تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی، بر اساس قوانین و بخشنامههای جاری، مجاز است. این اسناد تابع ارزش معاملاتی برای محاسبه حقالثبت بوده و نیازی به گواهی ماده ۱۸۷ ندارند.
رای وحدت رویه در خصوص تنظیم سند تعهد به بیع (قولنامه) و ماخذ وصول حق الثبت آن
آیا تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی مجاز است؟
تنظیم و ثبت سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی مباینتی با موازین قانونی ندارد.
در صورت پاسخ مثبت ماخذ وصول حق الثبت تنظیم اینگونه اسناد چه مبلغی است؟
تنظیم و ثبت اسناد تعهد به بیع با هر قید و شرط و مبلغ که صرفاً مقدمه انتقال میباشد، از لحاظ حقوق دولتی مشمول ماده ۱۲۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک میباشد.
پیشینه سوال
آیا دفاتر اسناد رسمی مجاز به تنظیم سند تعهد به بیع هستند؟ این سوالی است که اغلب سردفتران با آن روبهرو میشوند. همچنین، سوالی در خصوص نحوه محاسبه حقالثبت این اسناد مطرح شده است. در ادامه، پاسخ به این پرسشها بر اساس قوانین و بخشنامههای جاری بررسی میشود.
بررسی قانونی تنظیم سند تعهد به بیع
مطابق ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی
سردفتران موظف به تنظیم اسناد متقاضیان هستند، مگر اینکه مفاد سند مخالف قوانین یا نظم عمومی باشد. بر اساس ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادهای خصوصی در صورتی که مغایر صریح قوانین نباشند، معتبرند.
بنابراین، تنظیم و ثبت سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی مغایرتی با قوانین ندارد و مطابق با اصول قانونی قابل انجام است.
ماخذ وصول حق الثبت اسناد تعهد به بیع
حق الثبت و ارزش معاملاتی
طبق تبصره اصلاحی ماده ۱۲۳ قانون ثبت و ماده ۱ قانون نحوه وصول درآمدهای دولت، مبنای وصول حقالثبت در اسناد املاک، ارزش معاملاتی تعیینشده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی است.
همچنین، نظریه سازمان امور مالیاتی کشور تصریح میکند که دفاتر اسناد رسمی نیازی به اخذ گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیاتهای مستقیم برای این اسناد ندارند.
- بیشتر بدانید: مبنای وصول حقالثبت اسناد قولنامه و تعهد به بیع: قانون ثبت یا قانون مالیاتهای مستقیم؟
تحلیل ماده ۱۲۴ اصلاحی قانون ثبت
حقالثبت اسناد غیرقابل قیمتگذاری
ماده ۱۲۴ اصلاحی، حقالثبت اسنادی که قیمتگذاری آنها ممکن نیست را تعیین میکند. اسناد تعهد به بیع که مقدمهای برای انتقال مالکیت هستند، مشمول این ماده محسوب میشوند.
این ماده، برای اسناد فاقد قیمت مشخص، مبالغ مشخصی را بهعنوان حقالثبت تعیین کرده است.
نقش ارزش معاملاتی در حق الثبت
پایه محاسبه حقوق دولتی
در تنظیم سند تعهد به بیع، ارزش معاملاتی اعلامی مبنای محاسبه حقالثبت قرار میگیرد. این امر باعث شفافیت و یکپارچگی در وصول حقوق دولتی میشود.
نتیجهگیری
اهمیت تطابق اسناد با قوانین
تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی، بر اساس قوانین جاری و بخشنامههای سازمان ثبت، مجاز و قانونی است. دفاتر اسناد رسمی موظف به رعایت مبانی قانونی و بخشنامهها در این خصوص هستند.
پرسشهای متداول
بله، مطابق ماده ۳۰ قانون دفاتر اسناد رسمی و ماده ۱۰ قانون مدنی، تنظیم این اسناد مجاز است.
بر اساس ارزش معاملاتی اعلامی وزارت امور اقتصادی و دارایی، حقالثبت محاسبه میشود.
