در جلسه هفتگی سردفتران کانون تهران (۱۳ مهر ۱۴۰۴)، موضوعات مهمی چون چالش‌های مالیاتی صلح عمری، وضعیت ممنوع‌المعامله متوفی محجور، لزوم درج پلاک ثبتی در وکالت‌نامه‌ها، و آخرین تحولات ثبت آنی و بازگشت سند خودرو بررسی شد. این پست خلاصه و نکات کلیدی این نشست را از نگاه مدیران محضرچی ارائه می‌کند.
چالش‌های مالیاتی صلح عمری، وکالت بدون پلاک، و اصلاحات جدید سامانه ثبت آنی: گزارش جلسه 13 مهر 1404 کانون
از مالیات صلح تا مسئولیت سردفتر در ثبت آنی؛ داغ‌ترین مباحث جلسه هفتگی کانون سردفتران
همانند هر هفته، جلسه هفتگی یکشنبه‌های کانون سردفتران و دفتریاران تهران، با حضور جمعی از همکاران محترم برگزار شد. در این نشست تخصصی، طیف وسیعی از چالش‌ها و دغدغه‌های روزمره دفاتر اسناد رسمی، از مسائل پیچیده مالیاتی و ثبتی گرفته تا آخرین تحولات در سامانه‌های الکترونیکی، مورد بحث و تبادل نظر قرار گرفت. مدیران محضرچی نیز طبق روال گذشته در این جلسه حضور داشتند تا مهم‌ترین نکات مطرح‌شده را برای استفاده شما عزیزان جمع‌آوری و ارائه نمایند. توجه داشته باشید که این مطالب صرفاً بازتاب اجماع نظرات حاضران در جلسه بوده و الزاماً جنبه قانونی و لازم‌الاجرا ندارد.
سلب مسئولیت: این گزارش توسط مدیران سایت محضرچی که در جلسه حضور داشته‌اند، جمع‌آوری شده است. سایت محضرچی هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال هرگونه اشتباه در برداشت یا درک مطالب و نیز عواقب احتمالی ناشی از تنظیم سند با استناد به این نکات را بر عهده نمی‌گیرد.
فهرست مطالب
- صلح عمری و چالش‌های مالیاتی آن
- انتقال در قبال مهریه و قوانین مالیاتی مرتبط
- اخبار و تحولات جدید در امور مالیاتی و ثبتی
- بررسی چالش‌های حقوقی و ثبتی دفاتر
- مسئولیت سردفتر و تحولات سامانه ثبت آنی
- نتیجه‌گیری و دعوت به حضور
صلح عمری و چالش‌های مالیاتی آن
یکی از اصلی‌ترین دغدغه‌های مطرح‌شده در این جلسه، مسائل مالیاتی مربوط به اسناد صلح عمری بود:
۱. صلح با شرط خیار فسخ و لزوم پرداخت مالیات:
موضوعی مطرح شد مبنی بر اینکه در سال ۹۲ سندی تحت عنوان صلح عمری تنظیم شده، اما مالیات نقل و انتقال آن پرداخت نشده و اداره دارایی نیز از دریافت آن امتناع کرده است. اجماع نظر حاضرین بر این بود که از دیدگاه حقوقی، صلح با شرط خیار فسخ، ماهیت قطعی دارد و تفسیر اداره دارایی مبنی بر مشمولیت آن بر اساس ماده ۱۱۹ قانون مالیات‌های مستقیم (که برای اسناد غیرقطعی است) نادرست تلقی می‌شود. همچنین، بر اساس ماده ۱۵ قانون الزام، فسخ چنین صلحی نیازی به تسویه حساب مالیاتی ندارد.
(توضیح تکمیلی: صلح عمری به لحاظ ماهیت، از عقود لازم است؛ اما شرط خیار فسخ، این عقد را قابل انحلال می‌کند. با این حال، تا زمان عدم فسخ، انتقال مالکیت به‌طور کامل صورت گرفته و لزومی بر تعلیق تسویه مالیاتی نیست. امتناع دارایی در این خصوص ممکن است به دلیل اختلاف در تفسیر ماهیت عقد باشد.)
۲. کنکاش سردفتر در پرداخت مالیات صلح‌های قبلی:
سوالی مطرح شد که آیا سردفتر هنگام تنظیم سند انتقال، موظف است در مورد صلح قبلی (به عنوان سند ماقبل) کنکاش کند که مالیات آن پرداخت شده است یا خیر؟ پاسخ این بود که خیر، سردفتر وظیفه‌ای برای کنکاش در پرداخت مالیات اسناد ماقبل صلح ندارد.
