بررسی اشکالات قانونی بخشنامه مالیاتی مرتبط با معاملات اموال غیرمنقول و پیشنهاد راهکارهایی برای اصلاح و بهبود آن.
بررسی اشکالات قانونی بخشنامه مالیاتی مرتبط با معاملات اموال غیرمنقول
تحلیل بخشنامه مالیاتی: مشکلات و پیشنهادات
در حوزه معاملات اموال غیرمنقول و اجرای قوانین مالیاتی مرتبط، دفاتر اسناد رسمی به‌عنوان بازوی اجرایی مهم شناخته می‌شوند.
با صدور بخشنامه شماره ۲۰۰/۶۳۰۰۲/د از سوی سازمان امور مالیاتی کشور، وظایف و تکالیف جدیدی به دفاتر اسناد رسمی محول شده است.
این بخشنامه که بر نحوه اجرای احکام مالیاتی مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تأکید دارد، از سوی دفتر حقوقی شورای عالی کانون‌ها و جوامع سردفتری کشور به دلیل مغایرت با قوانین جاری مورد انتقاد قرار گرفته است.
اهمیت اجرای صحیح بخشنامه مالیاتی
بخشنامه شماره ۲۰۰/۶۳۰۰۲/د با هدف جلوگیری از فرار مالیاتی و شفاف‌سازی معاملات اموال غیرمنقول تدوین شده است. این بخشنامه می‌تواند نقش بسزایی در بهبود شفافیت مالیاتی ایفا کند، اما اجرای صحیح آن نیازمند انطباق کامل با قوانین جاری است.
اشکالات قانونی بندهای مختلف بخشنامه
بند ۲ بخشنامه
این بند دفاتر اسناد رسمی را ملزم به استعلام از اداره امور مالیاتی در صورت عدم پرداخت مالیات توسط مودی می‌کند. این تکلیف:
- خلاف قوانین جاری است: زیرا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، چنین تکلیفی را برای دفاتر اسناد رسمی پیش‌بینی نکرده است.
- مغایر با ماده ۶ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول: موعد پاسخگویی ۲۰ روزه تعیین‌شده در بخشنامه با ماده ۶ مغایرت دارد.
بند ۴ بخشنامه
- فراز ب بند ۴: دفاتر اسناد رسمی موظف به اخذ گواهی پرداخت مالیات بر واحدهای مسکونی خالی پیش از تنظیم سند انتقال قطعی شده‌اند. این موضوع با ماده ۶ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات تضاد دارد.
- فراز ج بند ۴: تأکید بر رعایت قوانین مالیاتی توسط تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی در تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۳ نیازمند شفافیت بیشتری است.
نامه‌های مرتبط
ایجاد تکلیف مضاعف برای دفاتر در خصوص ارسال اطلاعات مالیاتی، مغایر با قوانین جاری ارزیابی شده است.
نقد و بررسی مفاد بخشنامه
- تناقض با قوانین جاری: بخشنامه برخی وظایف را به دفاتر اسناد رسمی محول کرده که در قوانین بالادستی تعریف نشده است.
- ایجاد نارضایتی میان دفاتر: تکالیف مضاعف، زمان‌بر و باعث سردرگمی دفاتر اسناد رسمی شده است.
- پیچیدگی اجرایی: برخی از مفاد بخشنامه از نظر اجرایی غیرعملی یا دشوار هستند.
پیشنهادات اصلاحی
هماهنگی بیشتر با قوانین: سازمان امور مالیاتی باید پیش از ابلاغ هر بخشنامه، آن را با قوانین جاری هماهنگ سازد.
آموزش حقوقی: آموزش دفاتر اسناد رسمی برای درک بهتر مفاد بخشنامه و قوانین مرتبط ضروری است.
شفافیت بیشتر: تعریف دقیق‌تر نقش دفاتر و ادارات مالیاتی در فرآیند ثبت معاملات.