خیر، طبق نظریه سازمان امور مالیاتی، اخذ این گواهی برای اسناد تعهد به بیع الزامی نیست.
این ماده حقالثبت اسنادی که قیمتگذاری آنها ممکن نیست را تعیین میکند.
بله، مگر اینکه مفاد سند مخالف قانون یا نظم عمومی باشد.
متن بخشنامه:
تاریخ: ۱۳۹۴/۰۴/۲۲ | شماره : ۹۴۲۰/۲۲۴۵
بسمه تعالی
دفتر اسناد رسمی شماره …
در اجرای شق ۲ ماده ۶۶ قانون دفاتر اسناد رسمی و کانون سردفتران و دفتریاران، اینک موضوعی که در کمیسیون وحدت رویه مطرح و منجر به اظهار نظر گردیده و به موجب نامه شماره ۹۴ / ۴۷۲۵۶ مورخ ۹۴ / ۳ / ۲۵ رئیس گروه امور حقوقی سازمان ثبت مورد تأیید معاونین و مشاورین سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار گرفته و یا منصرف از نظر کمیسیون منجر به اظهارنظر گردیده است جهت اطلاع و رعایت مفاد آن ذيلا ابلاغ می شود:
الف- آیا تنظیم سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی مجاز است؟
نظر به این که مطابق ماده 30 قانون دفاتر اسناد رسمی، سردفتران و دفتریاران موظفند نسبت به تنظیم و ثبت اسناد مراجعين اقدام نمایند مگر این که مفاد و مدلول سند مخالف با قوانین و مقررات موضوعه و نظم عمومی و اخلاق حسنه باشد و همچنین با عنایت به ماده ۱۰ قانون مدنی که مقرر می دارد قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است، بنابراین تنظیم و ثبت سند تعهد به بیع در دفاتر اسناد رسمی مباینتی با موازین قانونی ندارد.
ب- در صورت پاسخ مثبت ماخذ وصول حق الثبت تنظیم اینگونه اسناد چه مبلغی است؟
با توجه به تبصره یک اصلاح ماده ۱۲۳ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۸۴، مبنای وصول حق الثبت اسناد در مورد املاک به شرح بند ع ماده ۱ قانون نحوه وصول برخی از درآمدهای دولت و مصرف آن در موارد معین مصوب ۱۳۷۳ ارزش معاملاتی اعلام شده توسط وزارت امور اقتصادی و دارایی می باشد، و نظر به این که مطابق تبصره مرقوم مبنای وصول حق الثبت هنگام تنظیم سند انتقال املاک ارزش معاملاتی است و توجهاً به نظریه شماره 220/15953 مورخ 1392/9/10 سازمان امور مالیاتی کشور مبنی بر عدم تكليف دفاتر اسناد رسمی به کسب گواهی موضوع ماده ۱۸۷ قانون مالیات های مستقیم در تنظیم اسناد تعهد به بیع و قولنامه و همچنین مشروط بودن پرداخت وجه مورد تعهد به انتقال ملک تنظیم و ثبت اسناد تعهد به بیع با هر قید و شرط و مبلغ که صرفا مقدمه انتقال می باشد، از لحاظ حقوق دولتی مشمول ماده ۱۲۴ اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک می باشد.
محمدرضا دشتی اردکانی سرا رئیس کانون سردفتران و دفتریاران
[ماده ۱۲۴ (اصلاحی): حق الثبت اسنادی که تعیین قیمت موضوع آنها ممکن نباشد و انجام گواهی هر امضاء و صدور رونوشت برای هر برگ و فسخ و اقاله معاملات و هر نوع گواهی که از ادارات ثبت گرفته می شود به پنج هزار (۵۰۰۰) ریال افزایش یافته و برای المثنی سند، علاوه بر پانزده هزار (۱۵۰۰۰) ریال بهای دفترچه دویست و پنجاه هزار (۲۵۰۰۰۰) ریال نیز حق الثبت دریافت خواهد شد…]ردیف 232 و 233 مجموعه بخشنامههای ثبتی