رای وحدت رویه ۹۵: تسهیل فروش املاک خریداری شده از بنیاد مستضعفان و ستاد اجرائی
قانون زمین شهری و آئین‌نامه اجرایی آن، تکالیفی را برای دفاتر اسناد رسمی هنگام تنظیم اسناد مربوط به اراضی مشمول این قانون مقرر کرده‌اند. یکی از مهم‌ترین این تکالیف، لزوم استعلام از وزارت مسکن و شهرسازی (یا سازمان‌های تابعه استانی) پیش از انجام معامله است تا وضعیت زمین از نظر کاربری، بایر بودن، و شمول قوانین مشخص شود. اما سوال اینجاست که آیا این استعلام برای تمامی املاک ضروری است؟ رای وحدت رویه شماره ۹۵ کانون سردفتران، بر اساس بخشنامه صریح سازمان ثبت، تکلیف یک دسته خاص از املاک را روشن می‌کند: املاکی که ابتدا توسط نهادهایی مانند بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی یا ستاد اجرائی فرمان حضرت امام (ره) به اشخاص واگذار شده و سپس همان اشخاص قصد انتقال آن به دیگری را دارند. این رای، معافیت از استعلام مذکور را در این حالت خاص تایید می‌کند.
قاعده کلی: لزوم استعلام از مسکن و شهرسازی طبق قانون زمین شهری
به منظور اجرای اهداف قانون زمین شهری، از جمله جلوگیری از بورس‌بازی زمین و تضمین کاربری مناسب اراضی، آئین‌نامه اجرایی این قانون (مصوب ۱۳۷۱/۳/۲۴) تکالیفی را برای دفاتر اسناد رسمی معین کرده است. بند (۱۱) ماده (۱۹) این آئین‌نامه به صراحت بیان می‌دارد:
“دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام هرگونه معامله نسبت به زمینهای موضوع قانون مراتب را از وزارت مسکن و شهر سازی استعلام و بر اساس نظر آن وزارتخانه و رعایت مقررات مربوط اقدام نمایند.”
بنابراین، قاعده کلی این است که برای انتقال زمین‌هایی که بالقوه مشمول این قانون هستند (به‌ویژه اراضی داخل محدوده شهرها)، دفترخانه باید پیش از تنظیم سند، از وزارت مسکن و شهرسازی یا ادارات تابعه آن (مانند ادارات کل راه و شهرسازی استان‌ها یا سازمان ملی زمین و مسکن) استعلام کند تا وضعیت ملک از نظر بایر یا دایر بودن، نوع کاربری، و عدم وجود موانع قانونی انتقال مشخص شود. پاسخ این استعلام برای دفترخانه لازم‌الاتباع است.
نهادهای خاص: بنیاد مستضعفان و ستاد اجرائی (ارتباط با اصل ۴۹)
پس از پیروزی انقلاب اسلامی، بر اساس اصل ۴۹ قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، دولت موظف شد ثروت‌های ناشی از ربا، غصب، رشوه، اختلاس، سرقت، قمار، سوءاستفاده از موقوفات، سوءاستفاده از مقاطعه‌کاری‌ها و معاملات دولتی، فروش زمینهای موات و مباحات اصلی، دایر کردن اماکن فساد و سایر موارد غیرمشروع را گرفته و به صاحب حق رد کند و در صورت معلوم نبودن او، به بیت‌المال بدهد. در راستای اجرای این اصل، نهادهایی مانند بنیاد مستضعفان انقلاب اسلامی و ستاد اجرائی فرمان حضرت امام (ره) تشکیل شدند و بخشی از اموال و املاک مصادره شده یا بازپس گرفته شده بر اساس احکام دادگاه‌های اصل ۴۹، در اختیار این نهادها قرار گرفت.
این نهادها در طول دهه‌های گذشته، بسیاری از این املاک را به اشخاص حقیقی یا حقوقی واگذار کرده‌اند. رای وحدت رویه ۹۵ به وضعیت حقوقی این املاک در زمان انتقال توسط خریداران اولیه به اشخاص ثالث می‌پردازد.
حکم رای ۹۵: معافیت از استعلام در انتقالات بعدی
هسته اصلی رای وحدت رویه شماره ۹۵، اعلام یک معافیت مشخص از قاعده کلی لزوم استعلام زمین شهری است. این رای، با استناد مستقیم به بخشنامه شماره ۱/۳۴/۴۹۲۹ مورخ ۱۳۸۱/۲/۱۱ سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، مقرر می‌دارد:
در نقل و انتقال بعدی املاکی که قبلاً توسط بنیاد مستضعفان یا ستاد اجرائی فرمان حضرت امام (ره) به اشخاص منتقل شده‌اند، زمانی که آن اشخاص (خریداران اولیه) قصد انتقال ملک به دیگری را دارند، دفتر اسناد رسمی نیازی به استعلام موضوع بند (۱۱) ماده (۱۹) آئین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری از وزارت مسکن و شهرسازی ندارد.
