سازمان امور مالیاتی کشور دستورالعمل جامع نحوه اجرای احکام مالیاتی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را ابلاغ نمود. بر این اساس، ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم و ۴۱ مقرره مالیاتی مرتبط به طور کامل منسوخ گردید و ترتیبات اخذ مالیات ۵ درصدی نقل و انتقال و ۲ درصدی حق واگذاری محل در دفاتر اسناد رسمی تبیین شد.
متن کامل بخشنامه سازمان امور مالیاتی کشور
بخشنامه احکام مالیاتی قانون الزام؛ نرخ مالیات و نسخ ماده ۱۸۷
وزارت امور اقتصادی و دارایی – سازمان امور مالیاتی کشور
شماره: ۲۰۰/۶۳۰۰۲/د | تاریخ: ۱۴۰۳/۰۸/۲۶
موضوع: نحوه اجرای احکام مالیاتی مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول
با عنایت به مفاد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول که در این بخشنامه اختصاراً «قانون الزام» نامیده میشود و نظر به اینکه تکالیف مرتبط با دفاتر اسناد رسمی ناظر بر نحوه اجرای احکام مالیاتی قانون فوق طی نامه شماره ۲۰۰/۱۲۸۹۰/ص مورخ ۱۴۰۳/۰۷/۰۳ به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام شده است، لذا با هدف تعیین تکالیف ادارات امور مالیاتی موارد زیر مقرر میشود:
۱- با عنایت به مفاد ماده (۴) قانون الزام و ماده (۵۹) قانون مالیاتهای مستقیم، هرگونه نقل و انتقال راجع به عین (عرصه و اعیان) به مأخذ ارزش معاملاتی به نرخ پنج درصد (۵٪) و حق واگذاری محل (حق کسب و پیشه یا سرقفلی یا حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری) اعم از اینکه توأم با انتقال مالکیت باشد یا جدا از آن، به مأخذ وجوه دریافتی اعلامی مالک یا صاحب حق به نرخ دو درصد (۲٪) در تاریخ انتقال رسمی مشمول مالیات میباشد که توسط دفاتر اسناد رسمی محاسبه و وصول میشود. لازم به ذکر است در صورتی که وجوه دریافتی اعلامی معامله حق واگذاری محل کمتر از بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی ملک موضوع ماده (۶۴) قانون مالیاتهای مستقیم باشد، رقم مذکور (بیست و پنج برابر ارزش معاملاتی) مأخذ محاسبه مالیات قرار میگیرد.
تبصره ۱- منظور از موقعیت تجاری و اداری، کاربری تجاری و اداری اعم از عرصه و اعیان است که توسط مراجع ذیصلاح از جمله سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، شهرداری یا دهیاری محل وقوع ملک در سند مالکیت رسمی صادره از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، پروانه ساختمان یا گواهی پایانکار حسب مورد منعکس میشود. تشخیص کاربری تجاری یا اداری بر اساس اسنادی غیر از موارد فوق امکانپذیر نیست مگر اینکه بر اساس پاسخ استعلام از سازمان این امر احراز شود.
تبصره ۲- مطالبه مالیات مازاد بر مالیات ذکر شده در بند (۱) توسط ادارات امور مالیاتی در صورتی مجاز خواهد بود که یا از مصادیق مطالبه مالیات توسط سازمان ذکر شده در بند (۱) نامه شماره ۲۰۰/۱۲۸۹۰/ص مورخ ۱۴۰۳/۰۷/۰۳ به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باشد یا از مصادیق اظهار و اعلام انتقالدهنده نزد سازمان به صورت اعلام مکتوب به سازمان یا ثبت در دفاتر قانونی انتقالدهنده باشد. همچنین مطالبه مالیات حق واگذاری محل از کاربریهایی غیر از کاربری تجاری یا اداری نیز تنها در صورت اظهار و اعلام انتقالدهنده نزد سازمان طبق دو شیوه مذکور یا در قراردادهای ثبت شده نزد دفاتر اسناد رسمی متضمن اعلام دریافتی بابت انتقال حق واگذاری محل کاربریهای غیر از تجاری یا اداری بر اساس ماده (۵۹) قانون مالیاتهای مستقیم، ممکن خواهد بود.
تبصره ۳- بنابر مفاد ماده (۷۴) قانون مالیاتهای مستقیم، انتقال املاکی که معاملات آنها عرفاً به موجب اسناد غیررسمی صورت میگیرد و در سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی موضوع ماده (۱۰) قانون الزام ثبت میشوند نیز مشمول مالیات به نرخ موضوع ماده (۵۹) قانون مالیاتهای مستقیم خواهند بود.
