نمونه متن خام سند قولنامه دفترخانه اسناد رسمی

نمونه متن قولنامه (تعهد به بیع) دفترخانه اسناد رسمی

ماده 1 – طرفين قرارداد:

اين قرارداد خصوصی بر اساس ماده 10 و 190 و 219 قانون مدني و ماده 2  قانون الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول مصوب 1403/02/26 مجمع تشخيص مصلحت نظام، بين طرف اول (متعهد به فروش) با مشخصات و نشانی فوق الذکر از يك سو و طرف دوم (متعهد به خريد) با مشخصات و نشانی فوق الذکر از سوی دیگر منعقد شده و طرفين متعهد و ملتزم به رعايت واجراي مفاد آن مي‌باشند.

ماده 2 – موضوع قرارداد:

تعهد به انتقال و واگذاری قطعی مالکیت عین و منافع ملک به مشخصات مورد توافق با جميع توابع شرعيه و لواحق عرفيه بدون استثناء و به صورت تمام و کمال و (با قدرالسهم از عرصه و سایر مشاعات و مشترکات طبق قانون تملک آپارتمان‌ها و آیین‌نامه اجرایی آن / حسب مورد تعهد به صلح سرقفلي و حقوق صنفي و كسب و پيشه و تجارت متصوره) كه به رويت طرف دوم رسيده و از كميت و كيفيت آن كاملا آگاه و مطلع مي‌باشد.

ماده 3 – مبلغ قرارداد:

كل مبلغ قرارداد به شرح فوق تعيين گرديد كه طرف دوم متعهد است در مهلت‌های زیر به شرح اين قرارداد نسبت به پرداخت آن اقدام نمايد.

1. طرف دوم همزمان با امضای این سند مبلغ ….. ریال را به عنوان قسط اول قرارداد به طرف اول پرداخت کرد و طرف اول به موجب این سند اقرار به دریافت آن دارد.
2. مبلغ ….. در تاريخ …..
3. مبلغ ….. در تاريخ ….. همزمان با تسلیم موضوع قرارداد از سوی طرف دوم به طرف اول پرداخت می‌شود.
4. مبلغ ….. معادل 10 درصد مبلغ قرارداد که در تاريخ ….. همزمان با تنظيم و امضاي سند انتقال قطعی در این دفترخانه اسناد رسمی پرداخت می‌شود.

• تبصره 1: با توافق طرفین مقرر شد مبالغ مذكور در فوق به حساب با شماره شباي …………. نزد بانک …….. به نام طرف اول پرداخت گردد و رسید بانکی به منزله پرداخت و ایفای تعهد از سوی متعهد است.
• تبصره 2: در هر صورت که به دلیل انسداد حساب بانکی مذکور یا هر دلیل دیگری امکان واریز وجوه مذکور از سوی طرف دوم به حساب معرفی شده از سوی طرف اول امکان پذیر نبود، طرف دوم مکلف است در همان تاریخ نسبت به واریز وجوه به حساب صندوق ثبت اقدام و رسید آن را به دفترخانه ارائه نماید.

[در قسمت نحوه پرداخت بهای سند قید شود: مبلغ قرارداد به شرح فوق می‌باشد که مطابق ماده 3 قرارداد پرداخت می‌شود]

ماده 4 – اوصاف موضوع قرارداد

ملک موصوف به اظهار طرفین دارای ….. اتاق ……. آشپزخانه …….. سیستم گرمایشی ……… سیستم سرمایشی ……. نمای ……..  و (سایر اوصافی که در قرارداد موثر است).

[برای مثال: نمای ساختمان سنگی/کامپوزیت است. کفپوش‌ها از سرامیک/سنگ ساخته شده‌اند. آشپزخانه اپن است و یک سرویس بهداشتی فرنگی/ایرانی دارد. سیستم گرمایشی شومینه/شوفاژ و سیستم سرمایشی داکت اسپلیت/کولر آبی است. مورد معامله دارای یک پارکینگ، و یک انباری است و 2 اتاق خواب دارد و دارای یک رشته تلفن دائر و انشعابات آب و برق و گاز اختصاصی/اشتراکی است. ساختمان دارای آسانسور است. سایر امکانات شامل آیفون تصویری، درب ضدسرقت، هود، کابینت و کمد دیواری می‌باشد.]

