بررسی لزوم یا عدم لزوم اذن مالک در صلح سرقفلی (تحلیل ماده ۶ قانون ۱۳۷۶ و بخشنامه ۲۶۸۰۴)

شناسنامه فنی و حقوقی بخشنامه شماره ۲۶۸۰۴

تحلیل حقوقی و رویه ثبتی اذن موجر در انتقال سرقفلی (دیدگاه اختصاصی محضرچی)

یکی از مهم‌ترین نقاط تمایز نظام حقوقی «قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶» با «قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۷۶»، اصلِ در اختیار داشتن «حق انتقال به غیر» است. در قانون سال ۱۳۵۶، اصل بر ممنوعیت انتقال به غیر بود مگر اینکه صراحتاً به مستأجر داده شده باشد؛ در حالی که در قانون سال ۱۳۷۶، اصل بر آزادی انتقال است مگر اینکه در متن قرارداد اجاره، حق انتقال به غیر صراحتاً از مستأجر سلب شده باشد.

۱. تفکیک روابط استیجاری قانون ۱۳۷۶ و تکالیف دفاتر اسناد رسمی

بر اساس رای کمیسیون وحدت رویه کانون سردفتران (ردیف ۱۷۹)، در قراردادهای استیجاری مشمول قانون ۱۳۷۶، اگر در سند اجاره شرط عدم انتقال قید نشده باشد، مستأجر می‌تواند در اثنای مدت اجاره، حق سرقفلی خود را در قالب سند «صلح حقوق سرقفلی» به شخص ثالث واگذار کند. در این فرض، **دفترخانه اسناد رسمی هیچ‌گونه تکلیفی برای اخذ اذن مجزا یا جلب رضایت مالک (موجر) ندارد** و سند صلح بدون حضور یا امضای مالک تنظیم می‌گردد.

۲. استثناها و مرزهای قانونی

• سلب حق انتقال: اگر در اجاره‌نامه اولیه، حق انتقال به غیر صراحتاً منفی یا سلب شده باشد، تنظیم سند صلح بدون اخذ موافقت کتبی و رسمی موجر ممنوع است.
• شمول قوانین سابق (قانون ۱۳۵۶): مفاد این بخشنامه صرفاً ناظر بر روابط استیجاری قانون ۱۳۷۶ است و به هیچ عنوان قابل تسری به منافع و حق کسب و پیشه مشمول قانون ۱۳۵۶ نیست.
• انتقال قهری به ورثه: شایان ذکر است که در انتقال‌های قهری ناشی از فوت مستأجر، قواعد خاصی حاکم است که حتی در قانون ۱۳۵۶ نیز نیازی به اذن موجر ندارد.

توصیه کارشناسی محضرچی به همکاران سردفتر: در زمان تنظیم سند صلح سرقفلی، حتماً تاریخ انعقاد قرارداد اجاره اصلی و شمول قانون ۱۳۷۶ را احراز نموده و بندهای ناظر بر حق انتقال به غیر را دقیقاً پایش فرمایید تا از بروز دعاوی بعدی جلوگیری شود.

مجموعه مقالات تخصصی سرقفلی (لینک‌های داخلی):

• پست ۱: آراء ثبتی و مرزهای قانونی مزایده سرقفلی (رأی ۱۷۷۹)
• پست ۲: شرایط اذن مالک در صلح سرقفلی طبق قانون ۷۶ (بخشنامه ۲۶۸۰۴)
• پست ۳: ابطال اجراییه ثبتی در تمدید اجاره‌های قبل از سال ۶۵ (رأی وحدت رویه ۶۱۸)
• پست ۴: انتقال قهری و تقسیم سرقفلی میان ورثه بدون نیاز به اذن موجر (نظریه مشورتی)
• پست ۵: ضوابط صلح سرقفلی به شهرداری‌ها و نهادهای دولتی در طرح‌های تملیک (بخشنامه ۲۸۹۲)
• پست ۶: نحوه محاسبه و پرداخت حق مالکانه در مزایده قضایی سرقفلی (نظریه مشورتی ۱۴۰۱)
• پست ۷: عدم نیاز به پایان‌کار و صورتمجلس تفکیکی در صلح سرقفلی (نظر مشورتی کانون البرز)
• پست ۸: دستور تخلیه ملک تجاری سرقفلی‌دار و نحوه پرداخت قیمت عادله (نظریه مشورتی ۱۴۰۴)
• پست ۹: توقیف و مزایده سهم مشاعی سرقفلی بابت مهریه و حقوق سایر شرکا (نظریه مشورتی ۱۴۰۲)