تبصره ۴- با عنایت به مفاد تبصره (۲) ماده (۱) قانون الزام، هرگونه انحلال یا ابطال وکالت بلاعزل، در حکم تنظیم وکالت بلاعزل جدید نمیباشد.
۲- چنانچه مؤدی مالیات محاسبه شده بر اساس بند (۱) این بخشنامه را نپردازد و بنا به اعلام وی معامله از مصادیق معاملات موضوع مواد (۶۶) یا (۱۱۹) قانون مالیاتهای مستقیم یا معاملات غیرمشمول یا معاف باشد، دفاتر اسناد رسمی قبل از ثبت معامله، موضوع را ضمن ارائه اسناد و مدارک با اولویت روش سیستمی از اداره امور مالیاتی ذیربط برای تأیید صحت موضوع استعلام مینمایند. اداره ذیربط مکلف است حداکثر ظرف ۲۰ روز از تاریخ استعلام نسبت به پاسخ با اولویت روش سیستمی اقدام نماید.
۳- در مورد واگذاری هر یک از حقوق مذکور در ماده (۵۲) قانون مالیاتهای مستقیم از طرف صاحب حق، غیر از مواردی که ضمن مواد (۵۳) تا (۷۷) قانون مذکور ذکر شده است، دریافتی انتقالدهنده کمافیالسابق توسط ادارات امور مالیاتی ذیربط به نرخ ۲٪ مأخذ محاسبه مالیات قرار میگیرد.
۴- تکلیف قانونی دفاتر اسناد رسمی ناظر بر اجرای:
الف) حکم ماده (۳۴) قانون مالیاتهای مستقیم با موضوع تکلیف به اخذ گواهی پرداخت مالیات بر ارث؛
ب) تبصره (۱) ماده (۵۴ مکرر) قانون مذکور با موضوع تکلیف به اخذ گواهی پرداخت مالیات خانههای خالی برای ثبت انتقال قطعی؛
ج) احکام مندرج در قوانین بودجه کل کشور در هر سال، ناظر بر اخذ گواهی مالیاتی مربوط، از جمله حکم جزء (۴) بند «ز» تبصره (۶) قانون بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور با موضوع اخذ گواهی مالیاتی قبل از ثبت سند املاک گرانقیمت کماکان به قوت خود باقی است.
۵- مؤدیانی که بر اساس حکم ماده (۴) قانون الزام نسبت به پرداخت مالیات اقدام نموده باشند، مشمول تکلیف ارائه اظهارنامه موضوع ماده (۸۰) قانون مالیاتهای مستقیم بابت موارد مذکور در ماده (۴) قانون الزام نخواهند بود.
۶- نسبت به کلیه اعتراضات مؤدی که از طریق کارتابل الکترونیکی یا سایر طرق قانونی به سازمان امور مالیاتی اعلام میگردد، مطابق حکم ماده (۲۳۸) قانون مالیاتهای مستقیم و احکام مرتبط با مراجع حل اختلاف مالیاتی موضوع فصل سوم باب پنجم قانون مالیاتهای مستقیم عمل خواهد شد. همچنین درخواست مؤدی برای استرداد وفق مفاد مواد (۲۴۲) و (۲۴۳) قانون مذکور انجام خواهد شد.
۷- مفاد ماده (۶۷) قانون مالیاتهای مستقیم در مورد معاملات انجام شده بر اساس ماده (۴) قانون الزام، کمافیالسابق، معتبر است.
۸- مفاد نامه شماره ۲۰۰/۱۲۸۹۰/ص مورخ ۱۴۰۳/۰۷/۰۳ به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به عنوان جزء لاینفک این بخشنامه، لازمالاجرا است. به موجب مفاد این بخشنامه، تعداد ۴۱ مقرره مالیاتی به شرح جدول منضم بخشنامه، به طور کلی یا جزئی منسوخ اعلام میگردد.