ماده 5 – تعهدات طرف اول:

1. طرف اول متعهد است در تاریخ ……… نسبت به تسلیم موضوع قرارداد به طرف دوم به صورت کامل و بدون مانع اقدام کند.
2. طرف اول متعهد است تا پیش از موعد تنظیم سند قطعی انتقال موضوع قرارداد، با مراجعه به مراجع ذي‌ربط نسبت به اخذ مستندات، استعلامات و مفاصاحساب‌هاي لازم و حسب مورد فك رهن و تعویض سند مالكيت به سند حدنگار (کاداستری) و انجام ساير مقدمات تنظيم سند قطعي اقدام نموده و با تسليم آن به این دفتر اسناد رسمي، مقدمات انتقال موضوع قرارداد را فراهم کند.
3. طرف اول متعهد است در تاریخ …….. با حضور در این دفتر اسناد رسمی نسبت به تنظیم سند قطعی انتقال موضوع قرارداد اقدام نماید.
4. چنانچه طرف اول در مواعد مقرر نسبت به تحويل يا انتقال رسمي موضوع قرارداد به طرف دوم اقدام ننمايد مكلف است روزانه مبلغ ——— ريال بابت وجه التزام تاخير در تسليم و تحويل ملك و نيز روزانه ——- ريال بابت وجه التزام تاخير در انتقال رسمي بپردازد. وجه التزامات فوق، بدل از اصل تعهد نيست.
5. طرف دوم می‌تواند در صورت تخلف طرف اول از انجام تعهدات مذکور در فوق، با مراجعه به این دفتر اسناد رسمی نسبت به تقاضای صدور اجراییه در خصوص ایفای عین تعهد و وجه التزام ناشی از تخلفات مذکور اقدام کند.

ماده 6 – تعهدات طرف دوم:

1. طرف دوم مکلف است مطابق با ماده سه نسبت به پرداخت مبالغ قرارداد اقدام نماید.
2. چنانچه طرف دوم به تعهدات خود اقدام ننماید، طرف اول مخیر است که طبق بند 3 این ماده با مراجعه به دفتر اسناد رسمی تقاضای فسخ این قرارداد را نماید یا اینکه با صدور اجراییه تقاضای اجرای عین تعهد و دریافت خسارت یا وجه التزام به شرح مواد آتی را بنماید.
3. در صورت تخلف طرف دوم، طرف اول می‌تواند با مراجعه به این دفتر اسناد رسمی درخواست صدور اخطاریه و ابلاغ آن به وسیله اظهارنامه رسمی (توسط متقاضی)  مبنی بر پرداخت مبلغ تعهد شده نماید. در صورتی که طرف دوم، ظرف مدت 10 روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، نسبت به انجام تعهدات خود اقدام نکند، طرف اول می‌تواند با کسر …. درصد مبلغ از مبالغ دریافتی (یا کل مبلغ)، نسبت به پرداخت باقیمانده آن به صندوق ثبت اقدام و نسبت به فسخ یکجانبه قرارداد اقدام نماید.
4. در صورتي كه طرف دوم ظرف مهلت‌هاي مقرر به هريك از تكاليف فوق الذكر عمل نكند مكلف است به عنوان وجه التزام تخلف از هر تعهد پرداخت، جداگانه از تاريخ سررسيد هر تعهد پرداخت به شرح فوق، مبلغ ——– ريال بابت وجه التزام تاخير به ازاء هر روز تاخير كه بدل از اصل تعهد نيست، به طرف اول بپردازد. طرف اول در هر زمانی که طرف دوم به تعهد خود عمل ننماید، می‌تواند با مراجعه به این دفتر اسناد رسمی و مطالبه صدور اجراییه نسبت به اصل تعهد و وجه التزام مذکور اقدام نماید.

