سند تعهد به بیع (تعهد به انتقال یا تعهد به فروش)

سند تعهد به بیع

(تعهد به انتقال یا تعهد به فروش)

دفاتر اسناد رسمی مکلف به ثبت قراردادهای خصوصی افراد شدند

با تصویب نمایندگان مجلس، دفاتر اسناد رسمی مکلف شدند به درخواست طرفین معامله اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص را ثبت کنند.

به گزارش روابط عمومي كانون سردفتران و دفترايارن به نقل از خبرگزاری خانه ملت، نمایندگان در نشست علنی امروز (چهارشنبه، 31 اردیبهشت ماه 1399) مجلس شورای اسلامی در جریان بررسی طرح الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ماده 2 این طرح را تصویب کردند.

براساس این ماده دفاتر اسناد رسمی مکلف اند به درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی اشخاص از قبیل:

1. تعهد به بیع،
2. قولنامه،
3. مبایعه نامه
4. و امثال آن را

تنظیم و ثبت نمایند در این صورت باید:

• مبلغ دقیق ثمن مورد توافق طرفین
• شروط موردنظر آن ها اعم از:
  • پیش بینی اقساط ثمن
  • زمان پرداخت آن
  • پیش بینی انحلال و فصل یا اسقاط آن

با رعایت مقررات مربوط در سند درج گردد.

ماخذ محاسبه عوارض و وجوه قانونی از قبیل

• حق الثبت،
• حق التحریر،
• مالیات
• هزینه دادرسی

تابع حکم مندرج در تبصره 3 ماده 64 قانون مالیات های مستقیم مصوب 3 اسفند 1366 با اصلاحات و الحاقات بعدی (ارزش معاملاتی) می باشد.

 

تعریف

مردم به راحتی قولنامه‌ای که در جایی به ثبت نرسیده را قبول می‌کنند، درحالی که رسمی نیست و کلاهبرداران از این ایراد قانونی به راحتی می‌توانند سوء استفاده کنند و یک ملک را به چندین نفر بفروشند. (موضوعی که در پروژه رضوان رخ داد و 130 واحد مسکونی به 1400 نفرفروخته شد.)

---

تامین مسکن از نیازهای مهم هر خانواده محسوب می‌شود.

در همین راستا یکی از را‌ه‌های مناسب جهت خانه‌دار شدن، تنظیم سند تعهد به بیع است به جای تنظیم مبایعه نامه یا قول نامه.

سند تعهد به بیع به مردم کمک می‌کند که تا با قیمت کم تر و مناسبت تر صاحب خانه شوند. که سابقاً این امر با مبایعه نامه صورت می گرفت که این فرصت متاسفانه در کشور تبدیل به تهدید شد. چراکه در حال حاضر خلاءهای قانونی ابزار مناسبی برای کلاهبرداران در این حوزه شناخته می‌شود و به راحتی و کاملا قانونی می‌توانند یک ملک را به چندین نفر بفروشند و سودهای کلان به جیب بزنند.

این اتفاق بسیار دردناک اخیرا در شهر قم 1400 نفر را آواره و مالباخته کرده است. در پروژه رضوان شهر قم، یک فرد کلاهبردار توانست با استفاده از خلاء و ابزارهای قانونی 130 واحد را به 1400 نفر پیش فروش کند. این کلاهبردار هر واحد را به قیمت 50 تا 70میلیون به هر نفر فروخته و توانسته سود 100 میلیاردی به جیب بزند.

پروژه 132 واحدی رضوان قم با عنوان فریبنده بزرگترین پروژه استان قم پیش‌فروش شد و بسیاری از مردم را برای خانه‌دار شدن، بر سر میز مذاکره و امضای قرارداد نشاند.

از زمان انتشار این آگهی در سال 90 بسیاری از مردمی که بیشتر از طبقه ضعیف و متوسط جامعه بودند به دفتر فروش این پروژه مراجعه کرده و با پرداختن مبالغی که با رنج و زحمت بدست آورده بودند نسبت به خریداری واحدی اقدام کردند. اکنون بیش از هفت سال می‌گذرد و با طولانی شدن پروسه تحویل واحدهای آپارتمانی به خریداران، اعتراض خریداران فیش‌های پیش فروش پروژه رضوان رفته رفته افزایش یافت.