سید محمدهادی سبحانیان — رئیس کل سازمان امور مالیاتی کشور
شناسنامه بخشنامه و سند اداری
| شاخص حقوقی / ثبتی | جزئیات مستند |
|---|---|
| شماره بخشنامه ابلاغی | ۲۰۰/۶۳۰۰۲/د |
| تاریخ صدور | ۱۴۰۳/۰۸/۲۶ |
| مرجع صادرکننده | سازمان امور مالیاتی کشور (رئیس کل: سید محمدهادی سبحانیان) |
| مخاطبان هدف | ادارات کل امور مالیاتی و دفاتر اسناد رسمی سراسر کشور |
| موضوع بنیادین | دستورالعمل اجرایی مالیات نقل و انتقال و سرقفلی در قانون الزام و نسخ ماده ۱۸۷ ق.م.م |
تحلیل حقوقی و کاربردی بخشنامه (دیدگاه اختصاصی محضرچی)
با تصویب و اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نظام مالیاتی ملک در ایران دچار تحولی بنیادین شد. ماده ۱۵ قانون الزام، ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم را به طور کامل منسوخ کرد و بدین ترتیب، بوروکراسی صدور گواهیهای فیزیکی و استعلامهای زمانبر مالیاتی برچیده شد. بخشنامه شماره ۲۰۰/۶۳۰۰۲/د نقشه راه جدیدی است که نرخها، مرزها و تکالیف دقیق دفاتر اسناد رسمی و ادارات مالیاتی را شفاف میسازد.
۱. نرخهای جدید مالیاتی و محاسبه آنی در دفترخانه
- مالیات نقل و انتقال عین (عرصه و اعیان): ۵ درصد مأخذ «ارزش معاملاتی ملک» (موضوع ماده ۶۴ ق.م.م) است که مستقیماً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد محاسبه و وصول میشود.
- مالیات حق واگذاری محل (سرقفلی و کسب و پیشه): ۲ درصد «مبلغ اعلامی متعاملین» در تاریخ معامله است.
- کف مالیاتی ۲۵ برابری سرقفلی: جهت پیشگیری از کتمان قیمت، اگر ثمن اعلامی سرقفلی کمتر از ۲۵ برابر ارزش معاملاتی ملک باشد، فرمول سیستمی به طور خودکار مبنا را ۲۵ برابر ارزش معاملاتی قرار داده و مالیات ۲ درصد را از آن اخذ میکند.
- احراز کاربری تجاری/اداری: سرقفلی و حق واگذاری محل تنها برای املاکی با کاربری تجاری و اداری صادر میشود که این کاربری در سند، پایانکار یا پروانه منعکس باشد.
۲. استعلامهای ۲۰ روزه در فرضیات معافیت یا ماده ۶۶ و ۱۱۹
چنانچه متعاملین ادعای معافیت قانونی، عدم شمول، یا شمول مواد ۶۶ (انتقال قهری/املاک مجانی) یا ۱۱۹ (مالیات بر درآمد اتفاقی) داشته باشند و از پرداخت ۵٪ یا ۲٪ سیستمی امتناع ورزند، سردفتر سند را ثبت نکرده بلکه موضوع را برخط از اداره مالیاتی استعلام میکند. اداره مالیاتی مکلف است حداکثر ظرف ۲۰ روز پاسخ قطعی را ارسال کند.
۳. تکالیف باقیمانده دفاتر اسناد رسمی (استثناآت مهم)
برخلاف تصور برخی همکاران مبنی بر حذف کامل کلیه استعلامهای مالیاتی، بخشنامه فوق صریحاً تذکر میدهد که سه مورد زیر کماکان به قوت خود باقی است و نیازمند احراز گواهی پرداخت میباشد:
- گواهی مالیات بر ارث (ماده ۳۴ ق.م.م): در اسنادی که ناقل آن وراث هستند.
- گواهی مالیات خانههای خالی (تبصره ۱ ماده ۵۴ مکرر): جهت ثبت انتقال قطعی.
- گواهی املاک گرانقیمت (قوانین بودجه سنواتی): مانند جزء ۴ بند ز تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۳.
۴. حذف تکالیف موازی برای مودیان
مودیانی که مالیات نقل و انتقال خود را بر اساس ماده ۴ قانون الزام در دفترخانه پرداخت نمایند، دیگر تکلیفی به تسلیم اظهارنامه ماده ۸۰ قانون مالیاتهای مستقیم نخواهند داشت و پرونده مالیاتی معامله آنان تسویه شده تلقی میگردد.
مستندات و مواد قانونی مرتبط
مبانی بالادستی و استنادی این بخشنامه به شرح زیر است:
- مواد ۱، ۴، ۱۰ و ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول (مصوب ۱۴۰۳).
- مواد ۳۴، ۵۲، ۵۳، ۵۹، ۶۴، ۶۶، ۶۷، ۷۴، ۸۰، ۱۱۹، ۲۳۸، ۲۴۲ و ۲۴۳ قانون مالیاتهای مستقیم.
- تبصره ۱ ماده ۵۴ مکرر قانون مالیاتهای مستقیم (مالیات بر خانههای خالی).
- جزء (۴) بند «ز» تبصره (۶) قانون بودجه سال ۱۴۰۳ کل کشور (املاک گرانقیمت).
