تنظیم قرارداد پیشفروش آپارتمان بدون رعایت قوانین جدید ثبتی میتواند منجر به بیاعتباری معامله و خسارات حقوقی جبرانناپذیر شود. در این مقاله، یک نمونه استاندارد و جامع از قرارداد پیشفروش ساختمان را بر اساس قانون آماده کردهایم. این نمونه قرارداد تمامی جزئیات حیاتی از جمله تعهدات مالی، زمانبندی تحویل، تعیین تکلیف مشاعات، شرایط فسخ و جرایم تأخیر را به صورت کاملاً شفاف و معتبر پوشش میدهد.
نمونه قرارداد پیشفروش آپارتمان
این قرارداد در اجرای مقررات قانون پیشفروش ساختمان مصوب سال ۱۳۸۹، آییننامه اجرایی آن مصوب سال ۱۳۹۳ و ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱ میان پیشفروشنده و پیشخریدار تنظیم گردیده و مفاد آن برای طرفین قطعی و لازمالاجرا است.
فصل اول – اطلاعات عمومی قرارداد
ماده ۱: طرفین قرارداد
- الف – پیشفروشنده: [مشخصات هویتی کامل] به نشانی دقیق: [………………..] شماره تماس: [………………..]
- ب – پیشخریدار: [مشخصات هویتی کامل] به نشانی دقیق: [………………..] شماره تماس: [………………..]
ماده ۲: تعهدات پیشفروشنده
- پیشفروشنده متعهد میگردد ملک موضوع قرارداد را دقیقاً مطابق با پروانه ساختمانی و دستور نقشه صادر شده، احداث و تکمیل نموده و در تاریخ [……….] به پیشخریدار تحویل نماید. (ملاک تسلیم، قبض اقساطی شماره [……….] میباشد.)
- پیشفروشنده متعهد است در تاریخ [……….] با حضور در دفتر اسناد رسمی شماره [……….] (محل تنظیم این قرارداد) و با در دست داشتن کلیه مدارک و مستندات قانونی، نسبت به امضای سند رسمی انتقال ملک پیشفروششده به نام پیشخریدار اقدام نماید. (در این خصوص قبض اقساطی شماره [……….] صادر و تسلیم پیشخریدار گردید.)
- بر اساس توافقات، پیشفروشنده متعهد میشود ملک شماره [……….] واقع در طبقه [……….]، سمت [……….] به مساحت [……….] مترمربع به انضمام پارکینگ شماره [……….] به مساحت [……….] مترمربع واقع در [……….] و انباری شماره [……….] به مساحت [……….] مترمربع واقع در طبقه [……….] از یک مجتمع مسکونی/اداری دارای [……….] طبقه و [……….] واحد را که بر روی قطعه زمینی به مساحت [……….] مترمربع (پلاک ثبتی [……….] واقع در [……….]) قرار دارد، طبق دستور نقشه [……….] و پروانه صادره از شهرداری، ظرف مدت [……….] روز احداث و تکمیل نماید.
- پیشفروشنده موظف است نسبت به افتتاح حساب امانی نزد یکی از بانکهای عامل اقدام نموده و گواهی آن را به اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه ارائه دهد.
ماده ۳: تعهدات پیشخریدار
- پیشخریدار متعهد است اقساط بهای ملک را در تاریخهای مقرر به شماره حساب [……….] به نام [……….] نزد بانک [……….] شعبه [……….] واریز نماید؛ و یا مبلغ هر قسط را نقداً به پیشفروشنده تحویل داده و قبض اقساطی دریافت کند.
- پیشخریدار متعهد است در تاریخ ۱۴۰۰/۱۲/۰۱ مورد معامله را از پیشفروشنده تحویل بگیرد.
- پیشخریدار متعهد است در تاریخ ۱۴۰۱/۰۱/۱۵ جهت امضای سند رسمی انتقال، در دفترخانه مقرر حضور یابد.
- نحوه پرداخت ثمن معامله: مبلغ کل قرارداد بر اساس هر مترمربع [……….] ریال تعیین شده است. پیشخریدار متعهد به پرداخت مبالغ به شرح زیر است:
- مبلغ [……….] ریال به عنوان پیشپرداخت در زمان انعقاد قرارداد پرداخت گردید.
- مبلغ [……….] ریال در تاریخ ۱۴۰۰/۱۱/۰۱ طی قبض اقساطی شماره [……….] پرداخت میگردد.