نتیجه‌گیری
بخشنامه شماره ۲۰۰/۶۳۰۰۲/د با وجود اهداف مثبت در تنظیم شفافیت مالیاتی، به دلیل برخی مغایرت‌های قانونی نیازمند بازنگری و اصلاح است. هماهنگی میان سازمان امور مالیاتی و دفاتر اسناد رسمی، کلید موفقیت اجرای این بخشنامه خواهد بود.
بیشتر بدانید:
- نحوه اجرای احکام مالیاتی مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول (بخشنامه شماره ۲۰۰/۶۳۰۰۲/د)
- دستورالعمل‌های مالیاتی جدید برای دفاتر اسناد رسمی (نامه شماره 200/12890/ص)
پرسش‌های متداول
هدف این بخشنامه، جلوگیری از فرار مالیاتی و شفاف‌سازی فرآیند معاملات اموال غیرمنقول است.
برخی مفاد بخشنامه با قوانین جاری مانند قانون الزام به ثبت رسمی معاملات مغایرت دارند.
اجرای بخشنامه تا زمانی که با قوانین بالادستی مغایرت داشته باشد، نیازمند اصلاحات است.
بازنگری در مفاد بخشنامه، آموزش حقوقی و شفافیت بیشتر در قوانین پیشنهاد می‌شود.
با هماهنگی بیشتر بین سازمان امور مالیاتی و دفاتر اسناد رسمی و بازنگری در قوانین و بخشنامه‌ها.
متن نامه
بسمه تعالی
جناب آقای خندانی، ریاست محترم شورای عالی کانون‌ها و جوامع سردفتری کشور
با سلام و تحیت
احتراماً، دستور شورای عالی به دفتر حقوقی شورا در خصوص تبیین اشکالات قانونی بخشنامه شماره ۲۰۰/۶۳۰۰۲/د مورخ 1403/8/26 سازمان امور مالیاتی کشور با عنوان «نحوه اجرای احکام مالیاتی مرتبط با قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، موارد ذیل جهت اتخاذ تصمیم حسب صلاحدید اعلام می‌گردد:
۱- ذیل بند ۲ بخشنامه مزبور که مقرر نموده:
«چنانچه مؤدی مالیات محاسبه‌شده بر اساس بند (۱) این بخشنامه را نپردازد و بنا به اعلام وی معامله از مصادیق معاملات موضوع مواد (۶۶) یا (۱۱۹) قانون مالیات‌های مستقیم یا معاملات غیرمشمول یا معاف باشد، دفاتر اسناد رسمی قبل از ثبت معامله، موضوع را ضمن ارائه اسناد و مدارک با اولویت روش سیستمی از اداره امور مالیاتی ذی‌ربط برای تأیید صحت موضوع استعلام می‌نمایند. اداره ذی‌ربط مکلف است حداکثر ظرف ۲۰ روز از تاریخ استعلام نسبت به پاسخ با اولویت روش سیستمی اقدام نماید.»
از حیث ایجاد تکلیف استعلام در مورد مذکور برای دفاتر اسناد رسمی، خلاف قوانین جاری است و همچنین تعیین موعد پاسخ استعلام، مغایر با ماده ۶ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است.
۲- فراز “ب” بند ۴ بخشنامه که اجرای تبصره ۱ ماده ۵۴ مکرر ق.م.م. در خصوص اخذ گواهی پرداخت مالیات بر واحدهای مسکونی خالی به شرح:
«… پس از لازم‌الاجرا شدن این ماده، دفاتر اسناد رسمی موظفند پس از دریافت گواهی پرداخت مالیات موضوع این ماده، سند انتقال قطعی را ثبت نمایند.»
و همچنین قسمت “ب” بند ۴ نامه شماره 200/12890/ص مورخ 1403/7/3 سازمان امور مالیاتی، با توجه به تقیید اطلاق تبصره فوق به وسیله ماده ۶ قانون الزام در حدود تکلیف دفترخانه بر اخذ گواهی مزبور پیش از تنظیم سند، با ماده مزبور مغایرت دارد.
