی میان ورثه بدون نیاز به اذن موجر (نظریه مشورتی)
- پست ۵: ضوابط صلح سرقفلی به شهرداریها و نهادهای دولتی در طرحهای تملیک (بخشنامه ۲۸۹۲)
- پست ۶: نحوه محاسبه و پرداخت حق مالکانه در مزایده قضایی سرقفلی (نظریه مشورتی ۱۴۰۱)
- پست ۷: عدم نیاز به پایانکار و صورتمجلس تفکیکی در صلح سرقفلی (نظر مشورتی کانون البرز)
- پست ۸: دستور تخلیه ملک تجاری سرقفلیدار و نحوه پرداخت قیمت عادله (نظریه مشورتی ۱۴۰۴)
- پست ۹: توقیف و مزایده سهم مشاعی سرقفلی بابت مهریه و حقوق سایر شرکا (نظریه مشورتی ۱۴۰۲)
