هیأت عمومی دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه شماره ۶۱۸، صدور اجراییه ثبتی برای تخلیه اماکن تجاری که تنظیم اجارهنامه جدید در آنها صرفاً جهت تمدید رابطه استیجاری سابق (قبل از سال ۱۳۶۵) بوده را غیرقانونی دانسته و حکم به ابطال اینگونه اجراییهها داده است.
متن رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور
رأی شماره ۶۱۸ – ۱۳۷۶/۰۶/۱۸ هیأت عمومی دیوان عالی کشور (ردیف ۹/۷۶)
مستنبط از ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب سال ۱۳۶۵ این است که قانون مزبور ناظر به عقود اجارهای است که بعد از تصویب آن قانون و ابتدائاً منعقد میشوند و شامل اماکن تجاری که سابقه اجاره به تاریخ قبل از تصویب قانون فوقالذکر داشتهاند نمیشود و لذا در مورد دعاوی مطروحه که به دلالت اسناد و اوراق پرونده مسبوق به رابطه استیجاری به تاریخ قبل از تصویب ماده واحده قانون مذکور میباشند و تنظیم اجارهنامههای جدید فیالواقع و نفسالامر به منظور تمدید و تجدید اجاره قبلی بوده است، صدور اجراییه از جانب دفتر اسناد رسمی مبنی بر تخلیه این قبیل محل کسب و پیشه مخالف قانون است.
به این کیفیت رأی دادگاه حقوقی یک تهران که بر تأیید حکم دادگاه حقوقی ۲ اصدار یافته و مبتنی بر ابطال اجراییه صادره در این زمینه میباشد، صحیح و موافق موازین قانونی تشخیص میگردد. این رأی به موجب ماده ۳ از مواد اضافه شده به قانون آئین دادرسی کیفری مصوب سال ۱۳۳۷ برای دادگاهها در موارد مشابه لازمالاتباع است.
کد ۵۵۰ مجموعه بخشنامههای ثبتی | ردیف ۹/۷۶ – رأی شماره ۶۱۸.
پانوشت قوانین و مقررات مرتبط
ماده واحده قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۶۵/۰۸/۱۵): از تاریخ تصویب این قانون کلیه اماکن استیجاری که با سند رسمی بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیشپرداخت به اجاره واگذار میشود در رأس انقضاء مدت اجاره، مستأجر موظف به تخلیه آن میباشد… در صورت تخلف دوایر اجرای ثبت مکلف به اجرای مفاد قانون هستند.
مصوبه ۱۳۶۹/۱۰/۲۵ مجمع تشخیص مصلحت نظام: در مورد حق کسب یا پیشه یا تجارت مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب دوم مرداد ماه ۱۳۵۶ عمل شود. ماده واحده الحاقیه مصوب ۱۳۶۵ به قوت خود باقی است.
ماده ۱۱ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶/۰۵/۲۶: اماکنی که قبل از تصویب این قانون به اجاره داده شده از شمول این قانون مستثنی و حسب مورد مشمول مقررات حاکم بر آن خواهند بود.
شناسنامه فنی و حقوقی رأی وحدت رویه شماره ۶۱۸
| شاخص حقوقی / قضایی | جزئیات مستندات صادره |
|---|---|
| مرجع صادرکننده رأی | هیأت عمومی دیوان عالی کشور (رأی وحدت رویه قضایی) |
| شماره و تاریخ صدور رأی | رأی شماره ۶۱۸ مورخ ۱۳۷۶/۰۶/۱۸ (ردیف ۹/۷۶) |
| قانون موضوع تفسیر | ماده واحده الحاقی به قانون روابط موجر و مستأجر (مصوب ۱۳۶۵/۰۸/۱۵) |
| حکم صریح رأی دیوان عالی | ابطال اجراییه ثبتی تخلیه در صورت مسبوق بودن اجاره رسمی به رابطه استیجاری قبل از سال ۱۳۶۵ |
تحلیل حقوقی و رویه ثبتی عدم صدور اجراییه تخلیه (دیدگاه اختصاصی محضرچی)
ماده واحده الحاقی مصوب سال ۱۳۶۵ به موجران این امکان را میداد که در اجارهنامههای رسمیِ فاقد سرقفلی، پس از انقضای مدت، مستقیماً از طریق دوایر اجرای ثبت اسناد رسمی دستور تخلیه بگیرند. این امر موجب شد برخی موجران که املاک تجاری آنها دارای سابقه اجاره قدیمی (قبل از سال ۱۳۶۵) و واجد «حق کسب و پیشه یا تجارت» بود، در هنگام تمدید رسمی قرارداد، از این ماده واحده سوءاستفاده کرده و بدون پرداخت حق کسب و پیشه، تقاضای صدور اجراییه ثبتی برای تخلیه مستأجر نمایند.
