انتقال سرقفلی بین وراث: آیا به رضایت مالک نیاز است؟ (تحلیل کد ۷۴۹ بخشنامه‌های ثبتی)

انتقال حقِ کسب، پیشه یا تجارت (سرقفلی) بین ورثه مستأجر نیاز به کسب اجازه ندارد

بر اساس ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶، یکی از دلایل اصلی که به مالک حق درخواست تخلیه ملک تجاری را می‌دهد، انتقال مورد اجاره به «غیر» توسط مستأجر، بدون کسب رضایت مالک است. این اصل کلی، برای حفظ حقوق مالک وضع شده است. اما زمانی که مستأجر فوت می‌کند و حق کسب و پیشه او به ورثه‌اش به ارث می‌رسد، وضعیت پیچیده‌ای ایجاد می‌شود. آیا وراث می‌توانند سهم خود را به ورثه دیگر واگذار کنند؟ آیا این اقدام، مصداق انتقال به غیر است و به مالک حق تخلیه می‌دهد؟ این موضوع به قدری اهمیت داشته که در نظریه‌های مشورتی مختلفی به آن پرداخته شده و مجموعه بخشنامه‌های ثبتی نیز تحت کد ۷۴۹ به آن اشاره کرده است. در این مطلب، به بررسی جامع مبانی قانونی این موضوع می‌پردازیم.

اصل کلی: ممنوعیت انتقال به غیر بدون اذن مالک

مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶، مستأجر یک محل تجاری حق ندارد بدون داشتن حق انتقال، مورد اجاره را به شخص دیگری واگذار کند. در صورتی که مستأجر بدون رضایت مالک این کار را انجام دهد، مالک می‌تواند با مراجعه به دادگاه، حکم تخلیه ملک را بگیرد و در این حالت، تنها نصف مبلغ حق کسب و پیشه به مستأجر یا متصرف پرداخت خواهد شد.

سوال اصلی: آیا ورثه «غیر» محسوب می‌شوند؟

نقطه کلیدی بحث اینجا است که آیا وقتی حق کسب و پیشه به ورثه منتقل می‌شود، و یکی از ورثه سهم خود را به ورثه دیگر می‌فروشد یا صلح می‌کند، این عمل «انتقال به غیر» تلقی می‌شود؟ پاسخ قانون و رویه قضایی به این سوال منفی است.

مبنای قانونی اول: تبصره ۱ ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

این تبصره به صراحت تکلیف را مشخص کرده و سنگ بنای نظریه‌های بعدی است. در این تبصره آمده است:

«در صورتی که مستأجر بدون رعایت مقررات این ماده مورد اجاره را به دیگری واگذار نماید، موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت… تبصره ۱- در موارد مذکور در این ماده هرگاه مستأجر یا قائم‌مقام قانونی او تقاضای تجدیدنظر داشته باشد، دادگاه به تقاضای او رسیدگی و حکم صادر می‌کند. هرگاه در اجرای این ماده حق کسب یا پیشه یا تجارت به یک یا چند نفر از ورثه منتقل شود، یا به عبارت دیگر در سهم یک یا چند نفر از ورثه قرار گیرد، انتقال به غیر محسوب نشده و مالک نمی‌تواند برای تخلیه مورد اجاره از مقررات این قانون استفاده کند.»

این تبصره به وضوح بیان می‌کند که هرگونه جابجایی سهم سرقفلی بین خود ورثه، انتقال به غیر نیست.

مبنای قانونی دوم: نظریه مشورتی سال ۱۳۸۶ (کد ۷۴۹)

اداره کل امور حقوقی قوه قضائیه در پاسخ به استعلام کانون سردفتران و دفتریاران طی نظریه مشورتی شماره ۷/۱۱۱۷ مورخ ۱۳۸۶/۰۲/۲۹، با استناد به همین تبصره اعلام کرد:

«…نتیجه اینکه… تنظیم سند صلح سرقفلی موضوع استعلام نیاز به اذن مالک نمی‌باشد و وراث مجاز به انتقال بین خود می‌باشند.»

این نظریه تأکید می‌کند که ورثه می‌توانند با تنظیم سند رسمی (مانند صلح‌نامه)، سهم خود از سرقفلی را به یکدیگر منتقل کنند و این کار کاملاً قانونی و بدون نیاز به رضایت مالک است.