پس از شکایت مردم به دستگاه قضایی، «م.د» به جرم کلاهبرداری در ماه‌های پایانی سال گذشته دستگیر و روانه زندان شد. چندی بعد، به صراحت اعلام شد که واحدهای پروژه بزرگ رضوان به 1400 نفر فروخته شده و رفت و آمدهای متهم این پرونده به کشورهای حاشیه خلیج فارس مشکوک بوده است.

متهم نیز طی بازجویی اعتراف کرد که هر واحد را به بیش از 10 نفر فروخته است، اما نکته جالبی که در این ماجرا وجود دارد این است که پروژه رضوان پروانه بهره برداری نداشته و این بحث در حالی مطرح می‌شود که اگر فرد عادی یک دیوار بیشتر از محدوده حریم منزل خود احداث کند از سوی شهرداری اعمال قانون خواهد شد.

این مردم مال باخته که میانگین پرداختی آنان بین 50 تا 70 میلیون تومان برای خرید این واحدهای مسکونی است از سوی مسؤولان امر برای شکایت قانونی دعوت شدند و از مجموع 1400مال باخته بیش از 700 شکایت با نظارت مراجع قضایی به ثبت رسید.

اکثر مالباختگان، سرمایه یک عمر تلاش و زحمت خود را برای پیش خریدکردن این خانه‌ها، از دست رفته می‌بینند. یکی از مال‌باختگان می‌گوید: «ما تیرماه سال گذشته از یک بنگاه معاملاتی (دلال شرکت) فیش خریدیم و مبلغ ۷۹‌میلیون واریز کردیم که ۷۰ میلیون آن به حساب شرکت رفت و ۹ میلیون هم دلال گرفت. البته در حال حاضر نیز دلال فرار کرده است.

با اسناد غیررسمی خانه‌ها را پیش خرید کردیم

این مالباخته در پاسخ به چگونگی انعقاد این گونه قراردادها بین فروشندگان و خریداران، ادامه می‌دهد: «به هرکس یک پرونده خیلی زیبا با هولوگرام‌ و ثبت شرکتی دادند و قراردادها را در سیستم داخلی شرکت ثبت می‌کردند».

این فرد ادامه می‌دهد: «قرارداد تنها بین‌ خریداران و شرکت بود و این قراردادها در هیچ یک از دفاتر اسناد رسمی به ثبت نرسید. البته برای ما جای سوال نبود چون به طور کلی در همه جای کشور این منوال برقرار است و تا زمانی که پایان‌کار گرفته نشود، ثبت محضری انجام نمی‌پذیرد. تنها قبل از تکمیل ساختمان فیش می‌فروشند و این روال در پیش خرید آپارتمان همیشگی است. از طرف دیگر در قم نیز مانند این قراردادهای پیش خرید و فروش انجام شده اما کلاهبرداری نشده بود».

یکی دیگر از افرادی که سرمایه یک عمر خود را از دست داد بود، می گوید: «با توجه به تورم اقتصادی، هر روز که از تاخیر در تحویل این پروژه یا مبلغ سپرده گذاری به مشتریان می گذرد، مشتریان این شرکت ضرر بسیار زیادی را متحمل می شوند و متاسفانه روند رسیدگی به این پرونده بسیار کند است».

یکی دیگر از مالباختگان، با چهره محزون و دستی لرزان می‌گوید: «چند سال به امید خانه دار شدن تمام سرمایه خود را در پروژه رضوان واریز کردیم و حالا پس از ۷ سال مشخص شده کلاهبرداری بوده است».

اسناد غیررسمی، عامل فروش یک ملک به چندنفر

مردم به اعتبار معاملاتی که در قوه قضاییه تایید شده و در دادگاه نیز مورد استناد قرار می‌گیرد، اقدام به انجام چنین معاملاتی می‌کنند. به طور کلی به معاملاتی که به صورت رسمی منعقد نشوند و حکومت نیز نظارتی بر روی آن‌ها نداشته باشد، اسناد غیررسمی (عادی) می‌گویند.