- مبلغ [……….] ریال در تاریخ ۱۴۰۰/۱۲/۱۵ طی قبض اقساطی شماره [……….] پرداخت میگردد.
- الباقی ثمن معامله به مبلغ [……….] ریال (معادل ۱۰ درصد از کل مبلغ قرارداد)، همزمان با تنظیم سند رسمی انتقال در دفتر اسناد رسمی شماره [……….] به پیشفروشنده پرداخت خواهد شد.
ماده ۴: اوصاف و مشخصات ملک مورد پیشفروش
- ملک موضوع قرارداد شامل [……….] دانگ از [……….] دانگ پلاک ثبتی شماره [……….] فرعی از [……….] اصلی واقع در بخش [……….] به نشانی [……….] میباشد. این ملک بر روی عرصهای به مساحت [……….] مترمربع در حال احداث بوده و شامل قدرالسهم از عرصه و سایر مشاعات و مشترکات است.
- واحد موضوع قرارداد در طبقه [……….] واقع شده و مشخصات داخلی آن (مطابق پروانه ساختمانی و توافقات) به این شرح است: دارای پذیرایی، سرویس بهداشتی ایرانی و فرنگی، آشپزخانه مجهز به کابینت MDF، کفسازی سالنها و اتاقها از جنس [……….]، کاشیکاری سرویسها از نوع [……….]، روشویی [……….]، شیرآلات [……….] و درب ورودی از نوع [……….] میباشد.
- مشاعات و مشترکات ساختمان شامل: راهروها، راهپلهها، بام، حیاط، محوطه، آسانسور، پارکینگ شماره [……….]، انباری شماره [……….] و سایر موارد مندرج در پروانه ساختمانی و دستور نقشه خواهد بود.
فصل دوم – شرایط عمومی قرارداد
ماده ۵: شرایط و توافقات عمومی
- طرفین با امضای این قرارداد صراحتاً تمامی مقررات مندرج در قانون پیشفروش ساختمان، آییننامه اجرایی آن و قانون الزام به ثبت معاملات اموال غیرمنقول مصوب ۱۴۰۱ را پذیرفته و متعهد به اجرای کامل آنها شدند.
- چنانچه پیشخریدار قصد استفاده از تسهیلات بانکی را داشته باشد، مبلغ تسهیلات از طرف وی توسط بانک مستقیماً به حساب پیشفروشنده واریز میگردد. در این حالت، مالکیت عرصه به نسبت واحد پیشخریداریشده و حقوق پیشخریدار نسبت به ملک، بهعنوان تضمین پرداخت بدهی در رهن بانک قرار خواهد گرفت.
- پیشفروشنده متعهد است مسئولیت جبران کلیه خسارات ناشی از عیب بنا، نقص تجهیزات و زیانهای ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی و مقررات ملی ساختمان را در برابر پیشخریدار و اشخاص ثالث تا تاریخ تحویل بر عهده بگیرد و کل ساختمان را بیمه نماید.
- هرگونه نوسان و تغییر قیمت در مصالح ساختمانی و سایر هزینههای جانبی، هیچگونه تأثیری در قیمت قطعی این قرارداد نخواهد داشت. در صورتی که پیشخریدار درخواست تغییر یا تعویض مصالحی را داشته باشد، این توافق باید بهصورت رسمی مکتوب و ثبت شده و مابهالتفاوت آن به بهای کل قرارداد افزوده شود.
- ملاک محاسبه دقیق متراژ واحد پیشفروششده، «صورتمجلس تفکیکی» اداره ثبت خواهد بود. در صورت وجود اختلاف متراژ، مابهالتفاوت بر اساس نرخ پایه مندرج در همین قرارداد محاسبه و تسویه خواهد شد.
- پیشفروشنده در قبال کلیه ادارات و سازمانهای دولتی و عمومی از جمله شهرداری، سازمان تأمین اجتماعی، مراجع قضایی و انتظامی و دارایی منفرداً مسئول و پاسخگو است. واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیشفروشنده نسبت به واحد پیشفروششده و عرصه آن، تنها با اخذ رضایت کتبی تمامی پیشخریداران یا قائممقام قانونی آنها امکانپذیر است.
- در صورتی که مساحت بنای تحویلدادهشده تا ۵ درصد بیشتر از مساحت مندرج در قرارداد باشد، هیچیک از طرفین حق فسخ معامله را ندارند و خریدار باید تفاوت را پرداخت کند. چنانچه اضافهبنا بیشتر از ۵ درصد و کمتر از ۱۰ درصد باشد، پیشخریدار مختار است قرارداد را فسخ نموده یا با پرداخت مابهالتفاوت، ملک را بپذیرد. در صورت کسری بنا نیز، پیشخریدار میتواند معامله را فسخ کرده یا خسارت را بر پایه قیمت روز بنا (بر اساس نظر کارشناس) از پیشفروشنده مطالبه نماید.