۳. ذکر مبلغ در صلح عمری:
در مورد ذکر مبلغ در سند صلح عمری و ایرادات احتمالی دارایی، تأکید شد که ذکر مبلغ هیچ‌گونه مشکلی ندارد و مطابق با ماده ۱۳۱ قانون مالیات‌های مستقیم است. ایراداتی که توسط برخی مأمورین دارایی مطرح می‌شود، مبنای قانونی محکمی ندارد.
انتقال در قبال مهریه و قوانین مالیاتی مرتبط
در خصوص انتقال املاک در قبال مهریه، دو نکته مهم مطرح شد:
۱. بهترین روش برای انتقال ملک در قبال مهریه:
پیشنهاد شد که برای انتقال ملک در قبال مهریه، بهتر است از قالب حقوقی صلح استفاده شود. این امر به ویژه از منظر مالیاتی اهمیت دارد.
۲. معافیت مالیاتی انتقال ملک در قبال مهریه:
اشاره شد که اگر در سامانه دارایی، انتقال به صورت «انتقال قطعی در قبال مهریه» ثبت شود، دیگر نیازی به پرداخت مالیات نخواهد بود. هرچند که ذکر شد ماده ۱۴۴ قانون مالیات‌های مستقیم که این معافیت را بیان می‌کند، اساساً مربوط به زمان عقد نکاح و انتقال در همان زمان است و در مورد انتقال‌های بعدی، نیازمند تفسیر و بررسی بیشتر است.
۳. تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل دین:
همچنین مطرح شد که انتقال در قبال مهریه در واقع تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل دین محسوب می‌شود و سردفتران باید به این ماهیت حقوقی در زمان تنظیم سند توجه کنند.
اخبار و تحولات جدید در امور مالیاتی و ثبتی
بخش مهمی از جلسه به شنیدن اخبار خوب در مورد تسهیل امور از سوی سازمان‌های ذی‌ربط اختصاص داشت:
به‌زودی امکانات زیر در سامانه‌ها فراهم خواهد شد:
- تسهیل در ارسال دارایی.
- امکان اعلام ارزش معاملاتی بدون نیاز به پرداخت و تسویه مالیاتی فراهم می‌شود.
- تعداد آیتم‌های استعلام دارایی (که سردفتر باید تکمیل کند) کاهش خواهد یافت.
بررسی چالش‌های حقوقی و ثبتی دفاتر
چندین سوال کلیدی در مورد وضعیت ممنوع‌المعامله بودن، وکالت‌نامه‌ها و مسئولیت‌های سردفتر مطرح شد:
۱. وضعیت متوفی ممنوع‌المعامله (محجور):
سوالی در مورد خانمی که در فروردین ۱۴۰۳ حکم حجر برای ایشان صادر شده و در شهریور ۱۴۰۳ فوت کرده‌اند، مطرح شد. در سامانه، نام متوفی همچنان ممنوع‌المعامله نمایش داده می‌شود.
- سؤال اول (استعلام از ثبت): آیا قبل از تنظیم سند وراثتی، لازم است بابت وضعیت ممنوع‌المعامله بودن متوفی از سازمان ثبت استعلام گرفته شود؟پاسخ: خیر، با توجه به فوت شخص، حکم حجر و وضعیت ممنوع‌المعامله بودن از بین می‌رود و نیازی به اقدام خاصی نیست.
۲. چالش وکالت‌نامه بدون درج پلاک ثبتی:
سوالی در مورد وکالت‌نامه‌ای مطرح شد که ورثه برای فروش ملکی به یک نفر داده‌اند، اما در متن وکالت‌نامه به پلاک ثبتی ملک اشاره‌ای نشده است.
- سؤال دوم (لزوم درج پلاک): آیا با توجه به بخشنامه سازمان ثبت مبنی بر لزوم درج پلاک ثبتی، تنظیم سند انتقال بر اساس این وکالت‌نامه بلامانع است؟پاسخ: بله، تنظیم سند بلامانع است. زیرا اولاً، موضوع لزوم درج پلاک ثبتی صرفاً یک بخشنامه نبوده و ثانیاً، این موضوع خطاب به دفاتر اسناد رسمی نیست و نباید باعث ایجاد مانع در تنظیم سند شود.
۳. سایر مسائل حقوقی مطرح‌شده:
- سهم‌الارث و اشتباه در حصر وراثت: اگر در گواهی حصر وراثت، اشتباهی در سهم‌الارث وجود داشته باشد، ورثه باید برای اصلاح به مرجع صادرکننده گواهی هدایت شوند.
