بر اساس رای وحدت رویه ردیف ۱۹۲ کانون سردفتران، تکلیف دفاتر اسناد رسمی در استعلام کاربری مسکونی موضوع قانون منع فروش اراضی فاقد کاربری مسکونی اسقاط شده است. با این حال، در نظام حقوقی کنونی، الزامات نوین قانون الزام به ثبت رسمی، نحوه استعلام الکترونیکی از دستگاههای اجرایی را دگرگون کرده است.
متن رای وحدت رویه ردیف 192 کانون سردفتران و دفتریاران
سوال: «با توجه به مواد (۲ و ۴) قانون منع فروش اراضی فاقد کاربری مسکونی، آیا دفاتر اسناد رسمی هنگام تنظیم اسناد اراضی، تکلیف به اخذ گواهی از شهرداری یا دهیاری یا سازمان زمین شهری دارند یا خیر؟»
رأی: با توجه به اینکه تکلیف دفاتر اسناد رسمی در اجرای قانون منع فروش اراضی فاقد کاربری مسکونی به موجب ماده (۸) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۵/۰۵/۲۴ مجلس شورای اسلامی اسقاط گردیده است، لذا در خصوص مورد تکلیفی بر عهده دفاتر اسناد رسمی متصور نمیباشد.
بند دوم (قسمت آخر) بخشنامه شماره ۵۳/۲۲۰۵ مورخ ۱۳۸۹/۰۳/۲۲ کانون سردفتران و دفتریاران مؤید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به موجب نامه شماره ۸۹/۲۹۳۴۹ مورخه ۱۳۸۹/۰۲/۲۲ اداره کل دفتر حقوقی و امور بینالملل و دبیر شورای هماهنگی امور حقوقی.
شناسنامه فنی رای وحدت رویه شماره ۱۹۲
| شاخص ثبتی و حقوقی | مشخصات مستند ثبتی |
|---|---|
| ردیف رای وحدت رویه | رای شماره ۱۹۲ کانون سردفتران و دفتریاران |
| بخشنامه مبنایی کانون | بند دوم (قسمت آخر) بخشنامه شماره ۵۳/۲۲۰۵ مورخ ۱۳۸۹/۰۳/۲۲ |
| نامه تاییدیه سازمان ثبت | شماره ۸۹/۲۹۳۴۹ مورخ ۱۳۸۹/۰۲/۲۲ اداره کل دفتر حقوقی |
| مخاطبان اجرایی | کلیه دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور |
| موضوع بنیادین رویه | عدم تکلیف دفاتر به استعلام سنتی گواهی کاربری مسکونی اراضی |
تحلیل حقوقی و سیر تطور استعلامات کاربری اراضی (دیدگاه تخصصی محضرچی)
قانونگذار در سال ۱۳۸۱ با تصویب «قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی»، تکالیف سختگیریهایی را بر مراجع واگذارکننده و دفاتر اسناد رسمی بار کرد. هدف اولیه این قانون (به ویژه مواد ۲ و ۳) این بود که پیش از نقل و انتقال زمین به اشخاص حقیقی، حقوقی یا تعاونیهای مسکن، گواهی کتبی بلامانع بودن احداث واحدهای مسکونی و نوع کاربری زمین از شهرداری یا مسکن و شهرسازی اخذ شود تا از خرید و فروش اراضی کشاورزی و معوضهای فاقد کاربری به نام زمین مسکونی جلوگیری به عمل آید.
با این حال، این سیستم استعلام فیزیکی و سنتی به دلیل ایجاد بوروکراسی شدید، در زمان تصویب قانون تسهیل تنظیم اسناد مصوب ۱۳۸۵ بازنگری شد. کمیسیون وحدت رویه کانون در رای ردیف ۱۹۲ صراحتاً اعلام کرد که طبق ماده ۸ قانون تسهیل، این تکلیفِ ویژه از دوش دفاتر اسناد رسمی ساقط گردیده و مراجعین نیازی به ارائه گواهیهای فیزیکی مجزا تحت این عنوان ندارند.
