بر اساس بخشنامه شماره ۵۷/۲۸۹۲ کانون سردفتران و دفتریاران، در اجرای طرحهای تملیک اراضی توسط شهرداریها و دستگاههای دولتی، تنظیم سند صلح حقوق سرقفلی و کسب و پیشه به نهاد تملککننده بدون حضور و رضایت مالک عین بلامانع است.
متن رای و بخشنامه کانون سردفتران و دفتریاران
سؤال: در راستای اجرای طرحهای تملیک شهرداری و دولت، چنانچه صاحب حق سرقفلی (در مواردی که غیر از مالک عین میباشد) و کسب و پیشه یا تجارت بخواهد حق خود را بدون حضور مالک عین به شهرداری یا نهاد دولتی صلح و منتقل نماید، آیا دفتر اسناد رسمی میتواند بدون حضور مالک عین مبادرت به تنظیم سند نماید؟
رأی: چنانچه مستأجر به موجب سند رسمی صاحب حق کسب و پیشه یا تجارت و یا حق سرقفلی باشد و به شرح رأی هیأت موضوع ماده (۲) لایحه قانونی اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداریها مصوب ۱۳۵۸/۰۹/۰۲ نظر به تملک داده شده و ملک مورد نظر در طرح واقع شده باشد، تنظیم سند صلح حقوق و انتقال حقوق مزبور توسط مستأجر به شهرداری و یا نهاد دولتی تملککننده بلامانع بوده و نیازی به حضور و اعلام رضایت مالک نخواهد بود و سردفتر پس از تنظیم سند باید مراتب را به دفتر اسناد رسمی تنظیمکننده سند اجاره یا انتقال سرقفلی قبلی اعلام نماید.
بخشنامه شماره ۵۷/۲۸۹۲ مورخ ۱۳۸۹/۰۴/۰۶ کانون سردفتران و دفتریاران مؤیده سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به موجب نامه شماره ۸۹/۴۶۱۶۸ – ۱۳۸۹/۰۳/۲۲ اداره کل دفتر حقوقی و امور بینالملل سازمان ثبت | ردیف ۲۰۱ مجموعه بخشنامههای ثبتی.
پانوشت قانونی: لایحه قانونی نحوه خرید و تملک اراضی و املاک برای اجرای برنامههای عمومی، عمرانی و نظامی دولت (مصوب ۱۳۵۸/۱۱/۱۷)
بر اساس مقررات این لایحه قانونی، هرگاه دستگاههای اجرایی، شهرداریها یا نهادهای دولتی برای اجرای طرحهای مصوب عمومی و عمرانی نیاز به تملک املاکی داشته باشند که دارای حقوق کسب و پیشه، تجارت یا سرقفلی است، حقوق مالی صاحبان سرقفلی بهطور مجزا ارزیابی شده و طبق ضوابط قانونی به آنان پرداخت یا صلح میگردد تا تعویق در اجرای طرحهای عمومی رخ ندهد.
شناسنامه فنی و حقوقی بخشنامه شماره ۲۸۹۲
| شاخص حقوقی / ثبتی | جزئیات مستندات ابلاغی |
|---|---|
| بخشنامه مبنایی کانون سردفتران | بخشنامه شماره ۵۷/۲۸۹۲ مورخ ۱۳۸۹/۰۴/۰۶ (ردیف ۲۰۱) |
| نامه تاییدیه سازمان ثبت | شماره ۸۹/۴۶۱۶۸ مورخ ۱۳۸۹/۰۳/۲۲ اداره کل دفتر حقوقی |
| قانون بالادستی مرجع | ماده ۲ لایحه قانونی تملک اراضی مورد احتیاج دولت و شهرداریها (مصوب ۱۳۵۸) |
| حکم ثبتی و تکالیف سردفتر | تنظیم سند صلح سرقفلی بدون حضور مالک + اعلام مراتب به دفترخانه تنظیمکننده سند قبلی |
تحلیل حقوقی و رویه ثبتی تملیک سرقفلی در طرحهای عمومی (دیدگاه اختصاصی محضرچی)
یکی از موارد استثنایی که بر اصل لزوم اذن مالک در انتقال سرقفلی حاکم است، قرار گرفتن ملک تجاری در طرحهای عمرانی، تعریض خیابان و تملیک شهرداریها یا دستگاههای دولتی است. در این فرآیند، تقدم منفعت عمومی و ضرورت تسریع در اجرای طرحهای شهری ایجاب میکند که حقوق مالی مستأجران و صاحبان حق کسب و پیشه یا سرقفلی بدون بوروکراسی یا ممانعت احتمالی مالکان عین، بازخرید و صلح گردد.
