در ادامه، خلاصه‌ای از مباحث کلیدی مطرح‌شده در جلسه مورخ یکشنبه ۲۷ مهرماه ۱۴۰۴، که توسط تیم «محضرچی» حاضر در جلسه گردآوری شده، تقدیم حضور شما می‌گردد. این گزارش تلاشی است برای به اشتراک‌گذاری دانش و تجربیات عملی همکاران گرامی.
نکات کلیدی جلسه ۲۷ مهر ۱۴۰۴ کانون: متمم رهنی، قیمومت و هشدار ورشکستگی در ثبت آنی
بررسی چالش‌های روز دفاتر اسناد رسمی در جلسه هفتگی کانون سردفتران (۲۷ مهر ۱۴۰۴)
جلسات هفتگی یکشنبه‌های کانون سردفتران و دفتریاران تهران، همواره به عنوان یکی از مهم‌ترین محافل هم‌اندیشی و تبادل نظر حرفه‌ای در صنف دفاتر اسناد رسمی شناخته می‌شود. در این جلسات، سردفتران، دفتریاران و کارمندان محترم دفاتر، به طرح دغدغه‌ها، سوالات و چالش‌های روزمره خود می‌پردازند.
فهرست مطالب (روی عناوین کلیک کنید)
چالش‌های سیستمی و هشدارهای سامانه ثبت آنی
بخشی از نگرانی‌های همکاران معطوف به مسائل فنی و هشدارهای امنیتی در سامانه‌های مورد استفاده بود.
نگرانی از اثر انگشت سردفتر برای ورود و خروج به سامانه
یکی از دغدغه‌های مطرح‌شده، مربوط به استفاده از اثر انگشت سردفتر برای احراز هویت در ورود و خروج به سامانه بود. برخی از همکاران حاضر در جلسه، نگرانی‌هایی را در خصوص امنیت، پیامدهای احتمالی و مسئولیت‌های ناشی از این روش احراز هویت ابراز کردند و این موضوع مورد بحث و تبادل نظر قرار گرفت.
هشدار مهم: عدم نمایش ورشکستگی در سامانه ثبت آنی
نکته بسیار حیاتی و قابل توجهی که در جلسه مطرح شد: در سامانه ثبت آنی، وضعیت «ورشکستگی» اشخاص، برخلاف مواردی مانند «ممنوع‌المعامله بودن»، به صورت برجسته یا با رنگ متمایز (مانند رنگ قرمز) نمایش داده نمی‌شود.
توصیه اکید: به همکاران قویاً توصیه شد که هنگام استعلام وضعیت اشخاص، صرفاً به صفحه اول اکتفا نکرده و تمام صفحات مربوطه در سیستم را به دقت بررسی نمایند تا از عدم وجود حکم ورشکستگی اطمینان حاصل کنند. تنظیم سند برای شخص ورشکسته می‌تواند عواقب حقوقی و انتظامی سنگینی در پی داشته باشد.
مباحث مربوط به اسناد رهنی و استعلامات ملکی
عمده سوالات جلسه حول محور اسناد رهنی، فک رهن و استعلامات مرتبط با املاک متمرکز بود.
تنظیم سند متمم رهنی و مشکل «سقف تحریر» دفترخانه
سوال: آیا سند متمم رهنی را می‌توان در دفتری غیر از دفتر تنظیم‌کننده سند رهنی اول تنظیم نمود، خصوصاً زمانی که دفتر اول به دلیل پر شدن «سقف تحریر» قادر به تنظیم سند نیست؟
پاسخ و تحلیل حاضرین: در جلسه تفکیکی صورت گرفت:
- اسنادی مانند تمدید مدت، تعویض وثیقه یا افزایش مبلغ (که گاهی به اشتباه متمم نامیده می‌شوند) لزوماً متمم محسوب نشده و می‌توانند به عنوان یک سند رهنی جدید یا مازاد، در هر دفترخانه‌ای تنظیم شوند.
- اما در خصوص سند «متمم» به معنای واقعی، اشاره شد که طبق یک بخشنامه (که به شماره آن اشاره نشد)، اسناد متمم نیز می‌بایست در دفترخانه تنظیم‌کننده سند اصلی تنظیم شوند.
راه‌حل پیشنهادی: در صورتی که دفتر اول با مشکل سقف تحریر مواجه است، ناچار است با حوزه ثبتی مربوطه مکاتبه نماید و درخواست کند تا امکان تنظیم همان سند متمم (به صورت موردی) در سیستم ثبت آنی برای آن دفترخانه باز شود.
خطر جعل در نامه‌های فک رهن صادره مستقیم از بانک
موضوع نگران‌کننده دیگری که مطرح شد، رویه جدید برخی بانک‌ها در تحویل نامه فک رهن (معرفی‌نامه) به خود شخص متقاضی (بدهکار) به جای ارسال آن توسط نماینده رسمی بانک به دفترخانه است.
