از مرداد ۱۴۰۳، تنظیم مبایعه‌نامه، قولنامه و تعهد به بیع باید در دفترخانه اسناد رسمی انجام شود. در ادامه، توضیحات جامع و کاملی در خصوص هر یک از این قراردادها، تفاوت‌ها و شباهت‌های آنها و پیشنهادات و نکات مهم ارائه شده است.
مبایعه‌نامه یا قولنامه یا تعهد به بیع؟ (تفاوت‌ها و شباهت‌ها)
تفاوت‌ها و شباهت‌های مبایعه‌نامه، قولنامه و تعهد به بیع به طور کامل و جامع
با اجرایی شدن ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول از نیمه مرداد ماه ۱۴۰۳، تنظیم انواع مبایعه‌نامه، قولنامه و تعهد به بیع باید در دفترخانه اسناد رسمی صورت گیرد.
طبق این ماده، اشخاص می‌توانند برای تنظیم اسناد قولنامه، مبایعه‌نامه و تعهد به بیع به بنگاه‌های مشاور املاک مراجعه کرده و سپس به دفترخانه اسناد رسمی بروند، یا مستقیماً به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کنند و این اسناد را تنظیم نمایند.
بنابراین، سردفتران محترم باید تفاوت‌ها و شباهت‌های این نوع اسناد را بدانند تا در صورت مراجعه مستقیم اشخاص، بتوانند به درستی آنها را راهنمایی و ارشاد کنند.
در ادامه، تفاوت‌ها و شباهت‌های این نوع قراردادها ذکر شده و در پایان پیشنهادی ارائه گردیده است.
در زیر، فایل صوتی جلسه‌ای که به تشریح و تبیین قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول پرداخته است، ارائه می‌شود. این جلسه با همکاری کانون سردفتران و دفتریاران و کانون مرکزی سازمان بسیج حقوقدانان تهران بزرگ برگزار شد. در این جلسه، آقایان علی خندانی و محمدرضا اصلانی توضیحاتی در خصوص مبایعه‌نامه، قولنامه و تعهد به بیع ارائه کردند که به سمع شما عزیزان می‌رسد.
مبایعه‌نامه
مبایعه‌نامه، قراردادی رسمی و قانونی است که طی آن بیع (خرید و فروش) انجام می‌شود.
این قرارداد شامل تعهدات فروشنده و خریدار است. در مبایعه‌نامه، فروشنده متعهد می‌شود که مال مورد نظر (آپارتمان) را به خریدار تحویل دهد و خریدار نیز متعهد به پرداخت ثمن (قیمت) می‌شود.
این قرارداد رسمی و الزام‌آور است که به‌صورت قانونی مالکیت ملک را از فروشنده به خریدار منتقل می‌کند و انتقال مالکیت صورت می‌گیرد.
مبایعه‌نامه شامل جزئیات دقیق معامله مانند قیمت، زمان و مکان تحویل مال، و شرایط پرداخت است.
برای آموزش تنظیم مبایعه‌نامه در دفترخانه، در اجرای قانون الزام به ثبت رسمی، می‌توانید از این لینک استفاده کنید.
قولنامه
قولنامه یک توافق اولیه است که تعهدات دو طرف برای انجام معامله در آینده را مشخص می‌کند و خرید و فروشی انجام نمی‌شود.
این سند به‌تنهایی موجب انتقال مالکیت نمی‌شود و بیشتر به‌عنوان یک پیش‌نویس استفاده می‌شود تا طرفین قبل از تنظیم مبایعه‌نامه رسمی، به توافقات اولیه دست یابند.
قولنامه قراردادی است که طی آن طرفین متعهد می‌شوند در آینده معامله‌ای را انجام دهند. این قرارداد معمولاً زمانی تنظیم می‌شود که شرایط برای انجام معامله نهایی فراهم نیست، مثلاً خریدار پول کافی ندارد یا فروشنده باید برخی مراحل اداری را طی کند.
قولنامه به عنوان یک قرارداد موقت عمل می‌کند و تعهدات طرفین را برای انجام معامله در زمان و مکان مشخصی تعیین می‌کند.
تعهد به بیع
سند تعهد به بيع مشابه قولنامه است و تعهدات دو طرف براى انجام معامله در آينده را مشخص مى‌كند.
تفاوت اصلى آن با قولنامه در اين است كه سند تعهد به بيع معمولاً به صورت رسمى‌تر و با جزئيات بيشترى تنظيم مى‌شود و ممكن است شامل شرايط خاصى براى انجام معامله باشد.
تعهد به بيع نوعى قرارداد است كه طى آن يكى از طرفين متعهد مى‌شود كه در آينده مال مشخصى را به ديگرى بفروشد.
اين تعهد مى‌تواند به صورت يكطرفه يا دوطرفه باشد و معمولاً به عنوان يك مرحله مقدماتى براى تنظيم مبايعه‌نامه يا قولنامه استفاده مى‌شود.
در سند تعهد به بیع، تنها یک حق دینی (تعهد به انجام یا عدم انجام یک عمل) ایجاد می‌شود و حق عینی (مالکیت یا حق تصرف مستقیم بر مال) ایجاد نمی‌شود. این تفاوت مهمی است که باید در نظر گرفته شود، زیرا تعهد به بیع به معنای انتقال مالکیت نیست، بلکه تنها تعهد به انجام معامله در آینده است.
تفاوت‌ها
- ماهیت حقوقی:
- مبایعه‌نامه: قرارداد نهاییِ خرید و فروش است و تعهدات طرفین به صورت قطعی و الزام‌آور است.
- قولنامه: قراردادی موقت است که تعهدات طرفین را برای انجام معامله در آینده تعیین می‌کند.
