این مقاله به تحلیل جامع و بند به بند بخشنامه جدید دادگستری تهران در خصوص اجرای «قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول» می‌پردازد. بر اساس این دستورالعمل، اعتبار اسناد عادی مانند قولنامه در محاکم قضایی به شدت محدود شده و یک بازه زمانی دو ساله به عنوان معیار اصلی پذیرش دعاوی تعیین گردیده است. در این مطلب، تمامی ۲۷ بند این رویه قضایی جدید به صورت ساده و کاربردی شرح داده شده تا راهنمای کاملی برای فعالان حقوقی و عموم مردم باشد.
تحلیل جامع بخشنامه دادگستری تهران: اعتبار سند رسمی اموال غیرمنقول و دعاوی مرتبط
تحلیل جامع بخشنامه دادگستری تهران پیرامون قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول
دادگستری کل استان تهران در تاریخ ۱۶ شهریور ۱۴۰۲، بخشنامه بسیار مهمی به شماره ۸۵۹۴/۱۰ را در راستای اجرای “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول” صادر کرد. این بخشنامه یک نقطه عطف در رویه قضایی محسوب شده و تکلیف دعاوی مرتبط با اسناد عادی (مانند قولنامه، مبایعه‌نامه و سایر قراردادهای غیررسمی) در حوزه املاک و مستغلات را به طور شفاف مشخص می‌کند.
هدف اصلی این دستورالعمل، تأکید بر برتری و حاکمیت اسناد رسمی تک برگ و کاهش اعتبار اسناد عادی در محاکم قضایی است. در این پست، به بررسی دقیق و بند به بند این بخشنامه می‌پردازیم.
مقدمه بخشنامه:
“احتراماً در راستای مصوبه شماره ۱۴۰۲/۹۵۹/۱ مورخ ۱۴۰۲/۰۵/۲۱ ریاست محترم کل دادگستری استان تهران، الزامات قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به صورت کاربردی و ساده سازی شده به شرح ذیل خدمتتان ارسال می‌گردد…”
بررسی وضعیت دعاوی ملکی بر اساس بخشنامه
مطابق این بخشنامه، یک بازه زمانی دو ساله به عنوان معیار اصلی برای پذیرش یا عدم پذیرش دعاوی مبتنی بر اسناد عادی تعیین شده است. در ادامه، وضعیت هر یک از دعاوی به تفکیک ارائه می‌شود.
بخش اول: دعاوی غیرقابل طرح در صورت وجود سند رسمی تک برگ
- دعوی الزام به تنظیم سند رسمی با استناد به سند عادی، مسموع نیست.
- دعوی ابطال سند رسمی با استناد به سند عادی، مسموع نیست.
- دعوی اثبات یا تنفیذ معامله با استناد به سند عادی، مسموع نیست.
- دعوی خلع ید با استناد به سند عادی، مسموع نیست.
- دعوی الزام به اجرای تعهدات مندرج در قرارداد با استناد به سند عادی، مسموع نیست.
- هیچ دعوای حقوقی یا تقاضایی در خصوص عمل حقوقی با مستند سند عادی مسموع نیست.
- شکایت انتقال و فروش مال غیر که با سند عادی انجام گردیده، مسموع نیست.
- شکایت کیفری جعل و استفاده از سند مجعول که با سند عادی انجام گردیده، مسموع نیست.
- هیچ شکایت کیفری با مستند سند عادی مسموع نیست.
بخش دوم: تفکیک دعاوی بر اساس بازه زمانی دو ساله
- هر عمل حقوقی (عقد و ایقاع) در حوزه عقد رهن: اگر با سند عادی برای بیش از دو سال باشد، مسموع نیست. اگر برای کمتر از دو سال باشد، مسموع است.
- هر عمل حقوقی در حوزه انتقال و عقود مفید انتقال منافع اموال غیر منقول: اگر با سند عادی برای بیش از دو سال باشد، مسموع نیست. اگر برای کمتر از دو سال باشد، مسموع است.
