تحلیل و بررسی آخرین چالش‌های حقوقی و ثبتی در دفاتر اسناد رسمی
جلسات هفتگی کانون سردفتران و دفتریاران مرکز، به عنوان نبض تپنده جامعه سردفتری، محلی برای طرح دقیق‌ترین و کاربردی‌ترین سوالات و ابهامات روزمره است. در این گزارش، به تحلیل و تشریح مباحث فنی و حقوقی مطرح شده در جلسه پربار روز یکشنبه، ۲۳ شهریور ماه ۱۴۰۴ می‌پردازیم. هدف ما در محضرچی، ارائه یک راهنمای عملی با افزودن توضیحات تکمیلی است تا به رفع ابهامات همکاران عزیز کمک کند. لازم به ذکر است که مطالب این پست، صرفاً جمع‌بندی نظرات و تجربیات حاضرین در جلسه بوده و جنبه لازم‌الاتباع قانونی ندارد.
آیا مالیات وکالت فروش، شامل همه انواع اسناد مالکیت می‌شود؟
یکی از سوالات مهم، دامنه شمول اخذ مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر مشابه سند قطعی، در تنظیم وکالت‌های فروش بلاعزل بود. پاسخ قاطع این است که بله، این قانون شامل همه انواع اسناد مالکیت می‌شود. طبق نامه سازمان امور مالیاتی و تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، تفاوتی بین اسناد مالکیت تک‌برگی (اعم از سبز یا آجری رنگ) و اسناد دفترچه‌ای قدیمی وجود ندارد و همه مشمول هستند.
- نکته مهم در مورد اسناد دفترچه‌ای: از آنجا که برای اسناد مالکیت دفترچه‌ای امکان اخذ استعلام ثبتی الکترونیک وجود ندارد، لازم است مالک ابتدا نسبت به تبدیل سند خود به سند تک‌برگی اقدام نماید و سپس برای تنظیم وکالت فروش مراجعه کند.
- استثنا: وکالت‌های عام و کلی که در آن‌ها پلاک ثبتی مشخصی قید نشده باشد، مشمول این قاعده نبوده و نیاز به پرداخت مالیات و حق‌الثبت مذکور ندارند.
اقرار به وصول مهریه: آیا استعلام از دفتر ازدواج (بند ۱۵۲) الزامی است؟
در خصوص تنظیم سند اقرار به وصول مهریه، خصوصاً در مواردی که قبلاً حکم دادگاه مبنی بر پرداخت اقساطی آن (مثلاً ماهی ۵ سکه) صادر شده، این سوال مطرح شد که آیا همچنان رعایت بند ۱۵۲ مجموعه بخشنامه‌های ثبتی و استعلام از دفتر ازدواج مبنی بر بقای حق زوجه، الزامی است؟
پاسخ مثبت است. با وجود اینکه ممکن است برخی با استناد به ماده ۹۸ قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت (در خصوص معافیت از نیم‌عشر اجرایی در صورت انصراف زوجه)، این استعلام را غیرضروری بدانند، اما رویه صحیح و محتاطانه، انجام استعلام است. هدف از این استعلام، اطمینان از این است که زوجه تمام یا بخشی از مهریه خود را از طرق دیگر (مثلاً در سندی دیگر یا در دفتر ازدواج) دریافت یا ابراء نکرده باشد. بنابراین، برای حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از تعارضات، اخذ استعلام از دفتر ازدواج قبل از تنظیم سند اقرار به وصول یا ابراء مهریه، همچنان ضروری است.
نحوه تنظیم سند برای شخص خارجی که فارسی می‌خواند اما نمی‌نویسد
شخصی خارجی که کارت ملی ایرانی دارد، می‌تواند به زبان فارسی تکلم کند اما توانایی خواندن و نوشتن فارسی را ندارد. تکلیف دفترخانه برای تنظیم سند چیست؟ آیا نیاز به مترجم رسمی دارد؟
پاسخ منفی است. مترجم رسمی برای زمانی است که شخص قادر به تکلم و فهم زبان فارسی نباشد. در مورد این سوال، چون فرد می‌تواند فارسی صحبت کند و مفاد سند برای او قابل فهماندن است، مشمول مواد ۶۴ و ۶۶ قانون ثبت اسناد و املاک می‌شود. به عبارت دیگر، این شخص از نظر قانون در حکم فرد بی‌سواد تلقی شده و برای امضای سند نیاز به حضور یک نفر معتمد مورد وثوق خود دارد که مفاد سند را برای او قرائت و تأیید نماید.
آیا صلح فیش حج متوفی به نفع ورثه، نیاز به گواهی مالیات بر ارث دارد؟
پاسخ به این پرسش پر تکرار، بله است. بر اساس مفاد صریح ماده ۳۴ قانون مالیات‌های مستقیم (ق.م.م)، ثبت هر نوع معامله توسط وراث راجع به اموال و دارایی‌های متوفی (اعم از صلح، فروش یا انتقال)، مستلزم ارائه گواهی پرداخت یا معافیت از مالیات بر ارث است. فیش حج نیز جزو ماترک و دارایی‌های متوفی محسوب می‌شود و انتقال آن به احد از ورثه یا شخص ثالث، بدون اخذ گواهی مذکور امکان‌پذیر نیست.