امروزه با استقرار نظام نوین قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳)، این رویه وارد فاز الکترونیک و حاکمیتی کاملاً جدیدی شده است که همکاران سردفتر و حقوقدانان باید به آن توجه داشته باشند:
- تحول رویه به موجب ماده ۶ قانون الزام: بر اساس قانون جدید، دیگر فرآیندی به نام استعلامهای سنتی یا رها کردن فرآیند احراز وجود ندارد. کلیه دستگاههای اجرایی (از جمله شهرداریها، دهیاریها و راه و شهرسازی) که نقل و انتقال ملک مستند به قوانین آنها منوط به اعلام نظر است، مکلفند به صورت برخط و آنی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل شوند و پاسخ استعلام را ارسال کنند.
- ضمانتاجرای عدم پاسخدهی مراجع دولتی: طبق ماده ۶ قانون الزام، در صورتی که سامانههای دولتی مربوطه به صورت آنی پاسخ استعلام کاربری یا موافقت خود را ارسال نکنند، این امر قانوناً به منزله جواز انجام معامله تلقی خواهد شد. در این حالت، سردفتر مکلف است به درخواست متعاملین سند رسمی انتقال را تنظیم کند و مسئولیت صدمات یا تخلفات احتمالی بر عهده مقام اداری متخلف خواهد بود (تبصره ۱ ماده ۶ – مجازات بند د ماده ۹ قانون تخلفات اداری).
- مهلت ویژه پلاکهای فاقد کاداستر کامل (تبصره ۲): تنها استثنای این فوریت آنی، مربوط به پلاکهای ثبتی اصلی است که قانون جامع حدنگار (کاداستر) هنوز به صورت ۱۰۰ درصد در آنها اجرا نشده است. در این نقاط، به وزارتخانههای جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی حداکثر مهلت یکماهه برای اعلام نظر داده شده است و پس از انقضای این مهلت، باز هم دست سردفتر برای تنظیم سند باز خواهد بود.
نتیجهگیری راهبردی محضرچی: مفاد رای وحدت رویه ۱۹۲ مبنی بر عدم تکلیف دفاتر به پیگیری فیزیکی گواهیهای قانون منع فروش سال ۱۳۸۱، امروزه در پرتو ماده ۶ قانون الزام به یک رویه سیستمی تبدیل شده است. تکالیف احراز شرایط کاربری اراضی کاملاً به وبسرویسهای آنی منتقل شده و قطعی یا عدم پاسخدهی ارگانهای دولتی، مانع از تنظیم سند رسمی شهروندان نخواهد بود.
مستندات و مواد قانونی مرتبط
مبانی قانونی مورد استناد در این تحلیل عبارتند از:
- ماده ۸ قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی (مصوب ۱۳۸۵/۰۵/۲۴): مبنای اولیه اسقاط تکالیف سنتی دفاتر در خصوص قانون منع فروش اراضی.
- مواد ۲ و ۳ قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن (مصوب ۱۳۸۱): ضوابط اولیه الزام به اخذ گواهی کتبی از شهرداری و سازمان مسکن و شهرسازی.
- ماده ۶ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳): قانون حاکم بر لزوم ارسال آنی پاسخ استعلامات مراجع اجرایی و تبیین آثار حقوقی عدم پاسخدهی سامانهها.
- بند «د» ماده ۹ قانون رسیدگی به تخلفات اداری (مصوب ۱۳۷۲): تنبیهات انضباطی بار شده بر کارمندان و مقامات متخلف دولتی در صورت تاخیر در پاسخ به استعلامات برخط.
پیشنهاد مطالعه: برای پایش تفصیلی ضمانتاجراهای ناظر بر عدم پاسخ سامانههای دارایی و بیمه، مقاله راهبردی «اتمام حجت قوه قضائیه با دستگاههای دولتی در خصوص پاسخ آنی به استعلامات قانون الزام» را در سایت بخوانید.
