بزرگترین ترس فروشندگان ملک چیست؟ «سند را بزنم و بقیه پولم را ندهد!» بزرگترین ترس خریداران چیست؟ «پول را بدهم و سند نزند!» این بنبست همیشگی که سالها با چک تضمین و گرو نگه داشتن بنچاق مدیریت میشد، حالا در اصلاحیه جدید آییننامه ماده 3 قانون الزام (ماده ۱۵ بند ۴) با یک راهکار مدرن و امن حل شده است: «انتقال مالکیت همزمان با رهن ملک».
در اصلاحیه مورخ ۱۴۰۴/۰۹/۱۰ آییننامه اجرایی ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، بندی اضافه شده است که میتواند امنیت معاملات ملکی را دگرگون کند. این ویژگی که مخصوص «قراردادهای یکسان» (سیستمی) است، به طرفین اجازه میدهد از مکانیزم هوشمند سامانه کاتب برای تضمین پرداخت پول استفاده کنند.
سند به نام خریدار، رهن به نفع فروشنده؛ شاهکلید حل اختلاف در معاملات ملکی
این مکانیزم دقیقاً چگونه کار میکند؟
طبق بند ۴ ماده ۱۵ اصلاحی، در قراردادهای یکسان میتوان شرط کرد که ملک به عنوان وثیقه بدهی خریدار، در رهن فروشنده باقی بماند. فرآیند اجرایی آن به زبان ساده اینگونه است:
- انتقال سند: در دفترخانه، سند رسمی به نام خریدار منتقل میشود. (پس نگرانی خریدار بابت مالکیت رفع میشود).
- ثبت رهن: در همان لحظه و در همان سند، ملک مورد معامله در رهن فروشنده قرار میگیرد. (دقیقاً مثل زمانی که بانک وام مسکن میدهد و سند در رهن بانک میرود، با این تفاوت که اینجا فروشنده جای بانک است).
- پرداخت سیستمی: خریدار مهلت دارد تا سررسید مشخص، باقیمانده ثمن معامله را از طریق درگاه سامانه پرداخت کند.
- فک رهن خودکار: به محض اینکه سامانه تأیید کرد پول واریز شده و به حساب فروشنده (یا حساب امانی) نشسته است، سیستم بهصورت خودکار و بدون نیاز به مراجعه مجدد، رهن را فک میکند و سند خریدار آزاد میشود.
امنیت دوطرفه: خریدار صاحب سند میشود، فروشنده صاحب وثیقه ملکی!
چرا این روش بهتر از چک و سفته است؟
در روشهای سنتی، فروشنده چک میگرفت. اگر چک پاس نمیشد، فروشنده باید سالها در دادگاه میدوید تا پولش را بگیرد و در این مدت خریدار میتوانست ملک را به ده نفر دیگر بفروشد!
روش سنتی (چک):
- خطر برگشت خوردن چک
- نیاز به طرح دعوای حقوقی طولانی
- امکان فروش ملک توسط خریدار به غیر
روش جدید (رهن فروشنده):
- ملک قفل است و خریدار نمیتواند آن را بفروشد
- نیاز به دادگاه رفتن نیست (از طریق اجرائیه ثبت اقدام میشود)
- فک رهن آنی و بدون معطلی اداری انجام میشود
نکته مهم برای مشاوران املاک و سردفتران
این قابلیت در قراردادهای یکسان (قراردادهایی که فرآیند آن از سامانه کاتب و توسط مشاور املاک شروع میشود و در دفترخانه نهایی میگردد) فعال است. استفاده از این آپشن اجباری نیست و منوط به توافق طرفین است، اما پیشنهاد ما در “محضرچی” این است که برای معاملاتی که بخشی از ثمن مدتدار است، حتماً این گزینه را به متعاملین پیشنهاد دهید.
این روش، مدرنترین شیوه تضمین در حقوق ثبت است که با تلفیق قانون و تکنولوژی (قراردادهای هوشمند)، ریسک معاملات نسیه را به حداقل میرساند.