از طرفی مردم می‌دانند، هر نوشته‌ای که بین خود به رشته تحریر درآورند در دادگاه‌ها قابل استفاده است و حکومت آن را معتبر می‌داند بنابراین به راحتی در قبال پرداخت هزینه، فیش یا قولنامه‌ای که در جایی به ثبت نرسیده است را دریافت می‌کنند. اما کلاهبرداران از این ایراد قانونی مطلع هستند و با دانستن این نکته که ثبت نشدن معاملات به معنای بی‌اطلاعی همه از آن معاملات است، یک ملک را با معاملات غیررسمی به چندین نفر می‌فروشند. این موضوع دقیقا اتفاقی است که در قم افتاده و کلاهبردار توانسته هر 130 واحد را به 1400 نفر بفروشد.

تعهد به انتقال يا سند تعهد به بيع یا تعهد به فروش

سند پیش خرید و پیش فروش ساختمان با سند تعهد به بیع انجام خواهد شد

دولت کسی را مالک می‌شناسد که سند رسمی داشته باشد و این سندها لازم‌الاجرا هستند اما متأسفانه امروز اسناد عادی رونق بسیاری دارند و موجب شده درصد بالایی از پرونده‌ها را به خود اختصاص دهند و گاهی یک ملک به ده‌ها نفر فروخته می‌شود و کلاهبرداری و فروش مال غیر نیز بسیار دیده می‌شود.

تنظيم اين سند نيازمند صدور شناسنامه فني ساختمان نيست و صرفا با رسمي شدن تعهد طرفين، هر يك از پيش فروشنده و پيش خريدار در تاريخ هاي مقرر و در صورت نقض تعهد از طرف مقابل مي توانند از دفتر اسناد رسمي درخواست صدور اجراييه نمايند.

حق الثبت تنظيم اينگونه اسناد براساس ماده 124 قانون ثبت به صورت غيرمالي محاسبه و وصول مي شود كه اين نظريه مورد تاييد سازمان ثبت نيز مي باشد. که درحال حاظر 40000 ریال می باشد.

 

هزینه + مدارک مورد نیاز

تنظيم اينگونه اسناد نيازي به كسب گواهي ماده 187 قانون ماليات هاي مستقيم ندارد. از طرف ديگر با توجه به عدم انتقال مالكيت در تنظيم اسناد مربوطه حق الثبت اينگونه اسناد نيز به صورت غير مالي محاسبه خواهد شد(در حال حاضر 4000 تومان).

هزينه تنظيم اين سند در دفاتر اسناد رسمي در مقايسه با تنظيم اسناد قولنامه عادي در دفاتر مشاورين املاك ده ها برابر كمتر است.

رییس کانون سردفتران و دفتریاران اظهار داشت: سند تعهد به انتقال را جایگزینی مطمئن و ضمنا رسمی همان قولنامه و مبایعه نامه هایی که مردم بصورت عادی می نویسند،عنوان کرد و افزود: سند تعهد به انتقال، سندی است که تمام مزایای سند رسمی را دارد.

 بیش از حدود 50 درصد وجوه اخذ شده در دفترخانه متعلق به آن دفتر خانه نیست.

رییس کانون سردفتران و دفتریاران با متفاوت خواندن وجوهی که در دفتر خانه و دیگر مراجع اخذ می شود، گفت: هزینه های اخذ شده در مراجع دیگر متعلق به خود آن مراجع است اما بخش عمده ای از هزینه هایی که سردفتران از مردم اخذ می کنند باید به عنوان حق الثبت به خزانه دولت واریز شود.

به گفته وی، حدود 50 درصد وجهی که به حساب دفاتر اسناد رسمی می رود، مربوط به سردفتر و دفترخانه است و بقیه آن، 15 درصد به حساب معاون دفترخانه، 15 درصد متعلق به کارمندان ، 10 درصد متعلق کانون سردفتران و حدود 12 درصد نیز بعنوان مالیات شغلی محاسبه می شود.

دشتی اردکانی تاکید کرد: هزینه ای که توسط مردم به دفترخانه پرداخت می شود بسیار کمتر از رقم پرداختی مردم به مراجع دیگر است.

وی اضافه کرد: برای یک ملک 500 میلیون تومان در مراجع دیگر چهار تا پنج میلیون تومان دریافت می شود، اما با توجه به سند پیش فروش ساختمان و تعهد بیع چیزی حدود 200 هزار تومان که نصف بیشتر آن حق الثبت اخذ شده توسط دفتر خانه ها است که به حساب دولت واریز می شود.