ابراز نگرانی: حاضرین در جلسه به شدت نسبت به این رویه ابراز نگرانی کردند. این اقدام، پتانسیل جعل نامه فک رهن توسط افراد سودجو را به شدت افزایش می‌دهد و مسئولیت سنگینی را متوجه دفترخانه در احراز اصالت نامه می‌کند. همکاران بر لزوم هوشیاری و اتخاذ تدابیر لازم برای استعلام متقابل از بانک قبل از فک رهن تأکید کردند.
استعلامات لازم برای انتقال «زمین» داخل محدوده شهری
سوال: برای انتقال سندی که نوع ملک در آن «زمین» قید شده و ملک در داخل محدوده شهر قرار دارد، چه استعلاماتی مورد نیاز است؟
پاسخ اجماعی: برای اراضی (زمین) که در داخل محدوده قانونی شهرها قرار دارند، نیازی به اخذ استعلام از اداره جهاد کشاورزی (مبنی بر عدم شمول قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها) نیست. در این موارد، اخذ استعلامات ثبتی (وضعیت ملک و مالک) و استعلام دارایی کفایت می‌کند.
روال اجرایی فک رهن با استناد به مواد ۱۴۵ و ۱۴۶ آیین‌نامه اجرا
سوال: در مواردی که برای دفترخانه اظهارنامه‌ای مبنی بر فک رهن به استناد مواد ۱۴۵ و ۱۴۶ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا صادر می‌شود، روال کار دفترخانه چگونه باید باشد؟
توضیح: این مواد مربوط به زمانی است که بدهکار (راهن) بدهی خود را نزد صندوق ثبت تودیع می‌کند و از این طریق درخواست فک رهن دارد.
روال پیشنهادی حاضرین:
- بهتر است دفترخانه رأساً اقدام به محاسبه بدهی نکند.
- دفترخانه می‌بایست با ذیحسابی اداره ثبت مکاتبه نموده و درخواست محاسبه دقیق بدهی و اعلام شماره حساب جهت تودیع آن به صندوق ثبت را بنماید.
- پس از آنکه بدهکار مبلغ اعلامی را به صندوق ثبت واریز کرد و مدرک تودیع (فیش واریز و تأییدیه ثبت) را به دفترخانه ارائه نمود، دفترخانه می‌تواند نسبت به فک رهن اقدام کند.
- نکته: اگر دفترخانه به هر دلیلی ناچار به محاسبه بدهی شد، قویاً توصیه می‌شود که این کار از طریق ارجاع به کارشناس رسمی دادگستری (در رشته حسابداری یا امور مالی) صورت گیرد تا از بروز خطا و مسئولیت‌های بعدی جلوگیری شود.
بررسی ابعاد حقوقی وکالت جامع و اختیارات قیم
مسائل مربوط به وکالت‌نامه‌ها و حدود اختیارات قانونی افراد، همواره از مباحث چالش‌برانگیز در دفاتر است.
امکان تفویض جزئی وکالت جامع (حتی برای اموال خارج از کشور)
دو سوال مشابه در این زمینه مطرح شد:
1. آیا در وکالت جامع، می‌توان بخشی از اختیارات را تفویض نمود؟
2. وکیلی که وکالت جامع خرید و فروش دارد، آیا می‌تواند اختیار فروش فقط یک ملک خاص موکل که در خارج از کشور قرار دارد را به دیگری تفویض کند؟
پاسخ اجماعی: بله، این امر بلامانع است. زمانی که وکیل حق تفویض (جزئاً یا کلاً) را در وکالت‌نامه جامع دارد، می‌تواند بخشی از اختیارات خود (مانند فروش یک پلاک ثبتی معین) را به شخص ثالثی تفویض نماید. این موضوع شامل اموال واقع در خارج از کشور نیز می‌شود (مشروط بر اینکه اصل وکالت‌نامه جامع، این اختیار را صراحتاً منع نکرده باشد).
چالش اختیارات قیم: آیا قیم می‌تواند اجازه خروج از کشور همسر محجور را بدهد؟
سوال پیچیده: آیا «قیم» می‌تواند از جانب شخص «محجور» (که تحت قیمومیت اوست)، اموری مانند اجازه خروج از کشور همسر محجور یا اجازه ازدواج دختر محجور را امضا کند؟
نظرات متفاوت در جلسه:
- نظر اول (موافق): بله، فلسفه نصب قیم، انجام تمام اموری است که خود محجور در صورت داشتن اهلیت قانونی می‌بایست انجام می‌داده است؛ در غیر این صورت، نصب قیم بی‌معنی خواهد بود. تنها استثنای قانونی صریح، فروش اموال غیرمنقول محجور است که نیاز به رعایت غبطه (صلاح) او و تصویب دادستان دارد. در این موارد نیز اگر تردیدی وجود دارد، می‌توان از اداره سرپرستی مربوطه استعلام نمود.