مبنای قانونی سوم: نظریه مشورتی سال ۱۳۹۳ (صلح سهم‌الارث سرقفلی)

در یک نظریه مشورتی دیگر به شماره ۷/۹۳/۲۷۲۱ مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۰۶، سناریوی مشخصی مطرح شد: سرقفلی مغازه‌ای پس از فوت مالک به دو ورثه (هر کدام سه دانگ) به ارث می‌رسد. یکی از ورثه سهم خود را بدون رضایت مالک به ورثه دیگر (شریک خود) منتقل می‌کند. آیا این امر موجب تخلیه می‌شود؟

پاسخ این نظریه نیز قاطعانه منفی بود:

«در فرضی که سرقفلی به ارث رسیده است، وراث می‌توانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) نمی‌باشد. اساساً انتقال مورد اجاره به غیر تحقق نیافته است…»

اصل حقوقی حاکم: استمرار شخصیت مستأجر در ورثه

دلیل اصلی تمام این قوانین و نظریات، یک اصل مهم حقوقی است: **شخصیت مستأجر متوفی در ورثه او ادامه پیدا می‌کند.** از دیدگاه قانون، ورثه به صورت قهری و قانونی، قائم‌مقام و جانشین مستأجر قبلی هستند. آن‌ها یک شخص خارجی و «غیر» محسوب نمی‌شوند. بنابراین، هرگونه جابجایی مال (در اینجا سرقفلی) بین خودشان، مانند جابجایی مال در جیب‌های مختلف یک شخص است و ماهیت آن یک تقسیم داخلی است، نه یک انتقال خارجی.

«غیر» به شخصی اطلاق می‌شود که خارج از دایره وراثت باشد و بخواهد به صورت قراردادی سرقفلی را از ورثه خریداری کند. در آن صورت، این انتقال مصداق «انتقال به غیر» بوده و نیازمند رضایت مالک خواهد بود.

متن کامل نظریه‌های مشورتی (مربوط به کد ۷۴۹ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی)

نظریه مشورتی شماره ۷/۱۱۱۷ مورخ ۱۳۸۶/۰۲/۲۹

چنانچه حق کسب یا پیشه یا تجارت محل کار به یک یا چند نفر از ورثه منتقل شود یا به عبارت دیگر در سهم یک یا چند نفر از ورثه قرار گیرد، انتقال به غیر محسوب نشده و مالک نمی‌تواند برای تخلیه مورد اجاره از مقررات این قانون استفاده کند. (تبصره یک ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۵۶) نتیجه اینکه بر فرض سؤال، تنظیم سند صلح سرقفلی موضوع استعلام نیاز به اذن مالک نمی‌باشد و وراث مجاز به انتقال بین خود می‌باشند.

نظریه مشورتی شماره ۷/۹۳/۲۷۲۱ مورخ ۱۳۹۳/۱۱/۰۶

چنانچه فردی براساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ مالکیت سرقفلی یک باب مغازه را در اختیار داشته و پس از فوت، دو نفر ورثه داشته است هر یک به طور قهری مالک سه دانگ سرقفلی می‌شوند. لیکن یکی از ورثه (شریک سه دانگ) سهم خود را بدون رضایت مالک به شریک دیگر انتقال دهد، آیا تخلیه به لحاظ انتقال به غیر مصداق دارد یا خیر؟

پاسخ: در فرضی که سرقفلی به ارث رسیده است، وراث می‌توانند در تقسیم ماترک، سرقفلی را هرگونه که توافق کنند در سهم خود قرار دهند و نیازی به رضایت و اجازه مالک (موجر) نمی‌باشد. اساساً انتقال مورد اجاره به غیر تحقق نیافته است؛ زیرا شخصیت مستأجر متوفی در ورثه ادامه یافته است و منظور از «غیر»، اشخاصی غیر از ورثه هستند که به صورت قراردادی سرقفلی مورد اجاره به آنها منتقل می‌شود.

نتیجه‌گیری

به طور خلاصه، قانون و رویه قضایی به صورت کاملاً شفاف مشخص کرده‌اند که ورثه قانونی مستأجر متوفی، در ارتباط با حق کسب و پیشه موروثی، «غیر» محسوب نمی‌شوند. آن‌ها قائم‌مقام قانونی متوفی هستند و می‌توانند آزادانه و بدون نیاز به کسب اذن یا رضایت از مالک ملک، سهم‌الارث خود از سرقفلی را در قالب صلح، فروش یا هر عقد دیگری به یکدیگر منتقل نمایند. این اقدام هیچ حقی برای مالک جهت طرح دعوای تخلیه به دلیل «انتقال به غیر» ایجاد نخواهد کرد.

آیا تجربه یا سوالی در زمینه سرقفلی موروثی و انتقال آن بین ورثه دارید؟ دیدگاه‌ها و پرسش‌های خود را در بخش نظرات با ما و سایر کاربران محترم محضرچی در میان بگذارید.