تفاوت کلیدی ماده ۲۶ و ۳۴ قانون مالیات‌های مستقیم در چیست؟
به دنبال سوال قبل، این ابهام مطرح شد که تفاوت این دو ماده چیست:
- ماده ۲۶ ق.م.م: این ماده مربوط به مالیات بر انتقال حق واگذاری محل (سرقفلی) است. این مالیات زمانی اخذ می‌شود که مالک سرقفلی (که در قید حیات است) قصد انتقال آن را دارد.
- ماده ۳۴ ق.م.م: این ماده به طور کلی به اموال و دارایی‌های باقی‌مانده از متوفی می‌پردازد و بیان می‌کند که هرگونه نقل و انتقال از سوی ورثه، منوط به تعیین تکلیف مالیات بر ارث است.
بنابراین، اگر شخصی در زمان حیات فیش حج خود را صلح کند، مشمول مالیات بر درآمد اتفاقی یا سایر عناوین مالیاتی می‌شود، اما اگر پس از فوت او، ورثه قصد انتقال آن را داشته باشند، موضوع مشمول ماده ۳۴ (مالیات بر ارث) خواهد بود.
دو دیدگاه در نحوه اجرای حکم «تجویز انتقال منافع»
در خصوص نحوه اجرای رأی دادگاه مبنی بر “تجویز انتقال منافع” یک ملک استیجاری به غیر، دو نظر و رویه متفاوت در جلسه مطرح شد:
- دیدگاه اول (تنظیم سند اجاره): بر اساس این نظر، باید یک سند اجاره جدید مطابق با شرایط و مفاد اجاره‌نامه قبلی تنظیم شود. در این حالت، مستأجر جدید به عنوان “مستأجر” و مالک (که حکم علیه او صادر شده) به عنوان “موجر” در سند قید می‌شوند. در واقع، رأی دادگاه جایگزین رضایت موجر برای انعقاد این اجاره‌نامه جدید است.
- دیدگاه دوم (تنظیم سند صلح سرقفلی): این دیدگاه معتقد است که باید سند صلح حقوق کسبی، پیشه یا سرقفلی تنظیم شود. رأی دادگاه به منزله رضایت مالک برای انتقال این حقوق است و مستأجر جدید با امضای این سند، قائم‌مقام قانونی مستأجر قبلی در تمام حقوق و تعهدات ناشی از قرارداد اجاره اولیه می‌شود.
هر دو دیدگاه در عمل اجرا می‌شود و انتخاب یکی از آن‌ها بستگی به مفاد رأی دادگاه و رویه مرسوم در هر حوزه ثبتی دارد.
ایرادات مطروحه در خصوص گواهی‌های حصر وراثت صادره از ثبت احوال
در جلسه به برخی ایرادات مشاهده شده در گواهی‌های حصر وراثت که اخیراً توسط سازمان ثبت احوال صادر می‌شود، اشاره شد. به عنوان نمونه، موردی مطرح شد که در آن، سهم‌الارث زوجه از قیمت اعیانی (ثمن اعیانی) به اشتباه از سهم سایر وراث کسر شده بود. این نکته صرفاً جهت اطلاع و افزایش دقت همکاران در هنگام بررسی این گواهی‌ها و تطبیق آن با قوانین ارث مطرح گردید تا از بروز اشتباه در تنظیم اسناد انتقالی ورثه جلوگیری شود.
اطلاعیه تکمیلی: در ارسال اظهارنامه مالیاتی مشاغل عجله نکنید!
پیرو اطلاعیه جلسه قبل، مجدداً تاکید شد که همکاران محترم برای ارسال اظهارنامه مالیاتی مشاغل و استفاده از تبصره ماده ۱۰۰، عجله نکنند. سازمان امور مالیاتی در حال اعمال تغییرات و رفع نواقص در سیستم است. لطفاً تا اطلاع‌رسانی نهایی از سوی کانون منتظر بمانید.
نتیجه‌گیری
جلسه ۲۳ شهریور ماه مملو از نکات فنی و کاربردی بود که مستقیماً با چالش‌های روزمره دفاتر اسناد رسمی در ارتباط است. از تعیین تکلیف مالیات وکالت‌نامه‌ها و نحوه برخورد با اسناد مختلف گرفته تا رویه‌های اجرایی احکام دادگاه‌ها و دقت در مسائل مربوط به ارث، همگی بر لزوم دانش به‌روز و نگاه دقیق همکاران تأکید دارد. امید است این گزارش تحلیلی، راهگشای ابهامات و سوالات شما عزیزان باشد.
