بر اساس رای وحدت رویه شماره ۱۸۷ کانون سردفتران و دفتریاران، در اسناد اقرارنامه اصلاح ثمن معامله از ارزش معاملاتی به ارزش واقعی، به دلیل وصول قبلی حقالثبت بر مبنای ارزش معاملاتی، حقالثبت مجددی تعلق نمیگیرد و حقالتحریر بر اساس مابهالتفاوت ارزش واقعی و معاملاتی طبق تعرفه وصول میشود.
متن رای وحدت رویه کانون سردفتران (ردیف ۱۸۷)
پرسش: «مأخذ حقالثبت و حقالتحریر سند اقرارنامه رسمی که در پیرو سند قطعی غیرمنقول به تقاضای متعاملین جهت اصلاح مبلغ سند قطعی غیرمنقول که بر اساس ارزش معاملاتی تنظیم گردیده است و مقرر است مطابق ارزش واقعی اصلاح گردد را اعلام نمایید؟»
رأی: مأخذ محاسبه و وصول حقالثبت اسناد راجع به اموال غیرمنقول مطابق بند (ع) ماده (۱) قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۳، ارزش معاملاتی است که توسط حوزه مالیاتی محل اعلام میگردد. بنابراین در مانحنفیه حقالثبت سند قبلاً وصول گردیده است و نسبت به مابهالتفاوت ارزش واقعی و ارزش معاملاتی مطابق دستورالعمل تعرفه حقالتحریر محاسبه و دریافت خواهد شد.
بند (۳) بخشنامه شماره ۵۱/۳۱۸۷۷ مورخ ۱۳۸۶/۱۰/۱۵ کانون سردفتران و دفتریاران مؤیده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به موجب نامه شماره ۳۴/۱۲۹۲۳ مورخ ۱۳۸۶/۰۶/۲۷ اداره کل امور اسناد و سردفتران.
شناسنامه فنی رای وحدت رویه شماره ۱۸۷
| شاخص حقوقی و ثبتی | مشخصات مستند |
|---|---|
| ردیف رای وحدت رویه | رای شماره ۱۸۷ کانون سردفتران و دفتریاران |
| بخشنامه مبنایی کانون | بند (۳) بخشنامه شماره ۵۱/۳۱۸۷۷ مورخ ۱۳۸۶/۱۰/۱۵ |
| نامه تاییدیه سازمان ثبت | شماره ۳۴/۱۲۹۲۳ مورخ ۱۳۸۶/۰۶/۲۷ اداره کل امور اسناد |
| مخاطبان اجرایی | کلیه دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور |
| موضوع اصلی | تعیین مأخذ حقالثبت و حقالتحریر در اصلاح ثمن سند قطعی به مبلغ واقعی |
تحلیل حقوقی و رویه عملیاتی دفاتر اسناد رسمی (دیدگاه تخصصی محضرچی)
در رویه تنظیمی اسناد قطعی غیرمنقول، در بسیاری از موارد قیمت مندرج در متن سند به دلیل مأخذ محاسبه حقوق دولتی، بر مبنای «ارزش معاملاتی املاک» (موضوع ماده ۶۴ قانون مالیاتهای مستقیم) قید میشد. حال اگر متعاملین متعاقباً بنا به دلایلی (مانند ارائه به مراجع قضایی، سفارتخانهها، یا امور مالیاتی و بانکی) تقاضای تنظیم سند اقرارنامهای برای اصلاح ثمن معامله به «ارزش واقعی معامله» را داشته باشند، این سوال مطرح میشود که هزینههای ثبتی آن چگونه محاسبه خواهد شد؟
۱. وضعیت حقالثبت (حقوق دولتی)
بر اساس بند (ع) ماده ۱ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت مصوب ۱۳۷۳، مأخذ قانونی وصول حقالثبت در کلیه اسناد راجع به اموال غیرمنقول، «ارزش معاملاتی اعلامی از سوی اداره امور مالیاتی» است. از آنجا که در زمان تنظیم سند قطعی اصلی، حقالثبت قانونی ملک بر اساس ارزش معاملاتی یکبار به طور کامل وصول شده است، تنظیم سند اقرارنامه اصلاحی جدید موجبی برای اخذ مجدد حقالثبت نخواهد بود.
۲. وضعیت حقالتحریر (دستورالعمل و تعرفه دفاتر)
برخلاف حقالثبت، حقالتحریر تابع «ارزش واقعی معامله» مندرج در سند یا اقرارنامه است. رای وحدت رویه شماره ۱۸۷ صراحتاً مقرر داشته که در اینگونه اسناد، حقالتحریر باید بر مبنای «مابهالتفاوت ارزش واقعی جدید و ارزش معاملاتی قبلی» و طبق جدول تعرفه حقالتحریر اسناد مالی محاسبه و وصول گردد.
مستندات و مواد قانونی مرتبط
مبانی قانونی مورد استناد در این رویه عبارتند از:
- بند (ع) ماده ۱ قانون وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین (مصوب ۱۳۷۳): تعیین ارزش معاملاتی املاک به عنوان مأخذ قانونی وصول حقالثبت اسناد غیرمنقول.
- تبصره ۳ ماده ۶۴ اصلاحی قانون مالیاتهای مستقیم: ضوابط تعیین ارزش معاملاتی املاک جهت عوارض و وجوه دولتی.
- دستورالعمل و جدول تعرفه حقالتحریر دفاتر اسناد رسمی: نحوه محاسبه حقالتحریر اسناد مالی بر اساس ثمن واقعی.