۱. ترجیح اراده حاکمیتی در طرحهای تملیک و معافیت از اذن موجر
بر اساس بخشنامه ردیف ۲۰۱ کانون سردفتران، چنانچه رای هیأت قانونی ماده ۲ لایحه تملک مبنی بر وقوع ملک در طرح عمرانی صادر شده باشد، مستأجری که دارای سند رسمی سرقفلی یا اجاره رسمی است میتواند مستقیماً حقوق سرقفلی خود را به شهرداری یا نهاد دولتی مجری طرح صلح نماید. عدم حضور، عدم رضایت یا حتی مخالفت مالک عین (موجر)، مانعی برای تنظیم سند رسمی صلح حقوق سرقفلی نخواهد بود.
۲. تکالیف انتظامی و ثبتی سردفتر اسناد رسمی
- احراز وقوع ملک در طرح: سردفتر مکلف است رای هیأت موضوع ماده ۲ لایحه قانونی تملک اراضی و مستندات رسمی تملک شهرداری/دولت را پایش نماید.
- تنظیم سند صلح حقوق: سند رسمی انتقال در قالب «صلح حقوق کسب و پیشه و سرقفلی» به نام نهاد تملککننده تنظیم میشود.
- ارسال اعلامیه ثبتی: سردفتر تنظیمکننده سند صلح جدید مکلف است پس از نهایی شدن ثبت سند، مراتب را طی اخطاریه/اعلامیه رسمی به دفترخانه تنظیمکننده سند اجاره یا سند سرقفلی اولیه اعلام کند تا در ملاحظات دفتر ثبت گردد.
توصیه کارشناسی محضرچی: در اسناد صلح سرقفلی به شهرداریها بابت طرحهای عمرانی، حتماً شماره و تاریخ تصویب طرح تملیک و رای هیأت مربوطه را در متن سند قید نموده و ارسال اعلامیه به دفترخانه اولیه را فراموش نفرمایید.
مجموعه مقالات تخصصی سرقفلی (لینکهای داخلی):
- پست ۱: آراء ثبتی و مرزهای قانونی مزایده سرقفلی (رأی ۱۷۷۹)
- پست ۲: شرایط اذن مالک در صلح سرقفلی طبق قانون ۷۶ (بخشنامه ۲۶۸۰۴)
- پست ۳: ابطال اجراییه ثبتی در تمدید اجارههای قبل از سال ۶۵ (رأی وحدت رویه ۶۱۸)
- پست ۴: انتقال قهری و تقسیم سرقفلی میان ورثه بدون نیاز به اذن موجر (نظریه مشورتی)
- پست ۵: ضوابط صلح سرقفلی به شهرداریها و نهادهای دولتی در طرحهای تملیک (بخشنامه ۲۸۹۲)
- پست ۶: نحوه محاسبه و پرداخت حق مالکانه در مزایده قضایی سرقفلی (نظریه مشورتی ۱۴۰۱)
- پست ۷: عدم نیاز به پایانکار و صورتمجلس تفکیکی در صلح سرقفلی (نظر مشورتی کانون البرز)
- پست ۸: دستور تخلیه ملک تجاری سرقفلیدار و نحوه پرداخت قیمت عادله (نظریه مشورتی ۱۴۰۴)
- پست ۹: توقیف و مزایده سهم مشاعی سرقفلی بابت مهریه و حقوق سایر شرکا (نظریه مشورتی ۱۴۰۲)