ماده 7 – شرایط عمومی قرارداد

1. طرفین تا زمان انتقال رسمی مورد قرارداد، ایجاد هرگونه تعهد منافی با موضوع این قرارداد اعم از انتقال عین، منافع، ایجاد حق عینی و ترهین ملک و غیره را از خود سلب و ساقط کردند. مسئوليت طرفین قرارداد بر اساس ماده 117 قانون ثبت تفهيم شد و طرف اول ضامن هرگونه کشف فساد بعدي يا قبلي احتمالي شد.
2. چنانچه به هر دلیل موضوع تعهد مستحق‌للغیر بوده یا به علت عواملی چون مصادره، وقوع ملک در طرح‌های دولتی، عمومی، اجرایی و غیره امکان تنظیم سند انتقال به طرف دوم نباشد، در این صورت، طرف اول متعهد و ملتزم است معادل قیمت روز موضوع قرارداد (به نسبت مبالغ ماخوذه) به طرف دوم بپردازد.

ماده 8 – انحلال قرارداد:

1. طرفین ضمن این قرارداد که مطابق ماده 219 قانون مدنی، عقد لازم بوده و برای طرفین و قائم‌مقام قانونی آنها لازم الاتباع است، کافه خیارات به استثنای خیار تخلف از شرط به شرح مواد 4 و 5 این قرارداد، از خود سلب و ساقط کردند.
2. طرفین با اقرار و اظهار اینکه از کمیت و کیفیت موضوع قرارداد با تحقیق از اهل خبره مطلع شده و از حدود قیمت آن مطابق با عرف و مظنه بازار اطلاع دارند، هرگونه ادعایی در خصوص عیب موضوع قرارداد، غبن در معامله به هر درجه که باشد و تخلف از وصف را از خود سلب و ساقط کردند.

ماده 9 – فورس ماژور یا شرایط پیش‌بینی نشده

در موارد فورس ماژور و بروز شرایط اضطراری از قبیل جنگ، شیوع بیماری‌های واگیردار، زلزله، سیل و حوادث مشابه موجب ایجاد مانع در ایفای تعهدات طرفین قرارداد شود، نخستین روز کاری پس از رفع شرایط اضطراری ملاک انجام تعهدات خواهد بود.

ماده 10 -متن درخواست ضامن برا رفع اختلاف (یکی از موارد زیر انتخاب شود)

یکی از موارد زیر را به اختیار خود انتخاب کنید:

1. طرفین ملتزم شدند كه در صورت وقوع اختلاف، ابتدا با مذاكره و تشريك مساعي، نسبت به رفع اختلاف اقدام نمایند و در غیر اینصورت، مراجع قضایی محل وقوع ملک صالح به رسيدگي به اختلاف میباشد.
2. طرفین ملتزم شدند كه در صورت وقوع اختلاف، ابتدا با مذاكره و تشريك مساعي، نسبت به رفع اختلاف اقدام نمایند و در غیر اینصورت، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک صالح به رسيدگي به اختلاف می‌باشد و طرفین حق مراجعه به ساير مراجع اداری يا مراجع شبه قضايي از جمله دادگاه صلح و شوراي حل اختلاف را از خود سلب و ساقط کردند.
3. طرفین با تراضی یکدیگر ملتزم شدند كه در صورت وقوع اختلاف، ابتدا با مذاكره و تشريك مساعي، نسبت به رفع اختلاف اقدام نمایند و در غیر اینصورت از طریق ارجاع به داوری نسبت به رفع اختلاف اقدام کنند. طرفین ضمن همین سند و به تراضی آقای/خانم ………. را به عنوان داور مرضی الطرفین انتخاب و صلاحیت داور را مورد تایید قرار دادند. در صورت بیماری، فوت، عدم توانایی، معذوریت یا ممنوعیت داور از داوری، طرفین باید نسبت به انتخاب داور مرضی الطرفین اقدام کنند و در صورت عدم توافق طرفین برای انتخاب داور مذکور، دادگاه به درخواست هریک از طرفین، یک نفر را از بین داوران حرفه‌ای انتخاب و معرفی خواهد کرد. حق الزحمه داور برابر آیین‌نامه حق‌ الزحمه داوری مصوب رئیس قوه قضائیه میباشد.

