بر اساس تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و نظریههای مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، انتقال قهری سرقفلی به وراث یا تقسیم ماترک و قرار گرفتن سرقفلی در سهم یک یا چند نفر از ورثه، «انتقال به غیر» محسوب نشده و نیازی به اذن یا رضایت مالک (موجر) ندارد.
متن کامل نظریههای مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه
۱. نظریه مشورتی شماره ۷/۱۱۱۷ مورخ ۱۳۸۶/۰۲/۲۹
چنانچه حق کسب یا پیشه یا تجارت محل کار به یک یا چند نفر از ورثه منتقل شود یا به عبارت دیگر در سهم یک یا چند نفر از ورثه قرار گیرد، انتقال به غیر محسوب نشده و مالک نمیتواند برای تخلیه مورد اجاره از مقررات این قانون استفاده کند (تبصره یک ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶). نتیجه اینکه بر فرض سؤال، تنظیم سند صلح سرقفلی موضوع استعلام نیاز به اذن مالک نمیباشد و وراث مجاز به انتقال بین خود میباشند.
۲. نظریه مشورتی شماره ۷/۹۳/۲۷۲۱ مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۰۶
سؤال: چنانچه فردی بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مالکیت سرقفلی یک باب مغازه را در اختیار داشته و پس از فوت، دو نفر ورثه داشته است؛ هر یک به طور قهری مالک سه دانگ سرقفلی میشوند. لیکن یکی از ورثه (شریک سه دانگ) سهم خود را بدون رضایت مالک به شریک دیگر انتقال دهد، آیا تخلیه به لحاظ انتقال به غیر مصداق دارد یا خیر؟
پاسخ: در فرضی که سرقفلی به ارث رسیده است، وراث میتوانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) نمیباشد. اساساً انتقال مورد اجاره به غیر تحقق نیافته است؛ زیرا شخصیت مستأجر متوفی در ورثه ادامه یافته است و منظور از «غیر»، اشخاصی غیر از ورثه هستند که به صورت قراردادی سرقفلی مورد اجاره به آنها منتقل میشود.
پانوشت قانونی: تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶
در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت…
تبصره ۱- هرگاه در اجرای این ماده حق کسب یا پیشه یا تجارت به یک یا چند نفر از ورثه منتقل شود، یا به عبارت دیگر در سهم یک یا چند نفر از ورثه قرار گیرد، انتقال به غیر محسوب نشده و مالک نمیتواند برای تخلیه مورد اجاره از مقررات این قانون استفاده کند.
شناسنامه فنی و حقوقی ضوابط انتقال قهری سرقفلی
| شاخص حقوقی / قضایی | جزئیات مستندات حقوقی |
|---|---|
| مبنای اصلی قانونی | تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶/۰۴/۰۲ |
| نظریههای مشورتی اداره حقوقی | شماره ۷/۱۱۱۷ (سال ۱۳۸۶) و شماره ۷/۹۳/۲۷۲۱ (سال ۱۳۹۳) |
| تعریف حقوقی «غیر» | اشخاص ثالث خارج از ورثه متوفی (وراث قائممقام قهری مستأجر متوفی هستند) |
| حکم ثبتی و تنظیم سند صلح | تنظیم سند صلح سرقفلی بین وراث یا تقسیم ماترک نیازی به حضور یا اذن موجر ندارد |
تحلیل حقوقی و رویه ثبتی انتقال سرقفلی میان وراث (دیدگاه اختصاصی محضرچی)
یکی از دغدغههای رایج وراث مستأجر متوفی در املاک تجاری (بهویژه در مشمولین قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶)، نحوه تقسیم سرقفلی یا واگذاری سهمالارث سرقفلی به یک یا چند تن از ورثه است. موجران در برخی موارد با ادعای «تحقق انتقال به غیر بدون اذن مالک»، درصدد دادخواست تخلیه ملک تجاری و سقوط نصف حق کسب و پیشه برمیآیند.
