تحلیل رای وحدت رویه: حق الثبت و شرایط تنظیم سند رهنی وام مسکن
نحوه محاسبه حق الثبت اسناد رهنی مربوط به تسهیلات بانکی خرید مسکن چگونه است و چه قانونی بر آن حاکمیت دارد؟ آیا لزومی دارد که سند رهنی دقیقاً در همان زمان تنظیم سند قطعی خرید ملک به ثبت برسد؟
رای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران، با هدف رفع ابهام و ایجاد رویه واحد در دفاتر اسناد رسمی، به این موضوعات پرداخته است. این رای، ضمن ایجاد انعطاف در زمان‌بندی تنظیم اسناد، تکلیف قانونی دفاتر را در خصوص مبنای محاسبه حق الثبت، با ارجاع مستقیم به ماده ۱۰ قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (مصوب ۱۳۸۴)، روشن می‌سازد.
در ادامه، به بررسی دقیق بندهای این رای و مفاد قانون مورد استناد آن می‌پردازیم.
بند الف رای: عدم نیاز به همزمانی تنظیم سند قطعی و رهنی
یکی از نکات مهم و کاربردی این رای، مربوط به زمان‌بندی تنظیم اسناد است. طبق بند (الف) رای وحدت رویه ۱۷، اگر بانک عامل رسماً اعلام کند که تسهیلات پرداختی مشخصاً برای “خرید مسکن” است، دیگر الزامی به تنظیم همزمان سند قطعی خرید ملک و سند رهنی مربوط به آن تسهیلات وجود ندارد. این بند به دفاتر اسناد رسمی و طرفین معامله انعطاف بیشتری در فرآیند انجام کار می‌دهد و از بروز مشکلات احتمالی ناشی از لزوم همزمانی جلوگیری می‌کند.
بند ب رای: مبنای قانونی محاسبه حق الثبت: ارجاع به ماده ۱۰
بند (ب) این رای به صورت صریح، تکلیف دفاتر اسناد رسمی را در خصوص نحوه محاسبه حق الثبت اسناد رهنی مربوط به تسهیلات خرید مسکن روشن می‌کند. این بند مقرر می‌دارد که برای محاسبه حق الثبت اینگونه اسناد، باید طبق مفاد ماده (۱۰) قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت، مصوب ۱۵ آبان ۱۳۸۴، عمل شود. در واقع، این رای، قانون حاکم بر موضوع را مشخص و معرفی می‌کند.
نگاهی به ماده ۱۰ قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (مصوب ۱۳۸۴)
ماده ۱۰ قانون مذکور که رای وحدت رویه به آن استناد کرده، خود شامل اصلاحاتی بر مواد ۱۲۳ و ۱۲۴ قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین بندهای الحاقی دیگری است. درک مفاد این ماده برای محاسبه صحیح حق الثبت ضروری است. در ادامه، بخش‌های کلیدی آن را مرور می‌کنیم.
جزئیات ماده ۱۰: اصلاح ماده ۱۲۳ قانون ثبت (تعرفه اصلی حق الثبت)
ماده ۱۰، ماده ۱۲۳ قانون ثبت را به شرح زیر اصلاح کرده است:
- تعرفه عمومی: حق الثبت کلیه اسناد در دفاتر اسناد رسمی، نیم درصد (۰.۵٪) مبلغ مندرج در سند تعیین شده است.
- اسناد انتقال منافع: اگر موضوع سند، انتقال منافع (مانند اجاره بلندمدت) به طور عمومی باشد، حق الثبت از منافع ده ساله محاسبه و اخذ میشود.
- تبصره ۱ (مبنای محاسبه):
- املاک: مبنای محاسبه حق الثبت املاک، طبق بند (ع) ماده (۱) قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت (مصوب ۱۳۷۳) است.
- وسایل نقلیه و ماشین‌آلات: برای انواع خودروها (سبک، سنگین، سواری و غیره)، ماشین‌آلات راهسازی و کشاورزی و موتورسیکلت‌ها (تولید داخل یا وارداتی)، مبنای محاسبه، یا مأخذ محاسبه مالیات نقل و انتقال است یا ارزش اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی.