- هر عمل حقوقی که موجب انتقال مالکیت عین غیر منقول شود: اگر با سند عادی برای بیش از دو سال باشد، مسموع نیست. اگر برای کمتر از دو سال باشد، مسموع است.
- هر عمل حقوقی که موجب انتقال حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی) شود: اگر با سند عادی برای بیش از دو سال باشد، مسموع نیست. اگر برای کمتر از دو سال باشد، مسموع است.
- هر عمل حقوقی که موجب انتقال حق ارتفاق اموال غیر منقول شود: اگر با سند عادی برای بیش از دو سال باشد، مسموع نیست. اگر برای کمتر از دو سال باشد، مسموع است.
- هر عمل حقوقی در حوزه وقف: اگر با سند عادی برای بیش از دو سال باشد، مسموع نیست. اگر برای کمتر از دو سال باشد، مسموع است.
- دعوی تخلیه ید: اگر با سند عادی برای بیش از دو سال باشد، مسموع نیست. اگر برای کمتر از دو سال باشد، مسموع است.
- انعقاد عقد رهن: اگر با سند عادی برای بیش از دو سال باشد، مسموع نیست. اگر برای کمتر از دو سال باشد، مسموع است.
- اجاره به شرط تملیک: اگر با سند عادی برای بیش از دو سال باشد، مسموع نیست. اگر برای کمتر از دو سال باشد، مسموع است.
- هر نوع پیش فروش ساختمان: اگر با سند عادی برای بیش از دو سال باشد، مسموع نیست. اگر برای کمتر از دو سال باشد، مسموع است.
- کلیه دعاوی راجع به اعمال حقوقی: اگر مستند به سند عادی برای بیش از دو سال باشد، مسموع نیست. اگر برای کمتر از دو سال باشد، مسموع است.
- هر عمل حقوقی (عقد و ایقاع) که مستند به سند عادی برای بیش از دو سال باشد، مسموع نیست و صرفاً دعوی استرداد عوضین (در صورت اثبات تسلیم آن) مسموع است.
بخش سوم: سایر مقررات تکمیلی
- هر عمل حقوقی که با وجود سند رسمی تک برگ، به صورت سند عادی (برای بیش از دو سال) انجام گیرد، در هیچ‌یک از دستگاه‌های اجرایی قابل پذیرش نیست.
- دعوی تنفیذ فسخ معاملات ثبت شده در صورتی که عمل حقوقی انتقال برای بیش از دو سال باشد و سند رسمی تک برگ نیز وجود داشته باشد، پس از ارسال اظهارنامه مطابق تشریفات قانونی، مسموع است.
- اگر ملکی با سند رسمی تک برگ به شخص ثالث منتقل شود و در این انتقال، فروشنده حق فسخ نداشته باشد، مالک اولیه نمی‌تواند با طرح دعوی، قراردادهای بعدی را منحل کند.
- هزینه تنظیم، وکالت یا عزل در معاملات با سند رسمی تک برگ، نیاز به پرداخت مجدد مالیات نقل و انتقال و حق‌الثبت نخواهد داشت.
- پیش‌نویس قرارداد برای تمام معاملات املاک دارای سند رسمی تک برگ، باید الزاماً در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (سامانه واسط کاتب) تنظیم گردد، در غیر این صورت دعاوی مربوط به آن (اگر برای بیش از دو سال باشد) مسموع نخواهد بود.
- پیش‌نویس قراردادها باید ابتدا در سامانه ثبت الکترونیک اسناد تنظیم و سپس با حضور طرفین در دفاتر اسناد رسمی امضاء گردد.
نکته پایانی و مهم
بر اساس آخرین بند این بخشنامه، چنانچه معامله‌ای ظرف ۵ روز در دفاتر اسناد رسمی انجام شده باشد، فاقد آثار حقوقی است و دعوی راجع به آن به دلیل عدم وجود انعقاد عقد، مسموع نیست.
نعمت الله بهروزی، معاون قضایی رئیس کل و دبیر کمیته مطالعاتی و تحقیقاتی دادگستری استان تهران