۱. استمرار شخصیت متوفی در ورثه و نفی عنوان «انتقال به غیر»
قانونگذار در تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون سال ۱۳۵۶ و اداره کل حقوقی قوه قضائیه در نظریههای مشورتی فوق، سنگ بنای حقوقی متینی را گذاشتهاند: **وراث، قائممقام قانونی و قهری مستأجر متوفی هستند.** از نظر حقوقی، شخصیت مستأجر اولیه در قالب مجموعه وراث وی ادامه پیدا میکند. بنابراین، واگذاری سهم سرقفلی از سوی یک وارث به وارث دیگر یا اختصاص تمام سرقفلی به یکی از وراث در تقسیمنامه ماترک، «انتقال به غیر» تلقی نمیشود.
مفهوم «غیر» صرفاً شامل اشخاص غریبه و ثالث خارج از زمره وراث قانونی میشود. در نتیجه، **مالک (موجر) حق درخواست تخلیه به لحاظ انتقال به غیر را نخواهد داشت.**
۲. تکلیف دفاتر اسناد رسمی در تنظیم اسناد صلح بین ورثه
بر اساس این دکترین استوار حقوقی، دفاتر اسناد رسمی برای تنظیم «سند تقسیمنامه ماترک» یا «سند صلح حقوق سرقفلی مابین ورثه»، نیازی به استعلام رضایت یا جلب اذن مالک عین (موجر) ندارند و سند صلح داخلی میان ورثه کاملاً نافذ و معتبر است.
توصیه کارشناسی محضرچی: سردفتران محترم در زمان تنظیم اسناد انتقال سرقفلی میان وراث، ابتدا گواهی انحصار وراثت و گواهی مالیات بر ارث مربوطه را بررسی نموده و با احراز سمت قائممقامی ورثه، سند صلح حقوق را بدون الزام به جلب موافقت موجر تنظیم فرمایند.
مجموعه مقالات تخصصی سرقفلی (لینکهای داخلی):
- پست ۱: آراء ثبتی و مرزهای قانونی مزایده سرقفلی (رأی ۱۷۷۹)
- پست ۲: شرایط اذن مالک در صلح سرقفلی طبق قانون ۷۶ (بخشنامه ۲۶۸۰۴)
- پست ۳: ابطال اجراییه ثبتی در تمدید اجارههای قبل از سال ۶۵ (رأی وحدت رویه ۶۱۸)
- پست ۴: انتقال قهری و تقسیم سرقفلی میان ورثه بدون نیاز به اذن موجر (نظریه مشورتی)
- پست ۵: ضوابط صلح سرقفلی به شهرداریها و نهادهای دولتی در طرحهای تملیک (بخشنامه ۲۸۹۲)
- پست ۶: نحوه محاسبه و پرداخت حق مالکانه در مزایده قضایی سرقفلی (نظریه مشورتی ۱۴۰۱)
- پست ۷: عدم نیاز به پایانکار و صورتمجلس تفکیکی در صلح سرقفلی (نظر مشورتی کانون البرز)
- پست ۸: دستور تخلیه ملک تجاری سرقفلیدار و نحوه پرداخت قیمت عادله (نظریه مشورتی ۱۴۰۴)
- پست ۹: توقیف و مزایده سهم مشاعی سرقفلی بابت مهریه و حقوق سایر شرکا (نظریه مشورتی ۱۴۰۲)
3 دیدگاه. Leave new
آیا این نظریه مشورتی، قانون است و می توان به آن استناد نمود؟!
در پاسخ به پرسش شما، باید توجه داشت که نظریه مشورتی که توسط اداره حقوقی قوه قضائیه یا سایر مراجع حقوقی ارائه میشود، الزامآور نیست. این نظریات صرفاً دیدگاه کارشناسی است و بهعنوان راهنمای حقوقی برای قضات، وکلا، و سایر افراد حقوقی ارائه میشود.
قاضی در هنگام رسیدگی به یک پرونده، الزامی به تبعیت از این نظریهها ندارد و ممکن است استنباط متفاوتی از قانون داشته باشد.
وقتی نظریه مشورتی قوه قضائیه بخشنامه میشود در سازمان ثبت و اسناد کشور لازم الاجرا تلقی میشود