یک خریدار که متوجه شده بخشی از ملکی که خریده است متعلق به غیر است، می خواهد عقد را ابطال کند و ثمن را به نرخ روز دریافت کند. اما قوانین مختلفی در مورد محاسبه ثمن وجود دارند و نظرات متفاوتی در مورد حق خریدار برای فسخ یا حفظ عقد ابراز شده است. این مسئله چگونه قابل حل است؟ در ادامه نظریه مشورتی درخصوص مستحق‌للغیر بودن بخشی از ملک را بخوانید
فرد «الف» مقدار سیصد متر مربع از ملکی را از شخص «ب» خریداری نموده است و بعد از انعقاد عقد بیع مشخص شده فروشنده تنها به میزان دویست و نود متر مربع مالک بوده، و ده متر مربع متعلق به غیر است. شخص «الف» به عنوان خریدار، ابطال معامله در خصوص متراژ کسری و قیمت ثمن به نرخ روز را مطالبه کرده است.
با توجه به اینکه قانونگذار در مواد ۴۴۱ و ۴۴۲ قانون مدنی در خصوص میزان ثمن فرمول خاصی را تعیین کرده است و با عنایت به رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور که تعیین ثمن به نرخ روز کارشناسی را مقرر کرده است، تعارض بین مقررات فوق چگونه قابل حل است.
توضیح آنکه، برخی معتقدند در فرض کاهش مبیع، فقط خیار فسخ برقرار است و دعوای بطلان قسمتی از مبیع و به تبع آن مطالبه غرامات به نرخ روز مسموع نیست؛ اما بعضی معتقدند قاعده این است که چنانچه مبیع موجود نباشد، بخشی از عقد باطل است و به همان نسبت مطالبه غرامات امکان پذیر است و جهت فسخ عقد ناظر بر خیار تبعض صفقه است و با ضمانت اجرای بطلان بخشی از مبیع منافاتی ندارد و از آنجا که معامله به دو بخش صحیح و باطل (کاهش مبيع) تقسیم میشود، این خیار به نفع خریدار است و اگر منفعت وی در حفظ عقد و بطلان بخشی از آن و مطالبه غرامات است، میتواند این حق را اعمال کند.
حکم مقرر در ماده ۳۹۱ قانون مدنی راجع به مستحق للغیر درآمدن مبیع عام است و اعم از آن است که کل مبیع یا جزیی از آن مستحق للغیر باشد؛ بنابراین در فرض سؤال که بخشی از مبیع مستحق‌للغیر درآمده است، رأی وحدت رویه شماره ۸۱۱ مورخ ۱۴۰۰/۴/۱ هیأت عمومی دیوان عالی کشور در خصوص محاسبه غرامت قابلیت اعمال و اجرا دارد.
دکتر احمد محمدی باردئی | مدیر کل حقوقی قوه قضاییه | شماره پرونده: ۱۴۰۱-۷۶-۱۰۸۹ ح | ۱۴۰۲/۰۴/۲۵ | ۷/۱۴۰۱/۱۰۸۹
قانون مدنی:
ماده ۳۹۱: در صورت مستحق‌للغیر بر آمدن کل یا بعض از مبیع بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد و در صورت جهل مشتری به وجود فساد بایع باید از عهده غرامات وارده بر مشتری نیز برآید.
ماده ۴۴۱: خیار تبعض صفقه وقتی حاصل میشود که عقد بیع نسبت به بعض مبیع به جهتی از جهات باطل باشد در این صورت مشتری حق‌خواهد داشت بیع را فسخ نماید یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است قبول کند و نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است ثمن را استرداد کند.
ماده ۴۴۲: در مورد تبعض صفقه قسمتی از ثمن که باید به مشتری برگردد به طریق ذیل حساب میشود:
آن قسمت از مبیع که به ملکیت مشتری قرار گرفته منفرداً قیمت میشود و هر نسبتی که بین قیمت مزبور و قیمتی که مجموع مبیع در حال اجتماع دارد پیدا شود به همان نسبت از ثمن را بایع نگاه‌داشته و بقیه را باید به مشتری رد نماید.