طرفین با مطالعه متن سند و اطلاع از همه شرایط  اوصاف آن اقرار کردند که از مفاد سند مطلع شدند

چند تذکر:

1. بهای سند قولنامه باید همان عدد واقعی و مورد توافق طرفین باشد اما ماخذ حق‌الثبت و سایر حقوق دولتی 14 درصد ارزش معاملاتی منطقه‌ای خواهد بود.
2. برای محاسبه ارزش معاملاتی منطقه‌ای هم امکان استعلام فیزیکی از امور مالیاتی محل وجود دارد و هم می‌توان به صورت فرضی یک استعلام مالیاتی سیستمی ارسال کرد و عدد مالیات اعلامی را ضربدر عدد 20 کرد و ارزش معاملاتی را به دست آورد.
3. برای سند قولنامه صرفا یک استعلام ثبتی کافی است و نیازی به استعلام از شهرداری، امور مالیاتی، جهاد کشاورزی یا سایر ارگان‌ها وجود ندارد.
4. هزینه حق التحریر قولنامه همانند تعرفه سند قطعی غیرمنقول محاسبه خواهد شد.
5. حق‌الثبت: بر اساس ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۲۶/۲/۱۴۰۳ مجمع تشخیص مصلحت نظام و تبصره ۳ ماده ۶۴ قانون اصلاحی مالیات‌های مستقیم مصوب ۱۳۹۴ و تصویب‌نامه شماره ۱۰۹۷۷۹/ت ۶۱۳۴۱ ه مصوب ۲۲/۶/۱۴۰۲ هیئت وزیران، حق‌الثبت بر اساس ۱۴ درصد ارزش معاملاتی منطقه‌ای محاسبه و وصول می‌شود.
6. نیم درصد افزایش حق‌الثبت: بنابر جدول ۱۶ قانون بودجه سال ۱۴۰۳، معادل حق‌الثبت به عنوان افزایش نیم درصد کاداستر محاسبه و وصول می‌شود.
7. استعلام ثبت: اخذ استعلام بند “ز” و عدم بازداشت بودن ثبتی جهت ثبت قولنامه اجباری است. در خصوص املاک فاقد سند رسمی، امکان تنظیم سند قولنامه وجود ندارد.
8. استعلام امور مالیاتی: بر اساس نامه شماره ۲۲۰/۱۵۹۵۳ مورخ ۱۰/۹/۱۳۹۲ وزارت امور اقتصادی و دارایی و رأی وحدت رویه شماره ۹۴۲۰/۲۲۴۵ مورخ ۲۲/۴/۱۳۹۴ کانون سردفتران و دفتریاران، تأیید شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سند قولنامه نیازی به استعلام از امور مالیاتی ندارد.
9. سایر استعلامات: بر اساس ماده ۱ قانون تسهیل، تنظیم سند قولنامه نیازی به استعلام از سایر مراجع نظیر شهرداری، جهاد کشاورزی، منابع طبیعی، تأمین اجتماعی و غیره ندارد.
10. حق‌التحریر: طبق ردیف ۱۷۷ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی و نامه شماره ۱۰۱/۹۷/۱۱۶۵۴۶ مورخ ۱۸/۱۰/۱۳۹۷ مدیر کل محترم ثبت اسناد و املاک تهران، حق‌التحریر از ماخذ ۱۴ درصد ارزش معاملاتی منطقه‌ای محاسبه می‌شود. اما مطابق تبصره ذیل جدول تعرفه حق‌التحریر مصوب ۲۳/۵/۱۴۰۳ رئیس محترم قوه قضاییه، به صورتی محاسبه می‌شود که معادل جدول تعرفه اسناد قطعی غیرمنقول باشد.