۱. ضابطه احراز «مسبوق بودن اجاره» و بطلان اجراییه ثبتی
دیوان عالی کشور در رأی وحدت رویه ۶۱۸ با تبیین قصد واقعی قانونگذار، صراحتاً اعلام کرد که ماده واحده سال ۱۳۶۵ صرفاً ناظر بر عقودی است که **ابتدائاً و برای اولین بار** بعد از سال ۱۳۶۵ منعقد شدهاند. بنابراین، هرگاه اجارهنامه رسمی پس از سال ۱۳۶۵ تنظیم شده باشد اما مدارک و اوراق پرونده نشان دهد که معامله در واقع تمدید یا تجدید همان رابطه استیجاری قبل از سال ۱۳۶۵ است، مستأجر دارای «حق کسب و پیشه یا تجارت» (موضوع قانون ۱۳۵۶) میباشد.
در چنین مواردی، **دفاتر اسناد رسمی و دوایر اجرای ثبت حق صدور و اجرای دستور تخلیه را ندارند** و در صورت صدور اجراییه، دادگاهها مکلفند حکم به ابطال اجراییه ثبتی صادر نمایند.
۲. ارتباط با سایر قوانین و رویههای استیجاری
- شمول قانون ۱۳۵۶: کلیه املاک تجاری که سابقه اجاره آنها به قبل از سال ۱۳۶۵ بازمیگردد، کماکان مشمول حمایتی قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و مصوبه ۱۳۶۹ مجمع تشخیص مصلحت نظام هستند.
- عدم تسری به قانون ۱۳۷۶: شایان ذکر است مطابق ماده ۱۱ قانون سال ۱۳۷۶، این سناریوهای قدیمی از شمول قانون ۱۳۷۶ کاملاً مستثنی هستند و احکام تخلیه سریع اجرا در آنها جاری نمیشود.
توصیه کارشناسی محضرچی به سردفتران و صاحبان کسب و کار: در صورتی که موجر بر اساس اجارهنامههای رسمی تمدیدی تقاضای صدور اجراییه ثبتی نماید، پایش سابقه رابطه استیجاری و تاریخ اولیه تصرف مستأجر جهت جلوگیری از صدور اجراییه خلاف قانون الزامی است.
مجموعه مقالات تخصصی سرقفلی (لینکهای داخلی):
- پست ۱: آراء ثبتی و مرزهای قانونی مزایده سرقفلی (رأی ۱۷۷۹)
- پست ۲: شرایط اذن مالک در صلح سرقفلی طبق قانون ۷۶ (بخشنامه ۲۶۸۰۴)
- پست ۳: ابطال اجراییه ثبتی در تمدید اجارههای قبل از سال ۶۵ (رأی وحدت رویه ۶۱۸)
- پست ۴: انتقال قهری و تقسیم سرقفلی میان ورثه بدون نیاز به اذن موجر (نظریه مشورتی)
- پست ۵: ضوابط صلح سرقفلی به شهرداریها و نهادهای دولتی در طرحهای تملیک (بخشنامه ۲۸۹۲)
- پست ۶: نحوه محاسبه و پرداخت حق مالکانه در مزایده قضایی سرقفلی (نظریه مشورتی ۱۴۰۱)
- پست ۷: عدم نیاز به پایانکار و صورتمجلس تفکیکی در صلح سرقفلی (نظر مشورتی کانون البرز)
- پست ۸: دستور تخلیه ملک تجاری سرقفلیدار و نحوه پرداخت قیمت عادله (نظریه مشورتی ۱۴۰۴)
- پست ۹: توقیف و مزایده سهم مشاعی سرقفلی بابت مهریه و حقوق سایر شرکا (نظریه مشورتی ۱۴۰۲)