به عبارت ساده‌تر، اگر شما ملکی را از بنیاد یا ستاد خریده‌اید و حالا می‌خواهید آن را بفروشید، دفترخانه برای تنظیم سند فروش شما به نفر بعدی، ملزم به گرفتن استعلام زمین شهری نیست.
چرا این املاک از استعلام معاف هستند؟ (مبنای حقوقی)
دلیل این معافیت، ریشه در نحوه تملک اولیه این املاک توسط نهادهای مذکور و مقررات خاص حاکم بر آن‌ها دارد. همانطور که در پانوشت (الف) رای و بخشنامه سازمان ثبت توضیح داده شده، استناد اصلی به ماده ۱۲ آئین‌نامه نحوه رسیدگی به پرونده‌های موضوع اصل ۴۹ قانون اساسی (مصوب ۱۳۸۰ با تایید رئیس وقت قوه قضائیه) است. این ماده مقرر می‌دارد:
“املاکی که توقیف و به موجب حکم دادگاه به تملک نهاد ذینفع در میآید مشمول مقررات موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری نخواهد بود.”
ماده ۱۲ قانون زمین شهری به نحوه تملک اراضی بایر و دایر شهری توسط دولت و شهرداری‌ها می‌پردازد. وقتی آئین‌نامه اصل ۴۹ می‌گوید املاک تملک شده توسط نهادها مشمول این ماده نیستند، به این معناست که وضعیت این املاک از منظر قانون زمین شهری، قبلاً در فرآیند رسیدگی دادگاه اصل ۴۹ و انتقال به نهاد، تعیین تکلیف شده تلقی می‌شود. لذا، دیگر نیازی نیست که در هر بار انتقال بعدی، مجدداً از طریق استعلام موضوع آئین‌نامه قانون زمین شهری (بند ۱۱ ماده ۱۹) مورد بررسی قرار گیرند. این امر به منظور جلوگیری از دوباره‌کاری و تسهیل گردش این املاک در چرخه اقتصادی کشور صورت گرفته است.
دامنه شمول معافیت: چه مواردی را در بر می‌گیرد؟
برای اجرای صحیح این رای، توجه به محدوده دقیق معافیت ضروری است:
- محدود به انتقالات بعدی: تاکید می‌شود که این معافیت صرفاً مربوط به انتقال ملک از سوی شخصی است که آن را مستقیماً از بنیاد یا ستاد تملک کرده، به شخص ثالث است. این معافیت به خودی خود شامل اولین انتقال (از بنیاد/ستاد به خریدار اول) نمی‌شود.
- محدود به املاک بنیاد مستضعفان و ستاد اجرائی: متن رای و بخشنامه به صراحت فقط از این دو نهاد نام برده‌اند. بنابراین، نمی‌توان این معافیت را به طور خودکار به املاک واگذار شده توسط سایر نهادها یا سازمان‌ها (مانند بنیاد مسکن، سازمان اوقاف، یا سایر دستگاه‌های دولتی) تسری داد، مگر اینکه مستند قانونی مشابهی برای آن‌ها وجود داشته باشد.
- محدود به استعلام زمین شهری: این رای فقط و فقط ناظر به عدم نیاز به استعلام موضوع بند (۱۱) ماده (۱۹) آئین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری است. کلیه استعلام‌های قانونی دیگر که برای انتقال سند لازم است، مانند استعلام از اداره ثبت برای احراز مالکیت و عدم بازداشت ملک، استعلام از اداره امور مالیاتی (در موارد لزوم)، استعلام از شهرداری (در صورت نیاز به پایان کار یا پاسخ به استعلام خاص شهرداری)، و استعلام از تامین اجتماعی (برای املاک تجاری یا اداری)، همچنان باید طبق روال قانونی انجام شوند.
مستندات اصلی: بخشنامه سازمان ثبت و تاییدات بعدی
سنگ بنای این معافیت، بخشنامه مهم و صریح شماره ۱/۳۴/۴۹۲۹ است که در تاریخ ۱۳۸۱/۲/۱۱ توسط معاون وقت قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور صادر و به کلیه واحدهای ثبتی و دفاتر اسناد رسمی ابلاغ گردید. رای وحدت رویه شماره ۹۵ کانون سردفتران نیز که خود مستند به بخشنامه داخلی کانون به شماره ۲۶/۱۱۷۰۰ مورخ ۱۳۸۲/۳/۱۷ است، در واقع تاییدی بر لزوم اجرای مفاد همان بخشنامه سازمان ثبت می‌باشد. علاوه بر این، سازمان ثبت طی نامههای متعددی به شماره‌های ۳۴/۱۵۷۰۹ مورخ ۸۱/۱۱/۲۹، ۳۴/۱۱۶۷۱ مورخ ۸۱/۱۱/۱۰، و ۳۴/۸۷۳ مورخ ۸۲/۲/۱۰، اجرای این رویه توسط دفاتر اسناد رسمی را مورد تایید قرار داده است که نشان‌دهنده استحکام مبانی حقوقی این معافیت است.