۳- فراز “ج” بند ۴ بخشنامه در خصوص قسمت ۴ بند “د” تبصره ۶ قانون بودجه ۱۴۰۳ که مقرر نموده:
«تمامی اشخاص حقیقی و حقوقی مکلفند با رعایت قوانین مالیاتی، مالیات سالانه مربوط به هر یک از واحدهای مسکونی و باغ‌ویلاهای تحت تملک خود و فرزندان کمتر از هجده سال و محجور تحت تکفل را حداکثر تا پایان بهمن سال ۱۴۰۳ پرداخت نمایند. ثبت نقل و انتقال املاکی که به موجب این بند برای آن‌ها مالیات وضع گردیده است، قبل از پرداخت بدهی مالیاتی مورد انتقال شامل مالیات بر دارایی، نقل و انتقال قطعی و اجاره ممنوع است. متخلف از حکم این جزء در پرداخت مالیات متعلقه مسؤولیت تضامنی دارد…»
و همچنین قسمت “ج” بند ۴ نامه شماره 200/12890/ص مورخ 1403/7/3 سازمان امور مالیاتی، توجهاً به ایجاد تکلیف برای دفترخانه به اخذ گواهی مزبور پیش از ثبت نقل و انتقال، با ماده ۶ قانون الزام مغایرت دارد.
۴- همچنین نظر به این‌که در بند ۸ بخشنامه فوق‌الذکر قید شده:
«نامه شماره ۲۰۰/۱۲۸۹۰/ص مورخ 1403/7/3 [سازمان امور مالیاتی] به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌عنوان جزء لاینفک این بخشنامه، لازم‌الاجرا است»،
موارد ذیل در نامه فوق مغایر با قوانین و مقررات جاریه به نظر می‌رسد:
ایجاد تکلیف برای دفاتر اسناد رسمی در تبصره ۱ بند ۱ نامه مزبور بدین شرح:
«تا زمان دسترسی سیستمی سازمان امور مالیاتی به پروانه ساخت و گواهی پایان کار از طریق مراجع ذی‌ربط، دفتر اسناد رسمی موظف است [ند] با هدف ایجاد امکان تعیین ارزش معاملاتی ملک، ضمن استعلام از سازمان مذکور، تمام اطلاعات مورد نیاز جهت محاسبه مالیات و همچنین پروانه ساخت و گواهی پایان کار به همراه شماره همراه معتبر و متعلق به مؤدی را نیز ارسال نماید»
با قوانین و مقررات جاری مغایرت دارد.
۵- ذیل تبصره ۲ بند ۶ نامه فوق که مقرر نموده:
«در هر صورت، چنانچه اصلاح سند رسمی، منحصراً متضمن تغییر هر یک از متعاملین یا میزان سهم آن‌ها نسبت به ملک مورد انتقال باشد و انتقال‌دهنده نسبت به پرداخت مالیات اقدام نماید، نیازی به استعلام مجدد از سازمان امور مالیاتی نخواهد بود، لکن ارسال اطلاعات تغییر یافته به نحو مقتضی برای سازمان امور مالیاتی ضروری است»،
در خصوص ارسال اطلاعات مزبور فاقد محمل قانونی است.
۶- تبصره ۳ بند ۸ نامه فوق که مقرر نموده:
«با عنایت به اطلاق تبصره ۲ ماده ۱ قانون الزام به ثبت، مفاد این بند به کلیه اموال غیرمنقولی که برای آن‌ها سند مالکیت رسمی صادر شده است، اعم از مواردی که صدور سند رسمی، قبل یا بعد از تاریخ 1403/4/2 باشد، تسری دارد»،
با موعد مقرر در صدر ماده ۱ و حکم تبصره ۴ ماده ۱ قانون الزام مغایرت دارد.
سیامک بهارلویی، مسئول دفتر حقوقی شورای عالی کانون‌ها و جوامع سردفتری کشور.