 

مدارک مورد نیاز برای تنظیم سند تعهد به بیع:

اصل سند مالکیت
اصل بنچاق
اصل مدارک شناسایی

حاکمیت پشتیبان سند رسمی است.

منعی برای انجام کار دلالی ایجاد نشده است

دشتی اردکانی در پاسخ به اینکه وضعیت دلالی با اجرای قانون پیش فروش ساختمان چه صورت خواهد بود؟ گفت: در ماده 24 قانون مشخص شده است که وظیفه مشاور املاک این است که خریدار و فروشنده را به همدیگر معرفی و پیش خریدار و پیش فروشنده را برای تنظیم و ثبت سند به دفاتر اسناد رسمی هدایت کند.

به گفته وی، قانون مصوب سال 1317، وضعیت و صلاحیت دلال را تعریف کرده است و درخصوص دفاتر اسناد رسمی هم قوانین متعددی مانند قانون ثبت مصوب سال 1310 و ماده 1287 قانون مدنی و قانون دفاتر اسنادرسمی مصوب سال 1354 وجود دارد که به دفاتر اسناد رسمی برای نوشتن سند رسمی تکلیف شده است.

دشتی اردکانی اظهار داشت: یک شخص برای دلالی با سواد اندک خواندن و نوشتن هم می تواند فعالیت کند اما یک سر دفتر اسناد رسمی باید شرایط خاصی داشته باشد و هر کسی نمی تواند متصدی دفتر اسناد رسمی شود.

وی تاکید کرد: بی شک یک حقوقدان با کسی که تنها سواد خواندن نوشتن اندکی دارد، برابری نمی کند.

 

مزایای سند رسمی طبق قانون باید اطلاع رسانی شود

دشتی اردکانی در پاسخ به این سوال که چگونه مردم باید از مزایای قانون پیش فروش ساختمان و سند رسمی مطلع شوند، گفت: ماده 21 آیین نامه قانون پیش فروش ساختمان، وزارتخانه های راه و شهرسازی، وزارت دادگستری و وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی موظفند با همکاری سازمان صدا و سیما و ثبت اسناد و املاک کشور به منظور آشنایی و آگاهی مردم از مقررات و الزامات قانون و آیین نامه اجرایی آن به نحو مقتضی اطلاع رسانی کنند.

 

نمونه سند تعهد به بیع 

۱- طرفین قرارداد

این قرارداد براساس ماده ۱۰ قانون مدنی بین ….. که در این قرارداد طرف اول نامیده میشود از یک سو و ….. که در این قرارداد طرف دوم نامیده میشود از سوی دیگر منعقد گردید و طرفین متعهد و ملتزم به رعایت و اجرای مفاد آن میباشند.

2- موضوع قرارداد

….. دانگ یک (قطعه زمین، آپارتمان، باغ، خانه و…) به مساحت … متر مربع دارای پلاک فرعی … از اصلی … واقع در بخش … مـورد ثبت شماره … صفحه … دفتر … به شماره چاپی … که به موجب سند … شماره .. مورخ … دفترخانه … به طرف اول منتقل گردیده است به انضمام انباری شماره… پارکینگ شماره … و جریان آب … و بـرق … گاز … تلفن… بـا جميـع توابع شرعیه و لواحق عرفیه که به رویت طرف دوم رسیده و از کم و کیفیت آن کاملا آگاه و مطلع میباشد.

3- مبلغ قرارداد

کل مبلغ قرارداد ….. ریال میباشد که طرف دوم متعهد است در مهلت مقرر نسبت به پرداخت آن اقدام نماید.

۴- تسلیم موضوع قرارداد

موضوع قرارداد در تاریخ ….. به طرف دوم تسلیم خواهد شد.