- تبصره ۲ (وکالت فروش خودرو): حق الثبت اسناد وکالت برای فروش وسایل نقلیه موتوری و ماشین‌آلات ذکر شده، معادل حق الثبت سند قطعی آنهاست.
جزئیات ماده ۱۰: اصلاح ماده ۱۲۴ قانون ثبت (تعرفه‌های مقطوع و موارد خاص)
ماده ۱۰ همچنین ماده ۱۲۴ قانون ثبت را اصلاح کرده و تعرفه‌های مقطوعی را برای موارد زیر (در زمان تصویب قانون) تعیین نموده است:
- اسنادی که تعیین قیمت موضوع آنها ممکن نیست: ۵۰۰۰ ریال.
- گواهی هر امضاء: ۵۰۰۰ ریال.
- صدور رونوشت برای هر برگ: ۵۰۰۰ ریال.
- فسخ و اقاله معاملات: ۵۰۰۰ ریال.
- هر نوع گواهی دیگر از ادارات ثبت: ۵۰۰۰ ریال.
- المثنی سند مالکیت: علاوه بر بهای دفترچه (۱۵۰۰۰ ریال)، مبلغ ۲۵۰۰۰۰ ریال حق‌الثبت.
(توجه: مبالغ ریالی ذکر شده در ماده ۱۲۴ مربوط به زمان تصویب قانون در سال ۱۳۸۴ است و ممکن است طبق قوانین بودجه سنواتی یا سایر مصوبات بعدی تغییر کرده باشند. همواره آخرین بخشنامه‌های ثبتی ملاک عمل است.)
لغو معافیت‌های حق الثبت و نکته وثایق کشاورزی (ماده ۱۰)
ماده ۱۰ قانون الحاق… (۱۳۸۴) یک نکته مهم دیگر نیز دارد:
- لغو معافیت‌ها: این ماده صراحتاً کلیه قوانین و مقررات مغایر و همچنین هرگونه معافیت از پرداخت حق الثبت را (به جز یک مورد خاص مربوط به تعهدنامه دانشجویان بورسیه و اعضای هیأت علمی اعزامی به خارج) لغو کرده است. این بدان معناست که اصل بر پرداخت حق الثبت طبق تعرفه‌های اصلاحی است.
- بندهای الحاقی (وثایق کشاورزی): این ماده شامل دو بند الحاقی مهم برای بخش کشاورزی است:
- تکلیف دولت به شماره‌گذاری و صدور سند مالکیت برای وسایل نقلیه موتوری کشاورزی (تراکتور، کمباین و…) در صورت درخواست مالک.
- الزام بانکهای عامل به پذیرش اسناد مالکیت این وسایل نقلیه و همچنین اسناد ماشین‌آلات سنگین کشاورزی به عنوان وثیقه معتبر برای اعطای تسهیلات به کشاورزان.
نتیجه‌گیری نهایی
رای وحدت رویه ردیف ۱۷ کانون سردفتران، با شفاف‌سازی دو موضوع کلیدی، راهنمای عمل دفاتر اسناد رسمی در خصوص اسناد رهنی تسهیلات خرید مسکن است. اولاً، الزام به تنظیم همزمان سند رهن و سند خرید را در صورت اعلام بانک منتفی می‌داند. ثانیاً، به طور قطعی اعلام می‌کند که مبنای محاسبه حق الثبت این اسناد، ماده ۱۰ قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (مصوب ۱۳۸۴) و اصلاحات اعمال شده بر مواد ۱۲۳ و ۱۲۴ قانون ثبت است. بنابراین، دفاتر موظفند حق الثبت را عمدتاً بر اساس تعرفه نیم درصد مبلغ سند (با توجه به مبانی ارزیابی املاک و وسایل نقلیه) و سایر تعرفه‌های مقطوع مندرج در قانون محاسبه و وصول نمایند.
سوالات متداول (FAQ)
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه و پانوشت آن
حق الثبت اسناد رهنی خرید مسکن با بانکها
(الف): در صورت اعلام بانک مبنی بر اینکه تسهیلات اعطائی به منظور خرید مسکن می باشد، نیاز به همزمانی تنظیم سند قطعی خرید مسکن نمی باشد.