- تبصره‌های قانون مالیات: در مورد یک سوال مربوط به مالیات نقل و انتقال به ورثه، عمل به مواد ۲۶ و ۳۷ قانون مالیات‌های مستقیم توصیه شد.
- شمول ماده ۸۰۶ قانون مدنی بر مهریه: اجماع نظر بر این بود که بله، ماده ۸۰۶ قانون مدنی (در خصوص هبه) می‌تواند مشمول مهریه نیز شود.
- اجاره اشیاء دارای مالیت: تأکید شد که اجاره خودرو، طلا و هر مالی که مالیت دارد، از نظر قانونی بلامانع است.
- قولنامه ملک بازداشتی: تنظیم قولنامه برای ملک بازداشتی از نظر حقوقی مشکلی ندارد، اما ممکن است در سامانه ثبت آنی به دلیل استعلامات، با مشکل مواجه شده و قابل ثبت نباشد.
- قولنامه مجدد: تنظیم قولنامه جدید روی قولنامه سابق برای یک ملک واحد، جایز نیست.
- رفع مشکل تداخل اسناد: در صورت تنظیم قولنامه در یک دفتر و نیاز به تنظیم سند قطعی رهنی در دفتر دیگر، مکاتبه با دفترخانه سابق برای رفع مشکل ضروری است.
مسئولیت سردفتر و تحولات سامانه ثبت آنی
در پایان جلسه، بخش مهمی به مسئولیت‌های سردفتران و آینده کاری دفاتر اختصاص یافت:
۱. مسئولیت سردفتر در عدم اتصال سامانه‌ها (ماده ۶ قانون الزام):
با اشاره به سخنان ریاست کانون، تأکید شد که طبق ماده ۶ قانون الزام به تنظیم سند رسمی (تبصره ۱)، با توجه به اینکه بسیاری از سامانه‌های مورد نیاز برای استعلام هنوز به سامانه ثبت آنی متصل نشده‌اند، سردفتر هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال عدم استعلام از آن سامانه‌ها ندارد. همچنین، ارسال نامه فیزیکی برای استعلامات، تخلف محسوب می‌شود. لذا، سردفتران باید با استناد به این ماده و بدون دغدغه، اسناد را تنظیم نمایند.
۲. عملیاتی شدن ضبط صدا و تصویر:
اشاره شد که پروژه ضبط صدا و تصویر از متعاملین در حین امضا، بر اساس سند تحول و تعالی قوه قضائیه، در حال عملیاتی شدن است و فعلاً فقط برای اسناد غیرمنقول خواهد بود.
۳. برون‌سپاری‌ها و آموزش:
در خصوص موضوعاتی چون برون‌سپاری امور اجرایی (اجرا)، مقرر شد دفاتر اسناد رسمی این امور را انجام دهند و آموزش‌های لازم در این زمینه برگزار خواهد شد. تأکید شد که عدم شرکت دفاتر در این آموزش‌ها، می‌تواند به منزله تخلف محسوب شود.
۴. سند خودرو و ممنوع‌المعامله‌ها:
در مورد احتمال بازگشت صلاحیت تنظیم سند خودرو به دفاتر اسناد رسمی، توصیه شد که این موضوع با احتیاط پیگیری شود. همچنین اشاره‌ای به بخشنامه ممنوع‌المعامله بودن حدود ۵۰۰ نفر شد.
نتیجه‌گیری و دعوت به حضور
جلسه هفتگی کانون سردفتران، یک بستر حیاتی برای تبادل تجربیات و به‌روزرسانی دانش حقوقی همکاران است. نکات مطرح‌شده در این جلسه، به‌ویژه در خصوص شفاف‌سازی مسائل مالیاتی صلح عمری، حدود مسئولیت سردفتر در ثبت آنی (ماده ۶ قانون الزام) و نحوه برخورد با وکالت‌نامه‌های دارای نقص پلاک ثبتی، می‌تواند راهگشای بسیاری از ابهامات روزمره دفاتر باشد.
ما از تمامی سردفتران، دفتریاران و همکاران محترم دعوت می‌کنیم تا در این جلسات که معمولاً یکشنبه‌ها حدود ساعت ۱۶ در کانون سردفتران برگزار می‌شود، حضور فعال داشته باشند. مشارکت شما در این مباحث، به ارتقاء سطح علمی و تخصصی جامعه سردفتری کشور کمک شایانی خواهد کرد.