نتیجه‌گیری: نکات کلیدی برای دفاتر و متعاملین
رای وحدت رویه شماره ۹۵ و مستندات قانونی آن، یک قاعده شفاف و تسهیل‌گر را برای دسته‌ای از معاملات ملکی وضع کرده‌اند:
- دفاتر اسناد رسمی هنگام تنظیم سند انتقال املاکی که خریدار اولیه آن را از بنیاد مستضعفان یا ستاد اجرائی فرمان امام (ره) دریافت کرده و اکنون قصد فروش به دیگری را دارد، نیازی به اخذ استعلام از وزارت مسکن و شهرسازی (موضوع آئین‌نامه قانون زمین شهری) ندارند.
- این معافیت ریشه در خروج این املاک از شمول برخی مقررات قانون زمین شهری به موجب آئین‌نامه رسیدگی به پرونده‌های اصل ۴۹ قانون اساسی دارد.
- این امر موجب سادگی و سرعت بیشتر در فرآیند نقل و انتقال این دسته از املاک می‌شود.
- متعاملین و دفاتر باید توجه داشته باشند که این معافیت، سایر استعلام‌های قانونی لازم برای تنظیم سند (ثبت، دارایی، شهرداری و…) را منتفی نمی‌کند.
- این معافیت فقط شامل انتقالات بعدی است و به املاک سایر نهادها قابل تسری نیست مگر با مستند قانونی خاص.
نسخه کامل متن رسمی رای وحدت رویه شماره ۹۵ و پانوشت‌های مربوطه
عدم نیاز استعلام از سازمان مسکن و شهرسازی در مورد انتقال بعدی املاک انتقالی بنیاد مستضعفان و ستاد اجرائی فرمان حضرت امام (ره)
با توجه به صراحت بخشنامه شماره ۱/۳۴/۴۹۲۹ – ۸۱/۲/۱۱ سازمان ثبت در نقل و انتقال بعدی املاک انتقالی بنیاد مستضعفان و ستاد اجرائی فرمان حضرت امام (ره) از طرف خریدار به دیگری نیازی به استعلام موضوع بند (۱۱) ماده (۱۹) آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری نمیباشد.
مستند به: بند (۱) بخشنامه شماره ۲۶/۱۱۷۰۰ مورخ ۱۳۸۲/۳/۱۷ کانون سردفتران و دفتریاران (مورد تأیید سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طبق نامههای شماره ۳۴/۱۵۷۰۹ – ۸۱/۱۱/۲۹ و شماره ۳۴/۱۱۶۷۱ – ۸۱/۱۱/۱۰ و شماره ۳۴/۸۷۳ – ۸۲/۲/۱۰ اداره کل امور اسناد و سردفتران).
پانوشت:
[مستند به] کد ۶۴۴ مجموعه بخشنامه های ثبتی مطابق ماده ۱۲ آئین نامه نحوه رسیدگی به پرونده های موضوع اصل ۴۹ قانون اساسی که در تاریخ ۸۰/۷/۲۸ به تأیید ریاست محترم قوه قضائیه رسیده املاکی که توقیف و به موجب حکم دادگاه به تملک نهاد ذینفع در میآید مشمول مقررات موضوع ماده ۱۲ قانون زمین شهری نخواهد بود. بنا به مراتب دفاتر اسناد رسمی به هنگام نقل و انتقال این گونه املاک نیازی به استعلام موضوع بند (۱۱) ماده (۱۹) آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری ندارند. بخشنامه شماره ۱/۳۴/۴۹۲۹ مورخ ۱۳۸۱/۲/۱۱ معاون قوه قضائیه و رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
بند (۱۱) ماده ۱۹ آئین نامه اجرائی قانون زمین شهری (مصوب ۱۳۷۱/۳/۲۴): دفاتر اسناد رسمی مکلفند قبل از انجام هرگونه معامله نسبت به زمینهای موضوع قانون مراتب را از وزارت مسکن و شهر سازی استعلام و بر اساس نظر آن وزارتخانه و رعایت مقررات مربوط اقدام نمایند.
ارجاع: این رای وحدت رویه در ردیف ۹۵ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی چاپ شده است.
برای مشاهده سایر آرای وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران، می‌توانید به دسته‌بندی زیر در سایت محضرچی مراجعه نمایید:
آرای وحدت رویه کانون سردفتران در سایت محضرچی
