قرارداد یکسان چیست؟ راهنمای ثبت الکترونیکی معاملات ملکی
با تصویب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مفهوم جدیدی به نام “قرارداد یکسان” وارد نظام حقوقی معاملات املاک شده است؛ آیا می‌دانید این قراردادها چه کاربردی دارند و چگونه می‌توان از آنها استفاده کرد؟
قرارداد یکسان چیست و چه هدفی دارد؟
بر اساس تبصره ۲ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و آیین‌نامه اجرایی آن، “قرارداد یکسان” به نمونه‌های متحدالشکل و از پیش تعریف‌شده‌ای گفته می‌شود که برای ثبت الکترونیکی برخی اعمال حقوقی مربوط به املاک دارای سند رسمی در «سامانه ثبت الکترونیک اسناد» طراحی شده‌اند. هدف اصلی این قراردادها، تسهیل، تسریع و شفاف‌سازی فرآیند ثبت معاملات ملکی و کاهش اختلافات احتمالی از طریق استفاده از قالب‌های استاندارد و غیرقابل ویرایش است.
ویژگی کلیدی این قراردادها این است که متعاملین (خریدار و فروشنده) و حتی دلالان معاملات املاک (مشاوران املاک) امکان کاهش یا افزایش شروط قراردادی را ندارند و باید دقیقاً از همان قالب ارائه‌شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور استفاده کنند.
چه کسانی می‌توانند از قرارداد یکسان استفاده کنند؟
مطابق قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مکلف است امکان دسترسی به سامانه ثبت الکترونیک اسناد را برای افراد زیر فراهم کند تا بتوانند با استفاده از قراردادهای یکسان، اعمال حقوقی موضوع ماده ۱ قانون (مانند خرید و فروش، اجاره بیش از دو سال، پیش‌فروش و…) را در مورد املاک دارای سند رسمی ثبت کنند:
- دلالان معاملات املاک (مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی)
- اشخاص حقیقی
- اشخاص حقوقی (پس از فراهم شدن زیرساخت استعلام برخط سمت و حدود اختیار نمایندگان)
نکته مهم: استفاده از قرارداد یکسان تنها برای املاکی امکان‌پذیر است که دارای سند مالکیت رسمی باشند.
مراحل ثبت قرارداد یکسان در سامانه
فرآیند ثبت قرارداد یکسان به صورت کاملاً الکترونیکی، آنی و شبانه‌روزی از طریق سامانه انجام می‌شود و نیازی به مراجعه اولیه به دفتر اسناد رسمی ندارد. مراحل کلی به شرح زیر است:
- دسترسی به سامانه: ورود به سامانه ثبت الکترونیک اسناد از طریق دسترسی‌های ایجاد شده توسط سازمان (برای دلالان یا اشخاص).
- استعلامات اولیه: انجام استعلامات لازم، به‌خصوص استعلام «امکان انجام معامله» که صحت‌سنجی داده‌هایی مانند هویت طرفین، اعتبار سند و نبود محدودیت‌های قانونی (مثل بازداشت یا ممنوع‌المعامله بودن) را بررسی می‌کند.
- انتخاب قرارداد یکسان: انتخاب قالب قرارداد یکسان مربوط به عمل حقوقی مورد نظر.
- تکمیل اطلاعات: وارد کردن اطلاعات لازم مطابق فیلدهای قرارداد.
- احراز هویت و تصدیق: احراز هویت متعاملین با امضای الکترونیک و همچنین تصدیق الکترونیکی دو نفر شاهد.
- تأیید امکان انجام معامله: دریافت تأییدیه امکان انجام معامله از سامانه.
- ثبت نهایی و انعکاس در دفتر املاک: پس از طی مراحل فوق، قرارداد در سامانه ثبت شده و مفاد آن در دفتر الکترونیک املاک و استعلامات بعدی منعکس می‌شود.
- تعیین دفتر اسناد رسمی: همزمان با ثبت قرارداد، طرفین باید یک دفتر اسناد رسمی را (با رعایت ضوابط تقسیم اسناد) جهت مراجعه بعدی انتخاب و شماره آن را در قرارداد درج کنند.
محدودیت‌ها و نکات مهم قراردادهای یکسان
استفاده از قراردادهای یکسان با وجود سهولت، محدودیت‌ها و ملاحظاتی نیز دارد:
- عدم امکان ویرایش شروط: طرفین نمی‌توانند هیچ شرطی را به قرارداد اضافه یا از آن کم کنند. اگر قصد افزودن شروط خاصی را دارند، باید مستقیماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.