تبصره: در صورت احراز تخلف پیشفروشنده و فسخ قرارداد از سوی پیشخریدار، پیشفروشنده مکلف است خسارات وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس منتخب مرجع قضایی، به همراه سایر خسارات قانونی به پیشخریدار پرداخت نماید. - در صورت اتمام عملیات ساختمانی و پایان مدت قرارداد، پیشخریدار میتواند با ارائه مستندات مبنی بر ایفای تعهدات مالی خود، به یکی از دفاتر اسناد رسمی مراجعه و درخواست تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود نماید. چنانچه پیشفروشنده ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه دفترخانه جهت امضای سند حاضر نشود، دفترخانه مجاز به تنظیم سند رسمی به نام پیشخریدار خواهد بود.
- در صورت عدم تکمیل پروژه توسط پیشفروشنده و پیشرفت فیزیکی بالای ۹۰ درصد (باقیماندن کمتر از ۱۰ درصد عملیات در پایان قرارداد)، پیشخریدار میتواند با تقبل هزینههای تکمیل ساختمان، درخواست تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود را بنماید. در این حالت، کسر هزینههای قانونی و حقوق دولتی (که به عهده پیشفروشنده است) از محل ۱۰ درصد باقیمانده ثمن معامله بلامانع است.
- چنانچه پیشخریدار اقساط بها یا عوض قراردادی را در مهلتهای مقرر پرداخت ننماید، دفترخانه مراتب را به وی اخطار میدهد. در صورت عدم پرداخت بدهی ظرف مدت یک ماه از تاریخ اخطار، پیشفروشنده حق فسخ یکجانبه قرارداد را خواهد داشت.
- پیشخریدار تنها با جلب رضایت کتبی پیشفروشنده حق واگذاری حقوق و تعهدات خود (پیشفروش ملک به غیر) را دارد. در غیر این صورت، شخصاً مسئول پرداخت بهای قرارداد و انجام تعهدات خواهد بود.
- چنانچه پیشفروشنده در تاریخ مقرر، ملک مورد معامله را به پیشخریدار تحویل ندهد، مکلف است روزانه مبلغ [……….] ریال به عنوان «اجرتالمثل تأخیر در تحویل» به پیشخریدار پرداخت نماید.
تبصره: در صورت تأخیر در تحویل انباری و پارکینگ، پیشفروشنده متعهد به پرداخت روزانه مبلغ [……….] ریال بابت جبران خسارت هر یک از بخشهای تحویلنشده میباشد. - در صورت عدم انجام تعهدات در تکمیل قسمتهای مشاعی ساختمان، پیشفروشنده مکلف است روزانه معادل «نیم درصد (۰.۵٪)» بهای روز تعهدات انجامنشده را به نسبت سهم پیشخریدار به وی بپردازد.
- در صورت عدم انجام تعهدات در تکمیل قسمتهای عمومی مجتمع (مانند فضای سبز، محوطهسازی و…)، پیشفروشنده مکلف است روزانه معادل «یک در هزار» بهای روز تعهدات انجامنشده را به نسبت قدرالسهم پیشخریدار به وی پرداخت نماید.
- در صورتی که پیشفروشنده در موعد مقرر جهت امضای سند رسمی قطعی در دفترخانه حاضر نشود، مکلف است روزانه مبلغی معادل «یک در هزار» از کل مبلغ قرارداد را به عنوان وجهالتزام به پیشخریدار بپردازد.
- در صورت عدم پرداخت بهموقع اقساط، استنکاف از تحویل گرفتن واحد آمادهشده و یا عدم حضور در دفترخانه جهت امضای سند انتقال از سوی پیشخریدار، وی مکلف است روزانه مبلغ [……….] ریال به عنوان خسارت به پیشفروشنده پرداخت نماید.
- پیشفروشنده با امضای این قرارداد موافقت و اقرار نمود که مراتب این پیشفروش به عنوان «محدودیت معاملاتی» در دفتر املاک و سامانه جامع ثبت املاک کشور ثبت گردد تا مقررات قانونی مبنی بر ممنوعیت فروش مجدد به اشخاص ثالث، نسبت به آن اعمال شود.