(ب): طبق ماده (۱۰) قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت مصوب ۱۵ آبان ۱۳۸۴ عمل می شود.
(مستند به: بند (یک) بخشنامه شماره ۲۰۰۰۲ – ۷۹/۷/۵ کانون سردفتران و دفتریاران تهران؛ مورد تأیید مورخ ۷۹/۵/۳ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق اعلام شماره ۳۴/۵۴۴۷ – ۷۹/۶/۱۶ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
پانوشت: ماده ۱۰ قانون الحاق موادی به قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (مصوب ۱۳۸۴):
مواد (۱۲۳) و (۱۲۴) اصلاحی قانون ثبت به شرح زیر اصلاح میشود:
ماده ۱۲۳– تعرفه ثبت کلیه اسناد در دفاتر اسناد رسمی به میزان نیم درصد مبلغ مندرج در سند و در موارد اسنادی که موضوع آنها انتقال منافع میباشد هرگاه منافع بطور عمومی انتقال داده شود حق‌الثبت از منافع ده ساله اخذ خواهد شد.
تبصره ۱- مبنای وصول حق‌الثبت اسناد و در مورد املاک به شرح بند (ع) ماده (۱) قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۳ و در مورد انواع خودروهای سبک و سنگین اعم از سواری و غیر سواری و ماشین آلات راهسازی و کشاورزی و موتور سیکلت اعم از تولید داخل یا وارداتی حسب مورد، مأخذ محاسبه مالیات نقل و انتقال و یا ارزش اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی میباشد.
تبصره ۲- حق‌الثبت اسناد وکالت برای فروش وسایط نقلیه موتوری و ماشین آلات راهسازی و مصرفی و کشاورزی و موتور سیکلت و نظایر آنها مطابق حق‌الثبت سند قطعی آنها میباشد.
ماده ۱۲۴- حق‌الثبت اسنادی که تعیین قیمت موضوع آنها ممکن نباشد و انجام گواهی هر امضاء و صدور رونوشت برای هر برگ و فسخ و اقاله معاملات و هر نوع گواهی که از ادارات ثبت گرفته میشود به پنج هزار (۵۰۰۰) ریال افزایش یافته و برای المثنی سند، علاوه بر پانزده هزار (۱۵۰۰۰) ریال بهای دفترچه دویست و پنجاه هزار (۲۵۰۰۰۰) ریال نیز حق‌الثبت دریافت خواهد شد.
کلیه قوانین و مقرراتی که مغایر با این قانون باشد و نیز هر گونه معافیت از حق‌الثبت به استثناء قانون معافیت کلیه دانشجویان بورسیه و اعضای هیأت علمی که جهت تحصیلات عالی یا استفاده از فرصتهای مطالعاتی به خارج از کشور اعزام می‌گردند از حق‌الثبت اسناد مربوط به سپردن تعهد رسمی مصوب ۲/۱۲/۱۳۷۱ به موجب این قانون لغو می‌گردد.
بندهای الحاقی به ماده (۱۰):
۱- به منظور ساماندهی و رفع مشکلات مربوط به ترهین اموال کشاورزان نزد بانکهای عامل جهت اخذ تسهیلات بانکی، دولت مکلف است در صورت درخواست مالکین وسایط نقلیه موتوری کشاورزی از قبیل کمباین، تراکتور و … را شماره گذاری و برای آنها سند مالکیت صادر نماید.
۲- اسناد مالکیت وسایط نقلیه موتوری مذکور و همچنین اسناد ماشین آلات و ادوات سنگین کشاورزی از قبیل دستگاههای تراش و انواع دستگاههای کاشت، داشت و برداشت به عنوان وثیقه برای تضمین تسهیلات اعطایی به کشاورزان نزد بانکهای عامل مورد قبول میباشد.
این رای وحدت رویه در ردیف ۱۷ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی (بخش آرای وحدت رویه کانون سردفتران) چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران می‌توانید به دسته‌بندی زیر در سایت محضرچی مراجعه کنید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در محضرچی