- الزام به مراجعه به دفترخانه: پس از ثبت قرارداد یکسان، طرفین موظفند حداکثر ظرف سه ماه به دفتر اسناد رسمی منتخب مراجعه کنند تا فرآیند تکمیل و محدودیت‌های بعدی رفع شود.
- ممنوعیت انتقال بعدی: تا زمان مراجعه به دفتر اسناد رسمی و رفع محدودیت توسط سردفتر، منتقل‌الیه (خریدار یا متعهدله) حق انجام هیچ‌گونه عمل حقوقی موضوع ماده ۱ قانون (مثل فروش مجدد، رهن و…) نسبت به آن ملک را ندارد.
- تعیین تکلیف در صورت عدم مراجعه: قراردادهای یکسان باید شامل سازوکاری برای تعیین تکلیف قرارداد باشند، در صورتی که طرفین ظرف شش ماه از موعد مقرر به دفترخانه مراجعه نکنند.
- اعتبار قانونی: انجام هرگونه عمل حقوقی فی‌مابین متعاملین خارج از چارچوب ماده ۱ قانون (که ثبت رسمی را الزامی می‌کند) فاقد اعتبار است. ثبت از طریق قرارداد یکسان، گامی اولیه در این چارچوب محسوب می‌شود.
چه معاملاتی را نمی‌توان با قرارداد یکسان ثبت کرد؟
آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون، موارد مشخصی را برشمرده که ثبت عمل حقوقی در آنها از طریق قراردادهای یکسان امکان‌پذیر نیست و طرفین باید الزاماً به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند:
- قراردادهای غیرمعوض: مانند هبه (بخشش).
- املاک بازداشتی: در مواردی که ملک موضوع معامله در بازداشت باشد.
- معاملات با افراد غیر اصیل: قراردادهایی که یکی از طرفین یا هر دو، اصالتاً معامله نمی‌کنند، بلکه به عنوان ولی، وصی، وکیل یا قیم اقدام می‌کنند.
- معاملات با افراد زیر ۱۸ سال: قراردادهایی که یکی از طرفین یا هر دو، اشخاص حقیقی زیر ۱۸ سال باشند.
همچنین اگر ملک در رهن باشد و انجام معامله نیاز به اذن مرتهن (بانک یا طلبکار) داشته باشد، ثبت قرارداد یکسان تنها با تأیید مرتهن در سامانه امکان‌پذیر است.
نقش دفاتر اسناد رسمی پس از ثبت قرارداد یکسان
همانطور که اشاره شد، ثبت قرارداد یکسان گام اول است و مراجعه به دفتر اسناد رسمی منتخب، بخش ضروری فرآیند محسوب می‌شود. وظایف سردفتر پس از مراجعه طرفین عبارتند از:
- احراز استعلامات قانونی: بررسی مجدد و نهایی استعلامات و اطمینان از نبود مانع قانونی برای انتقال.
- اخذ حقوق دولتی و عمومی: دریافت وجوه قانونی وصول‌نشده احتمالی به صورت الکترونیکی.
- رفع محدودیت از ملک: در صورت احراز صحت و نبود مانع، سردفتر خلاصه معامله را در دفتر الکترونیک املاک منعکس کرده و به این ترتیب، محدودیت عدم امکان انجام معاملات بعدی توسط منتقل‌الیه را برطرف می‌کند.
- اعلام عدم تأیید: اگر سردفتر شرایط صحت را در زمان انعقاد قرارداد یکسان (که به صورت الکترونیکی انجام شده) احراز نکند، از تأیید قرارداد خودداری کرده و دلایل آن را از طریق سامانه ابلاغ الکترونیک قضایی به طرفین اعلام می‌کند.
پرداخت وجوه و فسخ هوشمند در قراردادهای یکسان
قانون و آیین‌نامه، سازوکارهای نوینی برای پرداخت وجوه و فسخ قرارداد در قالب قراردادهای یکسان پیش‌بینی کرده‌اند:
- حساب امانی (واسط): سازمان با همکاری بانک مرکزی، حساب امانی (واسط) طراحی می‌کند که وجوه مرتبط با قرارداد (مانند ثمن معامله یا ودیعه اجاره) همزمان با ثبت قرارداد به آن واریز و سپس به صورت خودکار و آنی به حساب ذینفع منتقل شود تا اطمینان طرفین جلب گردد. استفاده از حساب وکالتی نیز بلامانع است. (طرفین می‌توانند در صورت عدم تمایل به این روش، به دفترخانه مراجعه کنند).
- قبض الکترونیکی: برای هر پرداخت، قبض الکترونیکی با شناسه یکتا صادر می‌شود و وضعیت پرداخت به صورت آنی در سامانه ثبت و پنج روز قبل از سررسید، به متعهد ابلاغ می‌شود.
