رای وحدت رویه ردیف ۲۰۶ کانون سردفتران و دفتریاران تکلیف دفاتر اسناد رسمی را در خصوص ضرورت استعلام از سازمان مسکن و شهرسازی روشن کرده است. بر این اساس، در صورت احراز موقعیت ملک در داخل یا خارج از محدوده شهر از طریق گواهی شهرداری یا جهاد کشاورزی، استعلام موازی منتفی خواهد بود.
متن رای وحدت رویه و مستندات ثبتی
ردیف ۲۰۶ آرا وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران:
سئوال: در مورد دستور موضوع تبصره یک ماده (۴) آییننامه قانون تسهیل… مبنی بر اینکه دفاتر اسناد رسمی برخلاف قانون، مکلف به استعلام از ادارات مسکن و شهرسازی گردیدهاند، آیا اگر شهرداری گواهی نماید که پلاک، داخل محدوده قانونی شهر است و یا از جهاد کشاورزی استعلام گردید، آیا موضوع استعلام مذکور منتفی خواهد بود یا خیر؟
رأی: چنانچه مدارک و مستندات ابرازی از سوی متعاملین و یا گواهیهای صادره از سوی مراجع رسمی مانند شهرداری و جهاد کشاورزی نشاندهنده محل و موقعیت قطعه زمین مورد معامله حاکی از داخل یا خارج از محدوده شهر بودن باشد، با توجه به تبصره (۲) ماده (۴) آییننامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد مصوب ۱۳۸۶ نیاز به استعلام از سازمان مسکن و شهرسازی نمیباشد.
(قسمت اول بخشنامه شماره ۶۱/۲۸۹۷ مورخ ۱۳۸۹/۰۴/۰۶ کانون سردفتران و دفتریاران مؤید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به موجب نامه شماره ۸۹/۴۶۱۶۸ – ۱۳۸۹/۰۳/۲۲ اداره کل دفتر حقوقی و امور بینالملل)
شناسنامه رای وحدت رویه
| شاخص حقوقی و ثبتی | مشخصات مستند |
|---|---|
| ردیف رای وحدت رویه | رای شماره ۲۰۶ کانون سردفتران |
| ابلاغیه رسمی کانون | بخشنامه شماره ۶۱/۲۸۹۷ مورخ ۱۳۸۹/۰۴/۰۶ |
| تاییدیه سازمان ثبت | نامه شماره ۸۹/۴۶۱۶۸ مورخ ۱۳۸۹/۰۳/۲۲ اداره کل حقوقی |
| مخاطبان اجرایی | دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور |
| موضوع بنیادین | منع استعلام موازی از مسکن و شهرسازی در صورت احراز موقعیت محدوده ملک |
تحلیل کارشناسی رویه و رفع موازیکاری اداری (دیدگاه تخصصی محضرچی)
یکی از گلایههای همیشگی مراجعین و سردفتران در فرآیند تنظیم سند رسمی اراضی، بوروکراسی ناشی از استعلامهای موازی و تکراری بوده است. آییننامه اجرایی قانون تسهیل تنظیم اسناد مصوب ۱۳۸۵ در ابتدا تکلیفی را بر عهده دفاتر نهاده بود که برای تعیین وضعیت پلاک ثبتی از حیث قرارگیری در محدوده یا حریم شهر، الزاماً از سازمان مسکن و شهرسازی استعلام صورت گیرد. این بند عملاً نوعی تداخل وظایف با ارگانهای متولی اصلی محدوده (شهرداری و جهاد کشاورزی) ایجاد میکرد.
رای وحدت رویه ردیف ۲۰۶ با اتکا به قواعد تفسیر منطقی و تکیه بر تبصرههای اصلاحی، این معضل را برای مراجعین ثبتی بدین ترتیب مرتفع نموده است:
- اعتبار گواهیهای جایگزین: اگر متعاملین مدارکی ارائه دهند یا گواهی از شهرداری (مبنی بر داخل محدوده بودن) یا پاسخ استعلام از جهاد کشاورزی (مبنی بر خارج از محدوده و حریم بودن زمین) در پرونده موجود باشد، پلاک ثبتی تعیین تکلیف شده است.
- منع تحصیل حاصل و استعلام عبث: وقتی مراجع رسمی و قانونیِ متولی محدوده، موقعیت قطعه زمین را رسماً گواهی کردهاند، مکلف کردن دفترخانه به ارسال استعلام مجدد به سازمان مسکن و شهرسازی، مصداق بارز بوروکراسی زائد و تحمیل هزینه و زمان اضافی به شهروندان است.
- املاک دارای سند باغ یا اعیانی: بر اساس ملاک تبصره ۲ آییننامه، چنانچه ملک دارای سند مالکیت به صورت باغ مشجر، اراضی مشخص کشاورزی یا دارای اعیانی احراز شده باشد و یا سابقه استعلام قبلی در سیستم ثبت موجود باشد، نیازی به استعلام دوباره درباره وضعیت محدوده یا موات بودن نخواهد بود.
راهبرد کاربردی برای همکاران سردفتر: در مواجهه با اسناد انتقال اراضی، پیش از ارسال استعلام به سازمان مسکن و شهرسازی، ابتدا اسناد مالکیت و گواهیهای ارسالی شهرداری یا مفاصاحسابهای جهاد کشاورزی را پایش کنید. در صورت تکافوی مراجع مزبور، مستند به رای ۲۰۸ و ۲۰۶، فرآیند سند را بدون بوروکراسی مسکن و شهرسازی پیش ببرید.
مستندات و مواد قانونی مرتبط
مبانی حقوقی مورد استناد در این رای شامل موارد زیر است:
- ماده ۱ قانون تسهیل تنظیم اسناد و دفاتر اسناد رسمی (مصوب ۱۳۸۵): قانون پایه نظام استعلامی دفاتر اسناد رسمی.
- تبصره ۱ و ۲ ماده ۲ (یا ۴) آییننامه اجرایی قانون تسهیل مصوب ۱۳۸۶/۱۲/۲۷: ضوابط ناظر بر استعلام محدوده و حریم شهرها و استثناآت آن.
- تبصره ۸ ماده ۱۰۰ قانون شهرداریها: حدود صلاحیت شهرداریها در گواهی وضعیت بنا و محدوده قانونی شهری.