۵- تعهدات طرفین

الف – تعهدات طرف اول

1. طرف اول متعهد است با مراجعه به مراجع ذیربط نسبت به اخذ مستندات، استعلامات و مفاصاحساب‌های لازم اقدام نموده و با تسلیم آن بـه دفتر اسناد رسمی شماره … در تاریخ … جهت انتقال قطعی و تنظیم سند آن به نام طرف دوم حاضر و اقدام نماید.
2. طرف اول متعهد است در تاریخ ….. نسبت به تحویل موضوع قرارداد به طرف دوم اقدام نماید.
3. چنانچه طرف اول در مواعد مقرر نسبت به تحویل یا انتقال قطعی موضوع قرارداد به طرف دوم اقدام ننماید مکلف است روزانه مبلغ ….. ریال به عنوان خسارت بابت ….. هر یک از نقض موارد مذکور بپردازد.

ب – تعهدات طرف دوم

1. طرف دوم همزمان با امضای این سند مبلغ … ریال به طرف اول نقدا / برابر چک … پرداخت و مکلف است نسبت به پرداخت باقیمانده مبلغ قرارداد در تاریخ …. همزمان با تحویل موضوع قرارداد مبلغ… ریال و همزمان با تنظیم و امضای سند قطعی نسبت به پرداخت الباقی مبلغ قرارداد (… ریال) اقدام نماید. پرداخت مبلغ مذکور به حساب شماره …. و تسلیم قبوض مربوطه به دفتر تنظیم کننده سند دلیل قطعی اجرای تعهدات طرف دوم میباشد.
2. در صورتی که طرف دوم ظرف مهلت‌های مقرر به تکلیف قانونی خود عمل نکند مکلف است مبلغ … ریال بابت خسارت به ازا هر روز تاخیر به طرف اول بپردازد.

۶- شرایط عمومی قرارداد

الف – چنانچه پس از انقضای مدت مقرر در بند ۵-الف-۱- قرارداد، طرف اول به تعهدات خود عمل نکرد، طرف دوم با پرداخت مبلغ قرارداد و کسر بدهی‌های احتمالی به مراجع مربوطه به عنوان وکیل طرف اول با حق توکیل غیر میتواند با مراجعه به ادارات و سازمانها نسبت به تهیه مدارک و مستندات و المثنى سند و اخذ پاسخ استعلامات و مفاصا حسابهای لازم و تسلیم آن بــه دفترخانه مذکور نسبت به انتقال قطعی موضوع قرارداد به نام خود اقدام نماید.

ب – چنانچه طرف دوم به تعهدات خود اقدام ننماید طرف اول میتواند با مراجعه به دفتر تنظیم کننده سند درخواست صدور اخطار مبنی بر پرداخت مبلغ تعهد شده و در غیر این صورت فسخ قرارداد را نماید، در صورتی که طرف دوم، ظرف مدت ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اخطاریه نسبت به انجام تعهدات خود و پرداخت خسارت وارده اقدام ننماید طرف اول میتواند با کسر … درصد مبلغ اولین پرداخت نسبت به پرداخت باقیمانده آن به حساب شماره … اقدام و نسبت به فسخ یک جانبه قرارداد اقدام نماید.

ج – طرف اول اعلام نمود که موضوع قرارداد در قید بازداشت و وثیقه نبوده و نسبت به عین و منافع آن حقی برای غیر ایجاد ننموده است در غیر این صورت نامبرده ضامن کشف فساد در موضوع قرارداد بوده و طرف دوم می تواند علاوه بر الزام وی به رفع موانع قانونی و اجرای تعهد یا فسخ قرارداد تا دو برابر قیمت روز موضوع قرارداد را از طرف اول به عنوان خسارت دریافت نماید.

د – طرفین کافه خیارات به ویژه خیار غبن ولو فاحش را ساقط نمودند.

هـ – طرف دوم میتواند حقوق خود ناشی از قرارداد را به غیر واگذار نماید. در این صورت پرداخت هزینه‌های مربوط به تغییر نام طرف قرارداد به عهده طرف دوم و انتقال گیرنده است.

و – پرداخت بدهیهای موضوع قرارداد و هزینه های نقل و انتقال به عهده طرف اول و صرفا حق الزحمه تنظیم و ثبت اسناد در دفترخانه (حق التحرير) بالمناصفه به عهده طرفین است.

مستندات

1. ملاحظه اصل مدارک و مستندات اعم از بنچاق و سند مالکیت و شناسنامه و کارت ملی
2. استعلام ثبت و اخبار در ستون نقل و انتقالات سند (احتیاطاً و اختیاری)
3. این رای وحدت رویه نیز مدنظر قرار گیرد.