- فسخ هوشمند: در صورت پیش‌بینی حق فسخ ناشی از عدم پرداخت وجه در قرارداد یکسان، و عدم پرداخت در سررسید (با تأیید سامانه)، و عدم توافق بر مهلت جدید، دارنده حق فسخ می‌تواند با عودت وجوه دریافتی احتمالی به حساب امانی، فسخ را مستقیماً در سامانه ثبت کند. این فسخ بدون نیاز به رأی دادگاه معتبر بوده و مراتب به صورت خودکار در دفتر الکترونیک املاک ثبت می‌شود.
- استرداد ملک پس از فسخ: پس از ثبت فسخ هوشمند، انتقال‌دهنده می‌تواند تقاضای استرداد ملک را در سامانه ثبت کند. پس از ابلاغ به متصرف و گذشت ده روز (در صورت عدم ارائه دستور توقف از دادگاه)، دستور استرداد خودکار صادر می‌شود که در حکم سند لازم‌الاجرا بوده و از طریق دوایر اجرای ثبت قابل پیگیری است.
نتیجه‌گیری و دعوت به اقدام
قراردادهای یکسان، ابزاری کارآمد برای تسهیل و استانداردسازی ثبت الکترونیکی معاملات املاک دارای سند رسمی هستند. با آگاهی از نحوه استفاده، الزامات و محدودیت‌های این قراردادها، می‌توانید معاملات خود را با سرعت و اطمینان بیشتری در چارچوب قانون الزام به ثبت رسمی انجام دهید.
آیا تجربه استفاده از سامانه ثبت الکترونیک اسناد یا قراردادهای یکسان را داشته‌اید؟ نظرات و سوالات خود را در بخش دیدگاه‌ها با ما و سایر کاربران محضرچی به اشتراک بگذارید.
برای دریافت مشاوره تخصصی در خصوص تنظیم و ثبت انواع قراردادهای ملکی، می‌توانید با کارشناسان ما در محضرچی تماس بگیرید.
2 دیدگاه. Leave new
قراردادهای یکسان بدون مشورت و نظارت سردفتر بسته می شوند و بسیار خطرناکند. اولا احراز هویت با امضای الکترونیک انجام می شود که احتمال جعل و فریب و کلاهبرداری در آن بسیار زیاد است و به خصوص در مورد افراد مسن چه بسا اصلا بدون اطلاع آنها انجام بشود. دوم عموم مردم از مفهوم و آثار قراردادها اطلاعی ندارند و بدون مشورت سردفتری که موضوع را توضیح بدهد و تفهیم کند ،دچار اشتباه می شوند . سوم اگرفروشنده بعد از قرارداد به هر دلیل به دفترخانه مراجعه نکند خریدار دچار دردسر خواهد شد. به خصوص که پول هم بایداز طریق حساب واسط و امانی جابه جا بشود و پس گرفتن پول از حسابهای دولتی سخت است. نتیجه: قراردادهای یکسان خطرناکند. کاری را که در نهایت و بعد از ضرر باید انجام بدهید از همان اول انجام بدهید یعنی به دفترخانه مراجعه کنید . بها و هزینه ای که در دفترخانه می پردازید در مقابل هزینه مالی و روانی که باید بعدها در دادگاهها بپردازید بسیار ناچیز است.
کاربر گرامی سرکار خانم هاجر سیاه رستمی،
با سلام و احترام؛ از دیدگاه دقیق و کارشناسانه شما در تأیید اهمیت نظارت دفاتر اسناد رسمی بر تنظیم قراردادها، ذیل مطلب «هر آنچه باید درباره قراردادهای یکسان و کاربردهای آن بدانید» بسیار سپاسگزاریم. همانطور که به درستی اشاره فرمودید، مسائلی چون احراز هویت دقیق طرفین، تفهیم آثار حقوقی قرارداد و جلوگیری از جهل به قانون و همچنین پیشگیری از اختلافات آتی، از جمله مزایای بنیادین تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی است. تأکید شما بر اینکه «بها و هزینه‌ای که در دفترخانه می‌پردازید در مقابل هزینه مالی و روانی که باید بعدها در دادگاهها بپردازید بسیار ناچیز است» نکته‌ای بسیار کلیدی و قابل تأمل برای عموم جامعه است. مجموعه محضرچی نیز همواره بر همین اصول تأکید داشته و آماده ارائه خدمات ثبتی با رعایت کامل جوانب حقوقی و حفظ منافع مراجعین محترم می‌باشد.