- نظر دوم (مخالف): خیر، قیم فقط می‌تواند امور مربوط به شخص محجور را انجام دهد، نه امور مربوط به اشخاص ثالث وابسته به او (مانند همسر یا فرزندان محجور که خودشان محجور نیستند).
نتیجه: این موضوع کماکان محل بحث و اختلاف نظر حقوقی باقی ماند و رویه واحدی در مورد آن اعلام نشد.
تحلیل یک پرونده پیچیده: حق فسخ در سند صلح و انتقال به ثالث
یکی از سوالات جالب جلسه، بررسی یک سناریوی حقوقی پیچیده در مورد اسناد صلح بود.
تکلیف حق فسخ مصالح اول پس از انتقال ملک به شخص ثالث چیست؟
سناریو:
- شخص (الف) ملکی را به شخص (ب) صلح می‌کند، اما حق فسخ مدت‌دار برای خود (الف) در سند قید می‌شود.
- شخص (ب) در دفترخانه دیگری، همان ملک را بدون درج شرط فسخ، به شخص ثالث (ج) منتقل می‌کند.
- اکنون شخص (الف) (مصالح اول) قصد دارد از حق فسخ خود استفاده کند. تکلیف چیست؟
پاسخ و تحلیل حقوقی: در پاسخ به این سوال، حاضرین به تبصره ۱ ماده ۱ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول اشاره کردند.
تحلیل: بر اساس این ماده، چنانچه منتقل‌الیه (شخص ب)، مورد معامله را قبل از ثبت فسخ یا انفساخ، به شخص ثالث (شخص ج) به صورت رسمی منتقل کرده باشد و در معامله دوم (بین ب و ج)، حق فسخی وجود نداشته باشد، این انتقال (به ج) در حکم تلف مورد معامله تلقی می‌شود.
نتیجه: اعمال حق فسخ توسط (الف)، موجب انحلال قرارداد دوم (بین ب و ج) نمی‌شود.
راه‌حل (الف): دارنده حق فسخ (الف)، باید برای دریافت قیمت روز مال غیرمنقول، به منتقل‌الیه خود (یعنی شخص ب) رجوع کند.
استثنا: البته اگر در سند دوم (بین ب و ج) نیز حق فسخ وجود می‌داشت، یا به هر نحوی عین مال دوباره به مالکیت شخص (ب) در می‌آمد، در آن صورت شخص (الف) می‌توانست عین مال را مسترد نماید.
جمع‌بندی و نکات پایانی
جلسه ۲۷ مهر ۱۴۰۴ بار دیگر نشان داد که حرفه سردفتری با چه چالش‌های دقیق و پویایی روبروست. از شکاف‌های امنیتی در سامانه‌های فنی (مانند هشدار ورشکستگی) گرفته تا ابهامات در رویه بانک‌ها (نامه‌های فک رهن) و پیچیدگی‌های تفسیر قانون (اختیارات قیم و حق فسخ)، همگی نیازمند هوشیاری، دانش به‌روز و هم‌اندیشی مستمر است. این جلسات بهترین فرصت برای طرح این مسائل و یافتن راه‌حل‌های عملی بر پایه خرد جمعی است.
دعوت به حضور در جلسات یکشنبه‌های کانون
وبسایت «محضرچی» از تمامی همکاران گرامی، اعم از سردفتران، دفتریاران و کارمندان محترم دفاتر اسناد رسمی، دعوت می‌نماید تا در این جلسات پربار و آموزنده شرکت نمایند.
این جلسات معمولاً هر هفته در روزهای یکشنبه، حدود ساعت ۱۶:۰۰ (چهار بعد از ظهر) در محل کانون سردفتران و دفتریاران تهران برگزار می‌شود. حضور شما و به اشتراک‌گذاری تجربیاتتان، به غنای این مباحث کمک شایانی خواهد کرد.
توجه بسیار مهم (سلب مسئولیت)
مطالب ارائه‌شده در این پست، توسط مدیران سایت محضرچی که در جلسه هفتگی کانون حضور داشته‌اند، گردآوری شده است. این محتوا صرفاً بازتاب اجماع نظرات، تجربیات و مباحث مطرح‌شده توسط حاضرین در جلسه بوده و به هیچ عنوان جنبه رسمی، قانونی یا لازم‌الاتباع ندارد.
بدیهی است وبسایت «محضرچی» هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال هرگونه اشتباه در برداشت مطالب، درک ناقص موضوعات، یا تنظیم هرگونه سند رسمی با استناد به این گفتگوها بر عهده نمی‌گیرد. همکاران محترم می‌بایست همواره با اتکا به قوانین، مقررات و بخشنامه‌های رسمی اقدام نمایند.