- تعهد به بیع: تعهدی است که یکی از طرفین برای فروش مال در آینده میدهد و ممکن است به مبایعه‌نامه یا قولنامه منجر شود.
- الزام‌آوری:
- مبایعه‌نامه: الزام‌آور است و در صورت عدم انجام تعهدات، طرف مقابل می‌تواند از دادگاه درخواست الزام به انجام تعهدات کند.
- قولنامه: الزام‌آور است و در صورت عدم انجام تعهدات، طرف مقابل می‌تواند از دادگاه درخواست الزام به انجام تعهدات کند.
- تعهد به بیع: الزام‌آور است اما به اندازه مبایعه‌نامه و قولنامه قدرت اجرایی ندارد.
شباهت‌ها
- هدف: هر سه نوع قرارداد به منظور انجام معامله و انتقال مالکیت مال تنظیم می‌شوند.
- تعهدات: هر سه نوع قرارداد شامل تعهدات طرفین برای انجام معامله است.
- قابلیت اجرایی: هر سه نوع قرارداد در صورت عدم انجام تعهدات، قابلیت اجرایی از طریق دادگاه را دارند.
تنظیم کدام نوع پیشنهاد می‌شود
انتخاب نوع قرارداد بستگی به شرایط خاص طرفین معامله و هدفی که دنبال می‌کنند دارد.
در اینجا چند نکته برای کمک به تصمیم‌گیری آورده شده است:
- مبایعه‌نامه
- در صورتی که تمامی شرایط معامله فراهم است و می‌خواهید معامله را به صورت قطعی و نهایی انجام دهید، بهتر است مبایعه‌نامه تنظیم کنید.
- مزایا: دارای اعتبار قانونی بالا، قابلیت ثبت در سامانه ثبت آنی، و امکان پیگیری حقوقی در صورت عدم انجام تعهدات.
- قولنامه
- در صورتی که شرایط لازم برای انجام معامله نهایی هنوز فراهم نیست و نیاز به زمان بیشتری برای آماده‌سازی مقدمات دارید، بهتر است قولنامه تنظیم کنید.
- مزایا: تعهدات طرفین را برای انجام معامله در آینده تعیین می‌کند و به عنوان یک سند موقت عمل می‌کند.
- تعهد به بیع
- در صورتی که می‌خواهید یک تعهد اولیه برای فروش مال در آینده داشته باشید و هنوز نمی‌خواهید معامله را به صورت قطعی انجام دهید، بهتر است تعهد به بیع تنظیم کنید.
- مزایا: به عنوان یک مرحله مقدماتی برای تنظیم مبایعه‌نامه یا قولنامه عمل می‌کند و تعهدات اولیه را مشخص می‌کند.
نکات مهم
مشاوره حقوقی: همیشه توصیه می‌شود قبل از تنظیم هر نوع قراردادی با یک وکیل مشورت کنید تا از تمامی جوانب حقوقی آن آگاه شوید. همچنین، اگر مستقیماً به دفترخانه اسناد رسمی برای تنظیم این نوع قراردادها مراجعه می‌کنید، می‌توانید از سردفتر به صورت رایگان مشاوره بگیرید. این یکی از مهم‌ترین مزیت‌های مراجعه مستقیم به دفترخانه اسناد رسمی برای تنظیم این نوع اسناد است.
شرایط خاص: بسته به شرایط خاص طرفین معامله، ممکن است یکی از این قراردادها مناسب‌تر باشد. برای مثال، اگر نیاز به زمان بیشتری برای تأمین مالی دارید، قولنامه می‌تواند گزینه مناسبی باشد. اما اگر تمامی شرایط برای معامله مهیا است، بهتر است مبایعه‌نامه تنظیم شود. زیرا فقط در مبایعه‌نامه است که بیع (خرید و فروش) انجام می‌شود و به‌صورت قانونی مالکیت ملک از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود، در غیر اینصورت تنظیم قولنامه پیشنهاد می‌گردد.
تنظیم سند قطعی: در پایان و پس از مواعد پیش‌بینی شده در قرارداد، طرفین معامله باید برای تنظیم سند قطعی به دفترخانه مراجعه کنند. تنظیم مبایعه‌نامه به تنهایی کافی نیست و تنها با تنظیم سند قطعی غیر منقول است که مالکیت ملک به طور قطعی به خریدار منتقل می‌شود. سند تک‌برگ به نام خریدار تنها با تنظیم سند قطعی غیر منقول صادر می‌شود. مراحل و شرایط کامل تنظیم سند قطعی غیر منقول را می‌توانید از این لینک مشاهده کنید.
3 دیدگاه. Leave new
شما گفتید که در مبایعه نامه بیع (خرید و فروش) انجام میشه
پس تفاوت مبایعه نامه و سند قطعی در چیست؟
بله، در هر دو موردِ مبایعه‌نامه و انتقال قطعی، بیع انجام می‌شود. اما طبق رویه فعلی، تنها با تنظیم سند قطعی غیرمنقول است که ملک، مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت، در دفتر املاک ثبت می‌شود و نه با مبایعه‌نامه، و دولت فقط کسی را مالک می‌شناسد که سند او مطابق این ماده به ثبت رسیده باشد.
مطابق ماده ۲۲ قانون ثبت: همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او‌منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد، مالک خواهد شناخت.
در ادامه در تفسير موسع (دفتر املاك در قانون ثبت)منظور همان دفترهاى كتابت بزرگ قديم يا دفترالكترونيك جديد ثبت ملك در ادارات ثبت اسنادواملاك ميباشد اين تصريح را عرض كردم كه اشتباه به تفسير براى اشخاص نشود